Är min bostadsrätt behäftad med dolt fel?
Vi köpte en bostadsrätt i ett 60-talshus i somras. Vårt badrum ska enligt förra säljaren varit renoverat år 2010 och är sedan dess helkaklat. I information från föreningen står bland annat:
"Om du har en mörk blågrön matta och gammalt vitt kakel upp på halva väggen så har ditt badrum inte renoverats sedan husen byggdes...Observera: det gamla kakelfixet innehåller asbest, varför särskilda bestämmelser gäller vid rivning och renovering."
Vi påbörjade en renovering av badrummet vecka 45, som enligt vår hantverkare skulle ta 3-4 veckor. Innan renoveringen hade vi - på vår hantverkares inrådan - frågat vicevärden en extra gång om eventuell asbest. Han sa då att badrummet ska vara fritt från asbest om det blivit renoverat.
Vid rivningsarbetet upptäcktes gamla plattor bakom de nya och prover skickades för analys. I samband med detta pratade vicevärden med säljaren som enligt vicevärden sa att badrummet var "renoverat och sanerat" så arbetet kunde fortgå. Proverna visade sig innehålla asbest, vilket ökade kostnaderna för renoveringen med ca 40 000 kr samt förlängde arbetet till ca 7 veckor.
Vi hävdar att lägenheten vid överlåtelsen var behäftad med fel som vi inte kunnat upptäcka och vill därför ha nedsättning av köpeskilling av säljaren. Är det rimligt att förvänta sig att ett badrum renoverat 2010 är fritt från asbest (säljaren hade dock ljugit, badrummet renoverades 2005) eller borde vi gjort något mer?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För försäljning och köp av fastighet är Jordabalken tillämplig, och jag tänker därför använda mig av lagrum därifrån för att besvara din fråga.
Om bostadsrätten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet, eller om den inte stämmer överens med vad ni som köpare med fog kunnat förutsätta vid köpet, har ni rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Ni har dessutom rätt till ersättning för eventuell skada, om fastighetens kvalifikationer inte överensstämmer med det som säljaren sagt (4 kap. 19 § första stycket Jordabalken). Som fel får ni som köpare inte åberopa något som ni borde ha upptäckt vid undersökning av fastigheten.
Detta berör faktiska fel med fastigheten, exempelvis konkreta fel som gör att fastighetens standard inte överensstämmer med vad ni avtalat om. Detta gäller inte bara sådant som står ordagrant i avtalet, utan omfattar exempelvis sådant som stått i annonser eller andra uppgifter som säljaren har lämnat. För er del innebär det att ett faktiskt fel åtminstone kan vara att badrummet inte alls renoverades 2010, utan 2005, och att säljaren därmed ljugit om faktiska förhållanden.
För er del gäller ju även frågan om asbest och undersökningsplikten härom. Visserligen har ni fått reda på att badrummen i deras originalversion haft material som varit behäftat med asbest. Dock har ni fått sådan information kring hur badrummen ska ha sett ut i originalversion (d.v.s matta och halvkaklad vägg). Ert badrum är renoverat och ser därmed inte ut enligt den beskrivningen.
Säljaren ansvarar bara för så kallade dolda fel, vilket innebär sådana fel som inte gått att upptäcka. Som köpare har man alltså en undersökningsplikt, som innebär att man som köpare har en rättighet att undersöka lägenheten noggrant (4 kap. 19 § 2 stycket Jordabalken). Enligt generella, principiella regler ska köparen undersöka allt som med syn, lukt, känsel eller hörsel kan upptäckas, sålänge det inte innebär åverkan på fastigheten. (se kommentar till 4 kap. 19 § Jordabalken). Denna undersökningsplikt utökas om det finns anledning att misstänka att fel föreligger. Anledning att misstänka fel föreligger om det exempelvis finns fuktfläckar i källaren eller om säljaren friskrivit sig för fel avseende någonting.
Enligt min egen mening föreligger ingen anledning för er att misstänka fel, eftersom ni dels fått information av föreningen i hur badrummet borde ha sett ut för att det skulle innehålla asbest, dels för att badrummet blivit renoverat och ni flertalet gånger blivit tillsagda att badrummet blivit renoverat. Om säljaren givit ett lugnande uppgift om fastighetens skick minskar nämligen även undersökningsplikten.
Säljaren har ingen lagligen uttryckt upplysningsplikt om fel. Men säljaren borde lämna uppgifter om vad han vet är felaktigt i fastigheten, eftersom han annars kan bli ansvarig för fel som borde ha setts av köparen vid dennes undersökning (framkommer av rättsfallet NJA 2007 s. 86). Detta kan ske genom att säljaren ljugit eller hållit inne information som kunde varit av betydelse för er inför köpet.
Om säljaren bodde i eller ägde lägenheten under tiden badrummet renoverades, borde säljaren varit väl medveten om att renoveringen av badrummet inte innebar att badrummet nu är fritt från asbest. Säljaren borde därför, enligt princip, ha informerat er om att materialet fortfarande fanns kvar under det nuvarande golvet och de nuvarande väggarna i badrummet.
Oavsett om säljaren ägde lägenheten eller inte, vid badrumsrenoveringen, har lägenheten dolda fel eftersom ni omöjligt kan krävas bryta upp golv och väggar i badrummet, då detta bryter tätskiktet. Därmed är badrummet i min mening behäftat med fel eftersom fastigheten inte överensstämmer med vad ni med fog kunnat förutsätta, och ni bör absolut ha rätt till skälig ersättning och avdrag på köpeskillingen.
Hoppas att detta besvarade din fråga, och lycka till!
