Ansvar för dolt fel i fastighet som efterlevande make?
Min fråga gäller husförsäljning min make gjorde 2011. Maken ägde huset till 100% och stod även för samtliga lån, han avled 2015. På köpeavtalet har jag med min underskrift fått "godkänna" försäljningen. Köparen ställer nu krav på ersättning av mig för dolda fel. Min fråga är vilket ansvar jag har gentemot köparen.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
En viktigt utgångspunkt vid försäljning av fastigheter är att en säljare har upplysningsplikt gentemot köpare. En köpare har såldes undersökningsplikt före köpet av fastigheten. Känner säljaren till ett fel i fastigheten måste denne upplysa om felet (NJA 2007 s. 86) En köpare kan aldrig åberopa fel som denne borde ha upptäckt vid en ordinär besiktning. För att en avvikelse skall kunna göras gällande mot säljaren krävs att den inte skulle ha upptäckts vid en sådan undersökning som, enligt 4 kap 19 § Jordabalken (JB), varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Denna undersökningsplikt innebär att köparen får stå för fel som är upptäckbara.
Är det ett s.k dolt fel, ett fel som inte kunnat upptäckas av varken köpare eller besiktningsman utan att göra åverkan på fastigheten så bär säljaren ansvaret. Enligt 4 kap 19 § JB fastslås att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, är det ett dolt fel som säljaren ska ansvara för. (se NJA 1980 s. 555 och NJA 1987 s. 307). Det spelar ingen roll om säljaren kände till felet eller inte vid försäljningen. Ansvaret gäller i 10 år från det att köparen tillträtt fastigheten, 4 kap 19 b § JB.
Men så fort dödsboet efter din make är upplöst så kan inte heller dödsbodelägarna ansvara för de dolda felen enligt jordabalkens regler. Det skulle inte anses vara rimligt om man i efterhand kan kräva ansvar från arvingarna hur som helst, då skulle de i princip blir att ärva en potentiell ersättningsskyldiget vilket hade föranlett en alldeles för stor rättsosäkerhet. För att på något sätt kunna få ersättning för dolda fel får i så fall en vanlig skadeståndstalan riktas mot någon av dödsbodelägarna vilket är en väldigt svår typ av talan då man måste visa på att någon har varit vårdslös. Det blir ett omöjligt bevisläge såvida det inte finns uppenbara bevis. Därmed är chanserna för att kunna få någon att ansvara för dolda fel sedan dödsboet är upplöst ytterst minimal.
Alltså du kan inte bli ansvarig för dolda fel i huset som ägts av din make om, vilket jag antar, dödsboet efter din make är upplöst. Vad jag kan se spelar det ingen roll att du "godkänt" försäljningen av er förmodade bostadsfastighet utan du är fri från ansvar. Den väg de kan gå för att få ersättning är genom en skadeståndstalan mot någon av dödsbodelägarna där det måste visas att någon har varit vårdslös.
Hoppas du fick svar på din fråga!
