Avhjälpande - har säljaren rätt att åtgärda flyttstädning hur länge som helst?
Hej,
Jag har precis flyttat in i en bostadsrätt som inte är flyttstädad. Vi fick tillgång till lägenheten innan vi flyttade in och påkallade då vårt missnöje med städningen. Vi skickade då med en lista vad vi förväntar oss av en flyttstädning. Listan var i enighet med checklistor för flyttstädning från etablerade organisationer och företag som har lagt ut sina listor på internet. Efter att säljaren fått en andra chans att städa, så är det fortfarande inte flyttstädat.
Mina frågor är nu:
1. Mäklaren menar att säljaren har oändligt många chanser på sig att åtgärda städningen själv eller via en städfirma, stämmer det verkligen? Det skulle i praktiken innebära att hon kan behöva komma hem till oss och städa varje dag under flera års tid, vilket låter helt orimligt.
2. Vi vill inte släppa in säljaren i vår bostad och när vi inte är hemma och kommer inte heller ha möjlighet att vara hemma medan hon städar, stämmer det verkligen att säljaren har rätt att själv åtgärda problemet (utan städfirma)?
Jag har läst på er hemsida och googlat men inte fått svar på ovanstående.
Tacksam för svar
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I köplagen (KöpL) regleras avhjälpning vid fel i vara.
Köplagen är tillämplig vid köp av lös egendom, såsom en bostadsrätt (1 § KöpL). När det i lagen exempelvis står "fel i vara" jämställs det alltså med fel i bostadsrätt. Du skriver att bostadsrätten inte är flyttstädad. Beroende vad du och säljaren kommit överens om, alternativt om städningen avviker från vad du med fog kunnat förutsätta, kan säljarens otillräckliga städning komma att räknas som ett köprättsligt fel. Läs om fel i 17-21 § KöpL med tillhörande kommentarer. Om du har utgått från checklistor för flyttstädning som är brukliga på bostadsmarknaden kan det vara fråga om ett köprättsligt fel. Om den icke tillräckligt utförda städningen räknas som ett fel i köplagens mening har säljaren rätt att avhjälpa felet.
Har då säljaren oändligt många chanser på sig att åtgärda städningen, antingen själv eller via en städfirma? Säljaren har rätt att åtgärda städningen själv eller att anlita en städfirma, men inte hur länge som helst. I 36 § KöpL framgår att säljaren har rätt att på egen bekostnad avhjälpa felet om inte det medför väsentlig olägenhet för köparen. Avvägning måste göras mellan köparens och säljarens intressen. Omständigheter av betydelse är t.ex. felets art, kostnaderna för avhjälpandet, köparens intresse av att snabbt ha en felfri vara och säljarens intresse av att själv få avhjälpa felet. Avhjälpandet måste dessutom ske inom skälig tid (37 § KöpL). Vad som är skälig tid beror på omständigheterna i det enskilda fallet, bl.a. på felets komplexitet. Flyttstädning är en relativt enkel avhjälpningsåtgärd, men kan likväl kräva en mer omfattande grovstädning om bostadsrätten är i dåligt skick. Det går inte att sätta en exakt tidsgräns för när säljaren ska ha ombesörjt flyttstädningen men det bör kunna uppskattas till några veckor.
Säljaren har rätt att åtgärda felet själv, dvs. utan städfirma. Huvudsaken är att felet avhjälps – köparen kan därmed inte kräva av säljaren att denne ska anlita en städfirma. Avhjälpandet ska inte medföra väsentliga olägenheter för köparen, men samtidigt vägs säljarens intresse in att få avhjälpa felet. Det är därför svårt att besvara hur flyttstädningen ska ske rent praktiskt om ni inte kan komma överens om när städningen ska ske och att ni ska befinna er i bostaden.
Observera att om ni påtalat felet för säljaren och städningen trots detta är otillräcklig samt inte sker inom skälig tid, kan ni själva anlita en städfirma och sedan kräva ersättning av säljaren i form av skadestånd (40 § KöpL). Ni har dock endast rätt till ersättning för försvarliga kostnader att avhjälpa felet. Det är dock viktigt att säljaren får tillfälle att åtgärda felet (städningen), annars upphör er rätt till sådan ersättning (34 § 3 stycket KöpL).
Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!
