Besiktningsman upptäcker inte eventuella fel i bostad
Hej!
Vi köpte ett hus byggt 1978 där vi flyttade in för 3 veckor sedan. Efter två veckor, när vi börjat få i ordning på tillvaron bestämmer vi oss för att påbörja en ansiktslyftning för huset invändigt då tapeter och färger inte stämmer överens med våra visioner för hur det bör se ut.
Vi börjar riva tapeten i "master bedroom" där vi efter att ha fått bort ett lager tapet, ser gamla fuktfläckar på tapeten bakom. Vi får besök av besiktningsman ett par dagar efteråt via det försäkringsbolag vi tecknat husförsäkring hos. Vi ber denna i sin tur att göra fuktmätningar även på de fläckar vi hittat och han konstaterar att det varken är fukt där eller någonstans i huset, förutom på vinden vid skorstenen där spånskivan behöver bytas ut. Samma sak som besiktningsman innan köp konstaterat.
Sambon fortsätter samma dag bes-man. varit på plats med att riva resterande tapet och hittar bakom denna tapeten att det är fullt av mögel bakom, inunder fönstret.
Hon gör en koll i dotterns sovrum på andra sidan huset och hittar mögel även där och vi tvingas flytta ut från dessa två rummen och barnen, samt sambon delar på ett av grabbarnas rum där vi ännu inte påbörjat någon rivning, jag får sova på soffan för att få plats.
Sambon gör samma koll i vardagsrummet och hittar ytterligare mögel bakom väggarna på nedre plan.
Vi hävdar dolda fel, då två besiktningsmän (1 före husköpet och 1 efter via försäkringsbolaget) inte hittar några tecken som tyder på detta samt ingen mikrobiell påväxt. Vad gäller?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Då det rör sig om köp av fast egendom blir Jordabalkens fjärde kapitel tillämpligt.
Vad är ett dolt fel?
Ett dolt fel är något som finns vid köpet av bostaden och som ni inte har kunnat upptäcka vid en noggrann besiktning. Som köpare ska man inte heller behöva räkna med felet med tanke på bostadens ålder, skick eller omständigheter vid köpet (se 4 kap 19 § jordabalken).
Vad ingår i en köpares undersökningsplikt?
Som köpare har man en undersökningsplikt vid köpet. Denna undersökningsplikt kan, beroende på omständigheterna, vara långtgående. Ni måste ha gjort en noggrann undersökning av fastigheten för att upptäcka eventuella fel. I undersökningsplikten ingår att undersöka bland annat el, vitvaror, mark m.m. Alla utrymmen och delar av fastigheten som kan undersökas utan förstörande ingrepp ska undersökas. Skulle ni vid undersökningen märkt att det exempelvis var något problem med tapeten (tecken på fuktskada, så som bubblor eller liknande), eller om säljaren ger er en upplysning om detta, så utvidgas er undersökningsplikt och en ännu mer ingripande undersökning hade behövts göras. Eftersom ni hade en besiktningsman före husköpet kan denna bli skadeståndsskyldig om en överlåtelsebesiktning gjordes.
Högsta domstolen har i ett rättsfall (NJA 1980 s. 555) angett att svårtillgängliga utrymmen, så som ett kryputrymme under en byggnad, ingår i undersökningsplikten. Ingrepp i mark är däremot sådana åtgärder som oftast undantas från undersökningsplikten (ex NJA 1979 s. 790).
Är detta ett dolt fel?
Eftersom det av frågan inte framkommer någon anledning till varför det är mögel bakom tapeten är det svårt att svara på frågan. Fel i konstruktionen av väggar, tak eller ventilationen skulle kunna vara en sådan orsak. Att ni vid den första besiktningen upptäckte fukt på vinden är något som eventuellt kan ha utökat er undersökningsplikt och att det därför inte anses vara ett dolt fel.
Klaga på ett dolt fel:
Som köpare av ett hus har ni upp till 10 år på er att klaga på ett dolt fel (4 kap. 19 b § jordabalken). Utöver detta måste ni som köpare reklamera köpet till säljaren inom en rimlig tid från att felet upptäcktes (4 kap. 19 a § jordabalken). Vad som är en rimlig tid avgörs från fall till fall. Ni har rätt till tid för att bedöma eller bekräfta felet genom att anlita ytterligare tekniskt biträde och för undersökning av dina möjligheter att göra felet gällande mot säljaren (NJA 2008 s. 1158).
Besiktningsman:
En besiktningsman har oftast bättre förutsättningar än en enskild köpare att upptäcka brister i fastigheten. De brister som uppkommer kan då bli föremål för diskussioner innan köpet och då påverka priset. Skulle en besiktningsman inte upptäcka felet kan detta tyda på att köparen inte heller borde ha upptäckt en sån brist och kan därför användas för att påpeka ett dolt fel. Å andra sidan är inte en otillräcklig kvalitet i ett besiktningsutlåtande något som ska få ut över säljaren. Är felet sådant att köparen borde ha uppräckt felet, hjälper det inte att besiktningsmannen inte har upptäckt den. Om ni har gjort en överlåtelsebesiktning kan ni kräva besiktningsmannen på den skada ni lider.
Hur ska ni gå vidare?
Svårigheten i ert fall är att ni påstår dolt fel, medan besiktningsmän inte hittar något fel alls. Jag skulle därför rekommendera att först och främst utreda skadorna, för att få det bekräftat att mögel och/eller fukt finns i väggarna. Finns det inget fel, kan ni inte hävda ett dolt fel. Prata med ert försäkringsbolag och förklara situationen. Därefter kan ni gå vidare med frågan om det eventuellt rör sig om ett dolt fel.
Om du vill ha mer rådgivning så kan du ringa vår kostnadsfria telefonrådgivning på 08-533-300 04.
Vänligen,
