Dolda fel i lägenhet?
Hej,
Jag har nyligen sålt min lägenhet och har fått en återkoppling av köparen som klagar på några saker och hävdar att det finns dolda fel. Jag skulle vilja ha en bedömning om dessa räknas som dolda fel.
1. Ett av fönsterna är lite segare än de andra i lägenheten men går att stänga om man antingen är stark eller behöver ta lite hjälp av verktyg.
2. Vid beröring av frys så ska handtaget ha gått av. Detta är något som jag aldrig upplevt när jag bott där.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Du vill alltså ha ett utlåtande om huruvida de fel som upptäckts i lägenheten kan betraktas som dolda fel. Jag kommer inledningsvis att redogöra för vad som generellt gäller för dolda fel för att sedan göra en bedömning av de fel du beskrivit i frågan.
Dolda fel
Bestämmelser om säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser vid fastighetsköp finns i jordabalken (JB) I 4:19 st 2 JB behandlas så kallade dolda fel.
Huvudregeln är att säljaren ansvarar för faktiska fel, det vill säga exempelvis att fastigheten avviker från vad som avtalats eller vad köparen med fog kunnat förutsätta.
Som fel får dock inte åberopas en avvikelse som borde upptäckts av köparen. Säljaren ansvarar endast för dolda fel. För att ett fel ska kunna klassificeras som ett så kallat "dolt fel" ska det ha funnits där vid köptillfället och inte gått att upptäcka vid en noggrann undersökning. Vidare ska felen heller inte kunna räknas till tidens tand, alltså bero på lägenhetens ålder eller skick.
Köparens undersökningsplikt
Vid köp av fastighet har köparen så kallad undersökningsplikt (4:19 st 2 JB). Undersökningsplikten innebär att köparen ska undersöka fastigheten noggrant och upptäcka eventuella fel. Plikten är långtgående och det är vanligt att man som köpare tar hjälp av en expert som besiktigar bostaden.
I praxis framgår det att även svårtillgängliga utrymmen såsom kryputrymmen under byggnaden ska undersökas (NJA 1980 s 555). Vid misstanke om fel utvidgas också undersökningsplikten.
I ditt fall
Det som bör utredas i ditt fall är alltså huruvida felen kunnat uppräckas vid en noggrann undersökning.
Att ett fönster är svårt att öppna och stänga är ett fel som kan upptäckas vid en noggrann undersökning. Vidare tillhör det inte ovanligheterna att ett fönster i en äldre fastighet kan vara behäftade med sådana fel. Således utgör det inte ett dolt fel som du som säljare behöver ersätta.
Gällande handtaget på frysen uppfattar jag det som att det gått sönder efter lägenhetsköpet. Jag har mycket svårt att föreställa mig att det skulle kunna betraktas som ett dolt fel, eftersom det blir svårt att bevisa att felet funnits där vid köpet. Således borde du heller inte behöva ersätta det felet.
Hoppas att du fått svar på din fråga och återkom gärna vid ytterligare funderingar!
Vänligen,
