Prisavdrag vid fastighetsköp när boytan visar sig vara mindre än säljaren uppgivit?

Question

Hej! Min man och jag har skrivit ett köpekontrakt på ett hus i slutet av november 2009. I avtalet, bilaga till Bostadsfakta, är Boytan uppgiven till ca 158 kvm enligt taxeringsinformationen. Enligt taxeringeringsinformationen 2009 är boytan 136 kvm. Ingen ombyggnation har skett i fastigheten sedan 1965. Vår säljare har själv köpt huset tidigare under 2009 med boyta 136 kvm(tomten är nu styckad i flera tomter varvid vi köpt stamfastigheten). Har vi rätt till prisavdrag för de 22 kvm som saknas?

Answer 1

En fastighetsköpare kan enligt JB 4:19 häva köpet eller kräva avdrag på köpeskillingen om fastigheten inte ger allt avtalet lovar eller om den annars avviker från vad han eller hon kunnat förutsätta. I båda dessa fall föreligger ett fel i rättslig mening. Ibland används begreppen konkret och abstrakt fel där förstnämnda betecknar avvikelser från vad avtalet i vid bemärkelse utfäster och sistnämnda avser avvikelser från en objektiv standard som en köpare skall kunna förvänta sig.

Utgångspunkten vid en tvist om huruvida huset är belagt med fel är det avtal ni har med säljaren. Avviker huset från ”vad som följer av avtalet”, JB 4:19, föreligger ett fel i rättslig mening. Termen ”vad som följer av avtalet” kan antingen avse uttryckliga garantier eller enuntiationer. Om säljaren i ert avtal garanterar att ert hus har den yta som framgår av den bilaga du nämner är det en uttrycklig garanti. Har säljaren inte uttryckligen garanterat husets storlek eller tagit ansvar för denna, men ändå givit en så pass preciserad uppgift om husets yta som du beskriver, är det en enuntiation. Oavsett vilken av dessa två kategorier bilagan och säljarens övriga agerande anses tillhöra är min bedömning att han har utfäst boytan och härmed befriat er från er undersökningsplikt angående denna. Det rör sig alltså om ett fel enligt JB 4:19 vilket ger er rätt till prisavdrag enligt 4:12. Även en skadeståndstalan är möjlig.

Jag vill slutligen poängtera vikten av att agera snabbt. För att över huvud taget kunna göra någon påföljd gällande krävs nämligen att ni reklamerar felet inom skälig tid efter det att ni upptäckte det. Denna gräns är inte skriven i sten, reklamation som har skett drygt fyra månader efter att felet bort upptäckas har godkänts i NJA 2008 s. 1158, men för säkerhets skull bör ni agera omedelbart. En muntlig reklamation räcker, men en skriftlig är förstås att föredra av bevisskäl.

Mvh Benjamin Helldén-Hegelund