Är skadedjur dolt fel?
Hej!
Vi har nyligen förvärvat ett hus byggt -45. Det var delvis nyrenoverat när vi köpte det, ytskikt, badrum, fasad målning. Inga större anmärkningar i besiktningsprotokollet.
Vi tillträdde i januari och har under våren upptäckt en del skadedjur i huset. Först var det långsprötad silverfisk, alltså den typ som inte dras till fuktiga miljöer utan lever överallt. Vi har haft hit bekämpnings firma men inte blivit av med dem.
Ännu värre är nu invasionen av svarta myror, är rädd att det är svart trämyra. Vi upptäckte tidigt under våren några i köket, vilket inte är helt ovanligt. Men nu ser vi dem komma ut ur väggar och lister på olika platser i hela huset. Hundratals av dem. Är rädd att de byggt bo inne i väggarna.
Jag vet inte hur vi ska gå vidare för att bli av med dem, i värsta fall har de gjort skada på konstruktionen. Min fråga är om dessa skadedjur, framförallt myrorna, anses vara dolt fel? Och om vi kan få ersättning av säljaren för att åtgärda de eventuella skador på huset som blivit till följa av myrorna?
Tacksam för vägledning!
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Skadedjur
Enligt praxis räknas skadedjur, såsom råttor och kackerlackor, som fel. Jag vet inte om myror och/eller silverfisk skulle anses vara sådana skadedjur som räknas som fel, då det inte är uttalat i praxis, men i en eventuell talan skulle det i alla fall gå att anföra det.
Dolt fel
Oavsett, för att säljaren ska kunna hållas ansvarig måste du som köpare kunna bevisa att felet, dvs. skadedjuren, fanns där redan före överlåtelsen. Du måste också visa att det är ett dolt fel, alltså att felet inte kunde upptäckas när du fullgjorde din undersökningsplikt. Eftersom ni upptäckt myrorna och silverfiskarna ganska kort efter tillträdet är det ett bra tecken på att ni med framgång kan hävda att de fanns där redan innan försäljningen av huset.
Viktigt att avgöra är dessutom i fall en så kallad kunnig person skulle kunna upptäcka skadedjuren. Om du själv inte är tillräckligt kunnig så bör du ha anlitat en person som är en normalt kunnig och bevandrad lekman. I ett fall med exempelvis kackerlackor så kan det inte räknas som ett dolt fel om man kunnat upptäcka dem utan att exempelvis bryta upp golvet.
Prisavdrag eller hävning
Enligt 4 kap. 19 § jordabalken (JB) har en köpare rätt till prisavdrag eller hävning om det föreligger ett dolt fel i fastigheten. Enligt 4 kap. 12 § JB ska hävande endast vara aktuellt om skadan är av väsentlig betydelse. Har skadedjuren varit till så stort besvär att du inte kunnat bo i huset på grund av obehag eller bekämpningsarbete så bör det räknas som ett väsentligt fel. Upprepade och misslyckade försök att bli av med problemet kan ha relevans för prisavdragets storlek.
Hävning kan inte göras mer än ett år efter köpet så har du ett dolt fel i form av skadedjur så bör du ta tag i ärendet så snart som möjligt, tidsgränsen framgår av 4 kap. 12 § 2 st. JB.
Ersättning
Det framgår av 4 kap. 19. § JB att köparen har rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren anses ha utfäst. Försummelsen kan bestå av att säljaren vid visningen av fastigheten lämnat uppgifter om saker som hen insett (eller borde ha insett) var oriktiga eller vilseledande. Försummelsen kan också bestå i att säljaren underlåter att lämna uppgifter till köparen om sådan hen varit medveten om och som hen förstått (eller borde förstått var viktiga för köparen). Dvs. om säljaren var medveten om myrorna och/eller silverfisken och underlät att berätta om det för er, är det sådan försummelse som grundar ersättning. Men säljaren ansvarar bara för dolda fel, alltså måste ni för att få ersättning inte ha kunnat upptäcka felet ens om ni gjort en väldigt ingående granskning av fastigheten.
Reklamera
För att göra ett fel gällande måste du som köpare reklamera köpet till säljaren enligt reglerna i 4 kap. 19 a § JB. Det innebär i stort sett att ni måste reklamera felet inom skälig tid efter att ni märkt felet, skälig tid kan vara svårt att avgöra, då en bedömning av hur mycket tid som är skälig tid görs från fall till fall. Mitt råd är att göra det så snart som möjligt.
Det är okej med muntliga reklamationer, men ur bevissynpunkt är det bättre om reklamationen görs skriftligen. Det måste också framgå av reklamationen vilket fel som ni vill göra gällande.
Hoppas du fick var på din fråga!
Med vänlig hälsning,
