Dolt fel eller inte vid husköp? Vem ansvarar?
Jag sålde ett hus för 2 år sedan. Köparen besiktigade huset själv med hjälp av sin far. De fel de hittade reglerade vi direkt. Det skrevs inget protokoll och mäklaren sa att vi inte behövde en doldafelförsäkring. Dels för att huset byggdes 2002 men även för att de inte besiktigat med auktoriserad besiktningsman. Nu ringer han och säger att spottar i taket som är inmonterade har smällt plasten och delar av rör i taket. Och nu vill han att jag betalar elekriken och att det är ett doltfel. Att ta ner en spott tar 30s och det kunde ha kollat detta vid besiktningen.
Vad gäller i ett sådant fall?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det som kommer avgöra vem som ska ansvara för felet i detta fall är huruvida felet var upptäckbart vid köparens besiktning eller inte. Huvudregeln är enkel, du som säljare ansvarar inte för fel som köparen borde upptäcka vid en ”normal” besiktning (4 kap 19 § andra stycket jordabalken).
Frågan är då vad en husköpare kan förväntas upptäcka vid en ”normal” besiktning? Rättspraxis har visat att man som köpare behöver klättra upp på vinden, upp på taket och även se över diverse svåråtkomliga utrymmen innan köpet. Ribban för vad en köpare förväntas upptäcka i samband med ett husköp ligger alltså på en hög nivå. Dock finns vissa gränser för vad en köpare kan förväntas upptäcka. Rättspraxis har visat att du som köpare knappast ska behöva kontrollera sådant som är inbyggt i exempelvis golv och väggar.
Jag anser att utgångsläget i detta fall är något oklart och allt beror egentligen på hur pass lätt felet varit att upptäcka vid köparens besiktning. Är det så att det fanns felsymptom vid spottarna, till exempel att felet var synligt med blotta ögat eller efter att ha skruvat lite på dem, talar mycket för att köparen förlorat rätten att åberopa felet enligt (4 kap 19 § andra stycket jordabalken). Är det dock så att det rör sig om ett fel i form av en felaktig elinstallation av spottarna som var omöjligt att upptäcka vid besiktningen kan det här röra sig om ett dolt fel som du som säljare skulle kunna bli ansvarig för.
Viktigt att komma ihåg i sammanhanget är dock att felet ska ha funnits vid själva köptillfället. Är det ett fel som köparen själv på något sätt orsakat i efterhand under de två år köparen haft huset ansvarar du som säljare inte för felet.
Hoppas du känner att du fått svar på din fråga!
