Utfästelser och undersökningsplikt
Hej! Jag har köpt ett hus där säljaren uppgivit att huset värms upp av en frånluftsvärmepump med mekanisk värmeåtervinning. Nu har det visat sig att frånluftsvärmepumpen i själva verket är omkopplad så att den fungerar som en elpanna utan värmeåervinning. För att få den att fungera som en frånluftsvärmepump måste jag borra ett hål som kostar ca 50.000 kr. Informationen jag fick innan köpet var att det var förberett för att borra för bergvärme om man så önskade men ingen information om att jag var tvungen att borra för att få pannan att fungera som en frånluftsvärmepump. Nu vill jag att säljaren ska betala för borrning alternativt på annat sätt se till så att huset får ett fungerande frånluftsvärmesystem men det vill inte han. Är chanserna goda för att driva detta vidare? Hur långt sträcker sig undersökningsplikten i detta fall? Informationen som säljaren ger före köpet hu bindande är den? Mvh
Lawline svarar
Frågan är om bristen vad gäller frånluftsvärmepumpen kan åberopas som fel i fastigheten och berättiga dig som köpare till ersättning. Fel i fastighet regleras i 4 kap. 19 § JB (se https://lagen.nu/1970:994), där grundtanken är att avtalsinnehållet ska vara styrande. Det som därvid anses som avtalsinnehåll är allt som upptas i själva köpehandlingarna, det som säljaren särskilt utfäst samt det som köparen med fog kunnat förutsätta skulle ingå i köpet. Avviker fastigheten från det avtalade innehållet föreligger fel i denna.
Köparen har, precis som du påpekar, en relativt omfattande undersökningsplikt. Det som köparen kunnat upptäcka vid en undersökning får inte åberopas som fel. Undersökningspliktens omfattning får bedömas från fall till fall. En viktig faktor är fastighetens skick och ålder. I NJA 1980 s. 555 konstaterade HD att även svårupptäckta och svåråtkomliga fel (i fallet borde köparen krupit under huset och undersökt) kan omfattas av undersökningsplikten, särskilt då fastigheten är gammal. Den yttersta gränsen dras dock vid att köparen inte ska behöva göra åverkan på fastigheten eller annan egendom för att uppfylla sin plikt.
Utfästelser från en säljares sida kan emellertid neutralisera, eller åtminstone minska, köparens undersökningsplikt, såvida inte andra omständigheter talar där emot. Kravet på en utfästelse är att den ska ha viss precision, varför s.k. allmänt lovprisande inte utgör en utfästelse. I NJA 1978 s. 301 hade en säljare på köparens fråga om vattnet i brunnen svarat att det var ”friskt och kallt”. Detta ansågs gränsa till allmänt lovprisande och utgjorde alltså inte en utfästelse. Liknande utfall hade NJA 1985 s. 871 där ett uttalande från säljaren om att elinstallationen var ”ny” inte ansågs vara tillräckligt precist för att klassificeras som en utfästelse. Omständigheter som talar för en utökad undersökningsplikt, kanske trots en säljares uttalande, kan som exempel vara intorkade fuktfläckar och putssläpp i fråga om vattenskador. Som huvudregel ska dock en köpare kunna lita på vad en säljare säger. Detta förutsätter som sagt att uttalandet inte utgör allmänt lovprisande och inte av andra omständigheter är tvivelaktigt.
I detta konkreta fall är det självklart svårt att bedöma framgångsutsikterna. Avgörande blir hur pass tydligt du som köpare frågat om just värmepumpen, i vilken utsträckning säljaren svarat precist samt om man vid undersökning kunnat kontrollera värmepumpens funktion. Av betydelse är också om frånluftsvärmepumpar i regel har en sådan funktion som du beskriver, då detta i så fall kan vara något du med fog kunnat förutsätta skulle ingå. Har värmepumpen diskuterats någorlunda ingående kan man mycket väl tänka sig att frånluftsvärmepumpen med mekanisk värmeåtervinning utgör avtalsinnehåll genom säljarens utfästelse. I slutändan blir det givetvis en bevisfråga vars utfall jag inte kan uttala mig om. Den lämpligaste kompensationen om ett fel i fastigheten konstateras torde vara prisavdrag enligt 4 kap. 12 § JB.
Mvh
