Avviker bostadsrätten från vad som följder av avtalet?

2021-06-09 i Köplagen
FRÅGA
Vi skrev på ett förhandsavtal med Aros bostäder för en nyproducerad bostadsrätt. I planritningen fanns inte en brandgaslucka på vår uteplats. Av en händelse ca 6 månader efter vi skrev på fick vi reda på att det nu fanns en brandgaslucka på vår uteplats. Detta hade inte kommunicerats med oss av vare sig mäklaren eller Aros. Vi inledde en dialog med Aros om hur vi kunde lösa detta. Vi fick sedan i skrift ett löfte om att brandgasluckan skulle integreras med trallen och därmed inte vara synlig. Vi skrev därför på överlåtelseavtalet och godkände därmed brandgasluckan på uteplatsen med löftet om att den inte skulle vara ett problem utan integrerad med trallen. Vi skrev alltså på överlåtelseavtalet i god tro att Aros skulle uppfylla det dom lovade. Nu är inte så fallet utan nu har vi en skrymmande brandgaslucka på vår uteplats. Vi känner oss lurade givetvis och vill ha ekonomisk kompensation för att uteplatsen har blivit mindre och ej går att nyttja på det sätt som Aros hade marknadsfört det till oss. Men Aros är inte villiga att ge oss något ersättning och hänsvisar till att vi skrev på överlåtelseavtalet. Vad säger ni? Är detta något vi kan driva vidare? Vi har allt dokumenterat på ett väldigt bra sätt.
SVAR

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Vilken lag gäller?

Vid köp av lös egendom gäller köplagen (1 § KöpL). En bostadsrätt är lös egendom. Därmed gäller bestämmelserna i köplagen.

Är bostadsrätten behäftad med fel?

Bostadsrätten ska i fråga om bl.a. egenskaper stämma överens med vad som följer av avtalet (17 § KöpL). Om varan avviker från avtalet är bostadsrätten att anse som felaktig. Vad som avses med "vad som följer av avtalet" ska inte tolkas alltför snävt. Med andra ord är inte endast den skrivna texten i ett köpekontrakt avgörande för om bostadsrätten avviker från avtalet. Även andra muntliga eller skriftliga uppgifter som har lämnats i samband med köpet från säljaren och som rimligen har utgjort underlag för vad parterna har kommit överens om, ska tillmätas betydelse. Vid köpeavtal av en bostadsrätt är utgångspunkten att de slutligt formulerade avtalsvillkoren ska ses i ljuset av parternas tidigare kontakter i saken (jfr NJA 2016 s. 237). Det ska också poängteras att säljaren har ett utvidgat ansvar när säljaren lämnat uppgifter om varans egenskaper vid marknadsföringen före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet (18 § KöpL). I detta fall är det troligt att överenskommelsen vid sidan av köpeavtalet om att brandgasluckan skulle vara integrerad med trallen utgör en avtalad egenskap enligt avtalet. Bostadsrätten ska i så fall anses vara felaktig eftersom bostadsrätten avviker från vad som avtalats.

Påföljder vid fel

För att åberopa felet måste du lämna säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det du märkt eller borde ha märkt felet (s.k. reklamation) (32 § KöpL). Du som köpare har då rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för dig under förutsättning att avhjälpande kan ske utan oskälig kostnad eller olägenhet för säljaren. Om säljaren inte fullgör sin skyldighet att avhjälpa felet, har köparen rätt till ersättning för försvarliga kostnader för att avhjälpa det (34 § KöpL). För att du ska ha rätt till avhjälpande måste du lämna säljaren meddelande om kravet i samband med att du reklamerar eller inom skälig tid därefter (35 § KöpL). Om prisavdrag inte blir aktuellt får köparen kräva prisavdrag eller häva köpet. Att häva köpet kommer troligen inte bli aktuellt eftersom det krävs att felet är av väsentlig betydelse för dig och att säljaren insåg eller borde ha insett detta (39 § KöpL). Min bedömning är att det i varje fall kan bli aktuellt med avhjälpande eller prisavdrag om bostadsrätten anses felaktig.

Min rekommendation är att du i första hand kontaktar säljaren för att reklamera felet och begära avhjälpande eller prisavdrag. Du kan använda dig av de argument som jag ovan anfört. Du kan också boka tid med en av våra jurister på Lawlines Juristbyrå om du vill ha hjälp med att upprätta en korrekt reklamation. Om säljaren inte går med på avhjälpande eller prisavdrag rekommenderar jag dig att anlita en jurist om du vill ta ärendet vidare. En jurist kan gå igenom dina möjligheter att göra felet gällande och kan hjälpa dig att formulera ett riktat krav mot motparten eller formulera en eventuell stämningsansökan. Om du är intresserad av hjälp från en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås på mathias.nilsson@lawline.se.

Med vänlig hälsning,

Mathias Nilsson
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Köplagen (1442)
2021-11-30 Får jag häva köpet på grund av försening?
2021-11-30 Risken för varan vid transport
2021-11-30 Uteblivna fälgar vid köp av bil m.m.
2021-11-29 Kan jag kräva att säljaren står för reparationen av en begagnad bil?

Alla besvarade frågor (97624)