Uppsägning av lokalhyresrätt

Question

Finns det flera uppsägningsformer av hyreskontrakt? Uppsägning för omförhandling och uppsägning för avflyttning. Vad är så fall skillnaden?

Answer 1

Jag har i mitt svar utgått från att din fråga avser lokalhyreskontrakt där de två uppsägningsformerna som finns är uppsägning till avflyttning och uppsägning för villkorsändring.

Uppsägning till avflyttning och uppsägning för villkorsändring måste särskiljas på grund av att formkraven skiljer sig åt för de två uppsägningsformerna. Vid hyresvärdens uppsägning gäller för båda uppsägningsformerna ett skriftligt formkrav om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker (Jordabalken 12:8).

I Jordabalken 12 kap 58 § stadgas att för att hyresärdens uppsägning för villkorsändring ska vara giltig måste uppsägningen ange de nya villkoren samt informera hyresgästen om att han har två månader på sig att hänskjuta en tvist till hyresnämnden för att få chans till skadestånd. Godtar inte hyresgästen villkorsändringen men underlåter att gå till hyresnämnden inom två månader ska han flytta när avtalet går ut.

Om hyresärdens uppsägning avser avflyttning ska hyresvärden ange varför hyresgästen inte får fortsätta att använda sin lokal. Vidare måste även hyresgästen vid denna uppsägningsform informeras om att han har två månader på sig att hänskjuta en tvist till hyresnämnden (Jordabalken 12:58).

Om uppsägningen inte uppfyller de ovan nämnda formkraven är den att betrakta som ogiltig (Jordabalken 12:58 st 2).

Även när hyresgästen säger upp hyresavtalet måste uppsägning till avflyttning och för villkorsändring särskiljas. Vid uppsägning till avflyttning får hyresgästens uppsägning vara muntlig, om hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen (Jordabalken 12:8). Hyresgästen behöver inte ange något skäl för avflyttningen utan det räcker att han i uppsägningen anger att hyresavtalet sägs upp till upphörande och avflyttning per hyrestidens slutdatum. Vid en sådan uppsägning måste hyresgästen avflytta och har i och med uppsägningen avstått från sitt indirekta besittningsskydd, det vill säga sina eventuella ekonomiska anspråk på hyresvärden på grund av att hyresförhållandet upphör (Jordabalken 12:57 e contrario)

Om hyresgästen vill få till stånd en ändring i hyresavtalet sker detta genom att det gamla avtalet sägs upp för villkorsändring. Ett skriftligt formkrav råder för denna uppsägningsform (Jordabalken 12:8). Det får inte för hyresvärden råda någon tvekan om vilka hyresvillkor, som hyresgästen begär för att stanna kvar i hyresförhållandet. Om hyresgästen enbart skriver i uppsägningshandlingen att uppsägningen sker för att hyresgästen önskar omförhandla hyresvillkoren men inte anger på vilket sätt, är uppsägningen ogiltig. Vid hyresgästs uppsägning för villkorsändring måste hyresgästen inom två månader ansöka om medling vid hyresnämnden för att hyresgästens uppsägning skall bestå. Om hyresgästen inte gör det blir uppsägningen ogiltig och hyresgästens hyresavtal löper vidare på oförändrade villkor (Jordabalken 12:58a).

Vid hyresvärdens uppsägning samt vid hyresgästens uppsägning för villkorsändring kan hyresgästen ha rätt till ersättning (Jordabalken 12:58b).

Se vidare 12 kap jordabalken http://lagen.nu/1970:994.

Med vänlig hälsning