Dolt fel - El-central
Jag köpte en fastighet i juni 2018. När jag nu hade en elektiker hemma sa han att elcentralen inte var fackmannamässigt kopplad, att det föreligger brandrisk och behöver bytas ut. Jag åberopar dålda fel mot säljaren men hen vill inte betala bytet av elcentralen. Kostnaden för detta är ca 20-30 tusen. Är den i min undersökningsplikt att ta dit en elektriker och undersöka elcentralen innan jag genomför ett köp av en fastighet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!
Ja det här med dolda fel det är lite klurigt, jag ska försöka reda ut detta åt dig. Enligt 4 kap 19 § jordabalken anses ett dolt fel vara ett fel som inte upptäckt vid köpet (som inte kunnat upptäckas) och därmed är säljaren ansvarig för det dolda felet.
Köparens ansvar
När man som köpare ska köpa en fastighet är det viktigt att veta att man har en långtgående undersökningsplikt, därför ska man alltid göra en egen besiktning av huset. Oftast är det bra att använda sig av en besiktningsman för att verkligen vara på den säkra sidan.
Dolda fel
I 4 kap 19 § Jordabalken regleras faktiska fel, dessa delas sedan upp i konkreta och abstrakta fel.
Med konkreta fel menas avvikelser från avtalet, fastighetsbeskrivningen, garantier eller andra former av muntliga uppgifter som har lämnats i samband med köpet. Abstrakta fel, dolda fel, är sådana fel som "avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet" framgår av 4 kap 19 § jordabalken. Dessa typer av fel är väldigt svårdefinierade, därmed finns det väldigt mycket praxis på detta område. Det ska alltså vara fel som "annars avviker", om fastigheten avviker från en normal standard (sådan standard som en köpare kan förvänta sig fungera i fastigheter i liknande skick). Därmed spelar det roll vilket typ av fastighet det är, hur gammal fastigheten är, fastighetens läge, priset för fastigheten med mera.Av 4 kap 19 § 2 st jordabalken framgår det köparen har en undersökningsplikt och utgångspunkten är därmed vad en genomsnittlig köpare borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. Allt som går att lukta, se, höra, känna - med andra ord allt som du kan göra eller rättare sagt undersöka, det ska du göra. Det vill säga lyfta på mattor, spola i kranar, gå upp på vinden om det finns en lucka etc. Om man inte känner att man är tillräckligt kunnig själv ska man ta hjälp.
Säljarens ansvar
Säljaren har ansvar för dolda fel i tio år, vilket framgår av 4 kap 19 b § jordabalken. Köparen har därmed tio år på sig att åberopa att det föreligger ett fel som funnits där sedan man köpte huset. För den som är säljare är det viktigt att upplysa om alla fel som den vet om, därmed även de som kan vara svåra för köparen att finna, men även för besiktningsmän. Om man som säljare inte upplyser om de brister som man vet om, är det en brist i upplysningsplikten. Som säljare ska det dock sägas att det finns det ingen generell upplysningsplikt! Det finns ingen lagregel om detta. Men säljaren kan bli ansvarig för brist i upplysningsplikten om man lämnar felaktiga uppgifter eller genom att hålla tyst om fel som man vetat om och som man vet borde vara av betydelse för köparen. Detta framgår av NJA 2007 s. 86.
El-centralen
I ditt fall blir då frågan om det krävs att du som köpare skulle undersökt el-centralen eller om detta kan räknas som ett dolt fel? Som jag nämnt ovan krävs det av köparen att man gör en noggrann undersökning av fastigheten innan man köper den. Att undersöka elen är även en del i den undersökningsplikten. Om en elektriker hade gjort en undersökning av el-centralen innan du köpte huset så skulle denne upptäckt felet, därmed är detta inte ett dolt fel. Det är inte ett dolt fel av den anledning att felet enkelt skulle hittats genom en elbesiktning. Därmed är detta tyvärr en kostnad som du som köpare får stå för själv. Det är som jag nämnt ovan tyvärr köparens skyldighet att i så lång utsträckning som möjligt fullgöra sin undersökningsplikt.
Vänligen,
