Lawline svarar
Hej,
Vad som gäller vid kontraktsbrott vid försäljning av fast egendom regleras i 4 kap. Jordabalken se https://lagen.nu/1970:994 . Reglerna om felansvar vid fastighetsförsäljning är dispositiva vilket innebär att de endast gäller om säljare och köpare inte har kommit överens om något annat. Är säljaren näringsidkare gäller dock reglerna alltid till konsumentens förmån, 4:19d§ JB.
Eftersom reglerna är dispositiva är det alltså möjligt för privatpersoner att göra olika friskrivningar. Det finns två sorters friskrivningar, egenskapfriskrivningar & påföljdsfriskrivningar.
En egenskapsfriskrivning innebär att säljaren avsäger sig ansvar för fastighetens skick i något visst hänseende, dvs. köparen kan inte förvänta sig en viss angiven egenskap hos fastigheten.
En påföljdsfriskrivning utesluter köparens möjlighet att åberopa en eller flera möjliga påföljder vid fel i fastigheten. Med en sådan friskrivning kan du som säljare t.ex. se till att köparen inte som påföljd kan kräva prisavdrag pga dolt fel. Det är möjligt att göra en generell påföljdsfriskrivning, dvs. friskriva sig från alla påföljder så länge själva friskrivningsklausulen är klart och tydligt formulerad. Exempel på en godtagen friskrivning finns i rättsfallet NJA 1976 s. 217 ("köparen avstår från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten"). Exempel på alltför allmänt hållen friskrivning finns i rättsfallet NJA 1983 s. 808 ("överlåts sådan den av köparen besiktigats").
En generell påföljdsfriskrivning för dolda fel gäller dock inte om du som säljare känt till felet vilket innebär att du som säljare har en upplysningsplikt i detta avseende. Man kan alltså säga att en generell påföljdsfriskrivning befriar säljaren från ansvar för dolda fel som denne inte vet om.
I undantagsfall kan en säljare trots en generell påföljdsfriskrivning hållas ansvarig för fel som denne inte visste om. Detta t.ex. ifall friskrivningsklausulen anses oskälig enl. 36§ Avtalslagen se https://lagen.nu/1915:218 .
Med vänliga hälsningar
