Är det ett dolt fel? Hur kan vi rikta krav mot fastighetsförsäljaren?

2017-12-21 i Fel i fastighet
FRÅGA
Hej!Vi köpte ett hus den 1/6 2015. Vi genomförde även en besiktning som inte påpeka några fel kopplat till detta ärende. Nyligen hade vi stopp i våra avlopp och efter spolning och kameraundersökning av hantverkare fick vi informationen att avloppsröret som är kopplat till huset är felaktigt monterat samt att ungefär i mitten av tomten så finns det brister på hur avloppsrören är placerat. Det saknar korrekt lutning. (finns på film).Vi ringde förra ägaren och han informerade oss att i samband med dränering av huset 2004 så drog man nya avloppsrör in i huset (plast rör). Därav fanns ju detta fel när vi köpte huset men omöjligt för oss att upptäcka.De har även kopplat dagvattnet (dräneringen till avloppet) och vår uppfattning är att även detta är ej korrekt eller tillåtet. Vår fråga är, räknas detta som dolt fel? Hur kan vi driva ärendet? I informationen från Mäklaren nämner han att det har varit stopp i avloppet och att dom spolat, men ett stop kan ske av många anledningar och spontant känns det inte som att den informationen skulle kräva av oss att undersöka det vidare vi köpet. Tacksam om ni kan vägleda oss.
SVAR

Hej, kul att ni valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!

Juridiken när det gäller dolda fel i fastigheter är snårig. Jordbalken (JB) säger inte mycket om vilka fel som är dolda fel utan vägledning får främst hämtas från Högsta domstolens avgöranden. Tyvärr är dessa avgöranden allt som oftast grundade på de särskilda omständigheter som förelåg just i den aktuella situationen; vilket gör det svårt att peka ut exakt vilka brister som är dolda fel.

Några slutsatser kan ändå låta sig göras:

Ett dold fel föreligger om fastigheten avviker från vad ni med fog kunnat förutsätta. Ni kan med fog förutsätta att fastigheten stämmer överens med avtalet och alla de handlingar som bifogats till köpekontraktet samt de uppgifter ni kunnat få om fastigheten vid en undersökning, se JB 4:19. Utgångsläget är att undersökningsplikten är väldigt långtgående för köparna. Ni nämner att mäklaren angett att det var stopp i avloppet. En sådan generell uppgift kan tolkas på två olika sätt, antingen till A) er fördel eller till B) er nackdel.

A) Den kan tolkas som en försäkran att ifall avloppsproblemet verkligen varit ett riktigt problem hade säljaren lämnat en noggrannare upplysning om detta. Säljaren har ingen upplysningsplikt enligt jordabalken men vet hen att fastigheten har en brist som säkerligen kommer påverka köparnas köparvilja har praxis ändå visat på att säljaren har en skyldighet att upplysa om detta. I fall NJA 2007 s 86 låg fastigheten som skulle säljas nära en motorcrossbana som orsakade mycket högt buller. Köparna hade vid en undersökning lätt kunnat upptäcka motorcrossbanan och kunnat förstå att det skulle komma att bullra. P.g.a. att säljaren aktivt försökt förhindra bullret när han själv bodde på fastigheten ansåg HD att säljaren måste ha vetat om att bullret var avgörande för köpet och att säljaren därmed hade utnyttjat köparnas okunskap. Fel ansågs i detta fall föreligga fast att det hade gått att upptäcka. Att notera är att undersökningsplikten generellt måste anses lägre när det gäller undersökningen av ett närområde och inte själva fastigheten.

B) Den kan också tolkas som en uppgift som borde få det att ringa en varningsklocka hos er som köpare att vidta en noggrannare undersökning. I anslutning till vad som sagts ovan under A) har säljaren ingen skyldighet att upplysa om sådant som denne inte förstår är av avgörande betydelse för om ni kommer köpa fastigheten eller inte. I NJA 1980 s 555 ansågs köparna ha varit tvungna att undersöka ett "kryputrymme" under en byggnad för att undersökningen skulle anses ha varit tillräckligt noggrann.

Hur långtgående undersökningsplikten är påverkas också av vad för typ av fastighet ni köpt. När det gäller t.ex. dränering av hus kan det vara så att den konstruktion som gäller för ert hus inte hade varit tillåten idag, men den kanske var det när huset byggdes. Konstruktionen med plaströr kanske var den bästa lösningen som fanns 2004. I sådana fall har ni inte kunnat förvänta er en annan standard. I NJA 1985 s 274 var både fastighetens allmänna skick och säljarens uttalanden sådana att köparna borde ha gått vidare i sin undersökning.

Felbedömningen av vad ni med fog kunnat förutsätta måste också göras med hänsyn till det pris ni betalat för fastigheten. Föreligger ett fel i fastigheten har ni rätt att begära prisavdrag. Prisavdraget ska motsvara vad fastigheten hade kostat på tillträdesdagen utan fel respektive med fel, se JB 4:19 c. Är priset redan marknadsmässigt korrekt och beräknat utifrån vad huset är värt med denna konstruktion blir prisavdraget = 0. Å andra sidan kan ni vid fel även ha rätt till skadestånd. Skadeståndet kan kompensera er för t.ex. de utgifter ni haft för hantverkarens kameraundersökning.

Även om ni innan köpet anlitade en besiktningsman för undersökningen av fastigheten kan det ändå vara så att omständigheterna påkallat att ni varit tvungna att genomföra en noggrannare undersökning. Att undersökningen skett av en fackman är ingen garanti för att undersökningen skett så omfattande som omständigheterna krävt.

I fallet NJA 1979 s 790 bedömde HD att köparen kunde utgå från sin undersökning och inte hade haft annan anledning att anta att avloppsanläggningen inte var funktionsduglig. HD tog i beaktande anläggningen ålder och till vad säljaren uttalat när fastighetsmäklaren förklarat för honom att han var skyldig att uppge de brister i fastigheten han kände till.

Sammanfattningsvis: Det fel ni anger kan vara ett dolt fel men det beror dels på vad som står i ert köpekontrakt och bifogade handlingar. Har säljaren t.ex. friskrivit sig från att ansvara för vissa fel? Det beror också på omständigheterna vid köpet. Ska vissa uppgifter tolkas som varningssignaler eller betryggande. Vill ni driva ärendet vidare kan ni argumentera gentemot säljaren utifrån jordabalkens fel- och påföljdsbestämmelser (fjärde kapitlet) och praxis och lyfta fram liknande argument som de jag fört fram ovan. Kan ni inte lösa det på tu man hand råder jag er att anlita en advokat som eventuellt kan hjälpa er att föra en talan mot säljaren i domstol.

Hoppas ni fick svar på er fråga och lycka till!

Med vänlig hälsning,

Vega Schortz
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (483)
2021-11-13 Avsaknad av bygglov trots utfästelse om att lov finns - fastigheten felaktig?
2021-11-13 Fel i köpt hus upptäckt flera år senare
2021-11-05 Säljarens skadeståndsansvar vid köp av fastighet och försenat tillträde - Vad gäller?
2021-11-04 Kan vattenläcka åberopas som dolt fel?

Alla besvarade frågor (97545)