Är strandsskydd grund för hävning av fastighetsköp?
Hej,
Jag vill ha svar på tre relaterade frågor:
Bakgrund: Jag har sålt en del, ca 900 kvm, av en skogsfastighet till en sommarstugeägare, vars tomt gränsar till min skogsfastighet. När han ansökte om fastighetsreglering hos Lantmäteriet, fick han nej pga av att marken som jag har sålt ligger inom strandskyddad område.
Fråga 1: Han vill nu häva köpet, få tillbaka köpeskillingen, och hävdar att han har rätt att göra det. Det finns inga klausuler om några villkor för återköp i köpehandlingarna som är underskrivna av oss båda och betalning är erlagd.
Han motiverar detta med att det inte går att göra en fastighetsreglering och att köpet därför ändå kommer att bli ogiltigt efter ett antal år. Har han rätt av häva köpet?
Fråga 2: Jag har ändock för avsikt att tillmötesgå honom, och betala tillbaka pengarna i en takt som jag klarar av. Han vill nu att jag skriver på en skuldförbindelse att jag ska betala allt den sista oktober i år. Han säger att om jag inte skriver på denna så går han till kronofogden. Har han den möjligheten?
Fråga 3: Vad hamnar vi i för läge om jag inte går med på att låta köpet återgå, och han inte kan visa att han äger marken via fastighetsregistret?
(jag har erbjudit honom att skriva ett avtalsservitut som ger han full nyttjande rätt, alternativt ett livslångt kostnadsfritt arrende men han har avböjt.)
Luleå
Lawline svarar
Hejsan,
Aktuell lag: Jordabalk.
För att besvara på frågorna så behöver vi utreda reglerna om hävande av köp av fastighet. Om han har rätt till hävning enligt lag så kommer du behöva betala tillbaka honom.
Strandskydd är inte grund för hävning.
Hävning kan göras under tre förutsättningar. Fysiska fel, rättsliga fel eller rådighetsfel. Det närmsta strandskydd kommer är rådighetsfel som regleras i 4 kap 18§. För att kunna åberopa ett rådighetsfel gentemot säljaren måste förvärvaren ha varit i god tro, vilket framgår av formuleringen "skäl att förutsätta" i paragrafen. Paragrafen riktar sig främst emot kommunala detaljplan som gör så att köparen inte kan använda sig av fastigheten som han trodde. Strandsskydd är lagstadgat. Lagstadgade begränsningar förväntas var och en känna till och är därför inte rådighetsfel. En köpare som t.ex. velat bygga ett hus eller en brygga invid stranden kan inte stödja sig på 4:18§ eftersom köparen borde ha känt till att reglerna om strandskydd i miljöbalken inte gör det möjligt.
Strandskydd är alltså inte ett rådighetsfel enligt 4 kap 18§ eftersom strandskydd är lagstadgat. Alla förväntar sig kunna lagen, vilket innebär att han hade skäl att förutsätta att det fanns strandskydd. Villkoren i 4 kap 18§ är därför inte uppfyllt och han har inte rätt till hävning. Jag har tyvärr inte kunnat hitta någon rättspraxis från högsta domstolen som behandlar detta, men Folke Grauers, den främsta juristen i området fastighetsköp, delar denna åsikt (Grauers, Fastighetsköp s. 186). Flera juridiska examensuppsatser har även hanterat denna fråga, se t.ex uppsats 1 sid 21 och uppsats 2 sid 5.
Svaret på denna fråga ändrar många förutsättningar i de andra frågorna. Eftersom du inte har någon lagstadgad skyldighet att betala tillbaka honom.
Kronofogden
Alla kan gå till kronofogden för att begära ett så kallat "betalningsföreläggande". Sökaren ska förklara situationen på bästa sätt och kronofogden ska därefter ta ställning till om ansökan är välgrundat eller inte. Om de tycker att det är välgrundat så kommer de skicka ett betalningsföreläggande till dig. Betalningsföreläggandet kan motsättas av dig, vilket egentligen bara leder till att sökande (köparen) kan begära att ärendet överlämnas till tingsrätten.
Min egna åsikt är att ansökan kommer att avslås direkt av kronofogden på grund av att det han inte har rätt till hävning. Om det ett betalningsföreläggande ändå kommer till dig så motsätt kravet och låt det i sådana fall gå till tingsrätten. Jag ser ingen annan slutsats än att domstolen kommer att komma fram till samma sak som mig.
Läs mer här.
Fråga 3.
Jag anser att jag har svarat på fråga 3 med det som sagts ovan. Om du vill låta köpet återgå så behöver du inte detta. Han har inte rätt till hävning på grund av strandskyddet.
Råd
Allt beror på vad du vill göra. Om du fortfarande vill tillmötesgå honom så bör det vara på dina villkor. Om du inte vill det så kan du göra detta med.
Jag hoppas jag har varit vägledande. Om du har några följdfrågor så kan du höra av dig till binh.tran@lawline.se.
Vänligen,
