Dolda fel i fastighet
Har hjälpt min mormor att sälja sitt hus för några månader sedan.
Nu har köparna av huset hört av sig och vill ha pengar pga spis, diskmaskin och fläkt gått sönder. Vi hänvisade till försäkringsbolaget men de vill ej ge någon ersättning till dem. De ska nu gå vidare till tingsrätten. Vad gäller egentligen?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga! Eftersom det inte framgår något mer om skadorna än deras förekomst kommer svaret vara av generell karaktär, men förhoppningsvis ger det i vart fall lite ledning. Nedan kommer jag att redogöra för vad som är köparens respektive säljarens ansvar vid fastighetsköp.
Relevanta bestämmelser finns i jordabalken (JB).
Köparens ansvar
Vid köp av fastighet har köparen undersökningsplikt (4:19 st 2 JB). Detta innebär att köparen ska undersöka fastigheten noggrant och upptäcka eventuella fel. Undersökningsplikten är långtgående och det är vanligt att man som köpare tar hjälp av en expert som besiktigar bostaden.
Säljarens ansvar
Säljaren ansvarar för sådana fel som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning, alltså så kallade dolda fel. I det fall att köparen brustit i sin undersökningsplikt (det vill säga inte undersökt fastigheten tillräckligt noggrant) och därför inte upptäckt felet blir säljaren inte ersättningsskyldig.
Säljaren ansvarar vidare när fastighetens skick inte motsvarar vad som avtalats eller med fog kunnat förutsätts (4:19 st 1 JB).
Reducerad undersökningsplikt
Något som kan påverka undersökningsplikten är vad ni som säljare utfäst om bostaden. Om säljaren till exempel lämnat ett lugnande besked kan detta medföra en något reducerad undersökningsplikt (NJA 1981 s 894).
Sammanfattning och slutsats
Säljaren ansvarar alltså för fel när: felet fanns där vid köptillfället och inte gick att upptäcka vid en noggrann undersökning. Säljaren ansvarar även när fastighetens skick inte motsvarar vad som med fog kunnat förutsättas eller vad som avtalats.
Köparen ansvarar för fel när: felet fanns där vid köptillfället och borde kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning. Även när felet uppkommit senare.
I ert fall borde köparen sannolikt ha upptäckt felen vid en noggrann undersökning om dessa fel förelåg vid köptillfället. Således har ni inget ansvar för felen. I det fall att felen uppkommit senare har ni heller inget ansvar för dessa.
Hoppas att ni fatt svar på er fråga och återkom gärna vid ytterligare funderingar!
Vänligen,
