Lawline svarar
Hej,
I Jordabalkens (JB) 4 kapitel 10 – 27 §§ återfinns reglerna kring säljarens och köparens rättigheter och skyldigheter vid köp av fast egendom. Dessa regler är i stora drag dispositiva vilket innebär att de kan avtalas bort. Jag kommer emellertid i följande redogöra för era möjligheter till prisavdrag med utgångspunkt i att reglerna i ert fall är tillämpbara. Inledningsvis vill jag bara poängtera att ett första steg är att mäta upp boytan så att det inte råder några tveksamheter om dess faktiska omfattning.
Vid fastighetsköp har köparen som huvudregel en långtgående undersökningsplikt. Utan att djupare analysera dess omfattning är utgångspunkten att sådant som köparen hade kunnat upptäcka vid en undersökning inte går att åberopa som fel i efterhand. Vad det gäller boytan är detta förstås någonting som man som köpare vid en undersökning utan några större problem själv kan bilda sig en uppfattning om. En förutsättning för att ni ska kunna begära prisavdrag är därför att det föreligger sådana omständigheter som medför att ni befriats från er undersökningsplikt vad gäller boytan.
Jag tolkar förutsättningarna såsom att säljaren har lämnat preciserade uppgifter om boytan i bilagan till köpekontraktet utan att uttryckligen garantera riktigheten i dessa uppgifter. Om säljaren garanterat boytans storlek är det naturligt att köparen inte har någon undersökningsplikt vad gäller boytans storlek. Om säljaren inte uttryckligen garanterat en uppgift kan också köparens undersökningsplikt falla bort om säljaren lämnat en uppgift som varit ägnad att inge tillit och den inverkat på köpet. Istället för en garanti använder man i dessa fall termen enuntiation.
Om ni vill göra gällande att säljaren lämnat en enuntiation har ni bevisbördan för att uppgiften verkligen har inverkat på köpet. Boytan bör ha diskuterats mellan er och säljaren innan köpet så att det härigenom framgår att boytans storlek varit viktig för er. Vidare måste säljarens uppgift om boytan sättas in i ett större sammanhang, är det exempelvis uppenbart att boytan inte är 158 kvm så är det inte en enuntiation. Det samma gäller om säljaren själv uttryckt osäkerhet kring boytans storlek.
Sammanfattningsvis är alltså boytans storlek någonting som ni i enighet med den omfattande undersökningsplikten borde ha uppmärksammat innan ni köpte fastigheten. Om ni emellertid diskuterade boytan med säljaren och denne har angett att boytan uppgår till 158 kvm kan det medföra att er undersökningsplikt angående boytan fallit bort. Då är det möjligt att begära prisavdrag och även skadestånd. Prisavdraget skall motsvara den värdeminskning av fastigheten som en eventuellt mindre boyta medför.
Om ni vill begära prisavdrag och eventuellt skadestånd är det viktigt att ni inte dröjer med att reklamera den eventuellt felaktiga uppgiften om boytan till säljaren eftersom ni annars riskerar att försitta era möjligheter att göra gällande prisavdrag.
Med vänliga hälsningar
