Avsaknad utav fönsternycklar - dolt fel?
Frågan gäller ett "dolt fel" från vår bostadsförsäljning.
Vi sålde huset för 3 månader sedan. Huset är från 1974 likaså fönstren som är helt slut. Nu frågar köparen efter nycklar till 2st fönster på nedervåningen. I samma fönsterparti sitter en altandörr som går att öppna som utväg i tex en nödsituation. Vi har aldrig haft några nycklar till fönstren.
Är detta verkligen ett dolt fel? Ska vi ersätta honom för utbyte av låscylindrar?
MVH
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Fel i fastigheten föreligger om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta enligt 4 kap 19§ 1 stycket jordabalken.
I första hand svarar ni för att fastigheten stämmer överens med avtalet (i regel köpehandlingarna). Dock tolkar jag det som att det inte framgår av avtalet om nycklarna till fönstren ska ingå, vilket innebär att det inte föreligger något kontraktsbrott.
I andra hand svara ni för att fastigheten har den standard en köpare kan räkna med vid tidpunkten för köpet av fastigheten med tanke på b.la. fastighetens ålder och skick. Bedömningen av vad en köpare hade kunnat räkna med vid köpet av fastigheten är b.la. beroende av vilka uppgifter som ni lämnade vid köpet och t.ex. hur gammalt huset är. En köpare kan inte förvänta sig lika mycket av ett äldre hus jämfört med t.ex. ett nybyggt hus.
Köparen har en s.k. undersökningsplikt enligt 4 kap 19§ 2 stycket jordabalken där det framgår att säljaren endast svarar för brister som köparen inte borde ha upptäckt, dvs. dolda fel. Denna undersökningsplikt är sträng och enligt praxis kan gränsen i vanliga fall dras vid att köparen inte ska behöva göra ingrepp i huset för att t.ex. upptäcka fuktskador. Däremot kan det krävas att köparen undersöker ett hus från ett ”kryputrymme” under huset. Denna undersökningsplikt gäller inte avvikelser från avtalet eftersom köparen ska kunna utgå ifrån att avtalet stämmer.
I ert fall har jag väldigt svårt att se att avsaknandet utav nycklar till ett par fönster skulle utgöra ett dolt fel, eftersom denna brist hade kunnat upptäckas lätt genom att t.ex. fråga om ni hade nycklar till dessa fönster. Detta innebär att köparen inte kan hävda att fel föreligger eftersom hen inte har uppfyllt sin undersökningsplikt. Då undersökningsplikten inte är uppfylld så kan köparen inte göra gällande påföljder som t.ex. prisavdrag enligt 4 kap 12 och 19 §§ 1 stycket jordabalken.
Dessutom krävs för att köparen ska kunna kräva skadestånd (ersättning för byte utav lås) att ni som säljare har agerat försumligt enligt 4 kap 19§ 1 stycket 2 meningen jordabalken. Försumligheten i detta fallet skulle kunna vara att ni har låtit bli att ge information om att det inte fanns några nycklar till dessa två fönstren. Dock verkar det inte som att ni har underlåtit att göra detta, så därför har ni antagligen inte heller agerat försumligt. Det är även tveksamt om det kan anses som försumligt överhuvudtaget att underlåta att ge denna typ av information, då säljaren som huvudregel inte har någon upplysningsplikt.
Sammanfattningsvis, utifrån de uppgifter jag har fått, så utgör det med stor sannolikhet inte dolt fel och ni behöver således inte ersätta honom för byte av lås.
Ovan nämnda bestämmelser i jordabalken hittar du här
Hoppas detta var svar på din fråga!
Vänligen,
