Reducerad undersökningsplikt vid enuntiation

Question

Hejsan

Vi har köpt en sommarstuga, i beskrivningen för fastigheten står det: Dricksvatten från 2 brunnar som tillhör fastigheten. Vi kontrollerade inte detta närmare utan antog att det var bra vatten i stugan. Mäklaren sa även vid visningen att det var bra vatten. När vi flyttat in så upptäckte vi att vattnet var ljusbrunt och luktade illa. Vi påtalade detta för mäklaren och tog ett vattenprov. Provet visade att vattnet inte var drickbart(alla värden var för höga eller låga). Vi har reklamerat detta och vill ha ersättning eftersom det inte var dricksvatten som det stod i beskrivningen om fasigheten. Både mäklaren och säljaren hänvisar till att detta borde vi ha undersökt innan köpet. Vem har rätt?

Answer 1

Hej!

Tack för er fråga. Här rör det sig om ett faktiskt fel i fastigheten i enlighet med 4 kap. 19 § 1 st. jordabalken [JB]. För att faktiskt fel i enlighet med JB ska föreligga krävs att fastigheten inte stämmer överens med vad som har avtalats eller att fastigheten avviker från vad ni som köpare med fog hade kunnat förutsätta.

I ert fall tycks det vara så att det från motpartens sida har gjorts en enuntiation, det vill säga att de har lämnat specificerade uppgifter gällande dricksvattnet utan att de uttryckligen har garanterat eller åtagit sig ansvar för att uppgifterna är korrekta. För att en sådan enuntiation ska bli gällande krävs att den har gjort intryck på er som köpare och det är även ni som har bevisbördan för att enuntiationen varit av avgörande betydelse för ert ställningstagande vid avtalsslutet. Att en enuntiation har gjorts medför att köparens undersökningsplikt reduceras eller faller bort i sin helhet.

En köpares undersökningsplikt regleras i 4 kap. 19 § 2 st. JB. Vid faktiska fel föreligger en undersökningsplikt hos köparen vilket innebär att sådana fel som har upptäckts eller borde ha upptäckts vid undersökning innan köp saknar relevans och därmed inte går att åberopa som fel i fastighet. Varje köpare har en absolut undersökningsplikt, vilket innebär att han får stå för sådana fel som är upptäckbara oavsett om fastigheten har undersökts eller inte. I ert fall sker dock en reducering av undersökningsplikten eftersom en relativt specificerad uppgift har lämnats till er gällande vattnets kvalitet.

Min bedömning är med ovanstående som grund att ni har rätt att kräva påföljd med anledning av det fel som finns i fastigheten. Detta med anledning av det skriftliga uttalande säljaren gjort gällande vattnet och att det fungerade så som dricksvatten. Ni som köpare borde kunna förlita er på den enuntiation som gjorts och därmed inte själva behöva undersöka vattnets värden.

Som med stora delar av juridiken är detta en bedömningsfråga där en avvägning måste göras med hjälp av samtliga uppgifter samt omständigheterna kring köpet. Även en tolkning av begreppet ”dricksvatten” och vad som egentligen utfästs genom detta bör göras. Vidare kan undersökningsplikten vid köp av just sommarstuga komma att ökas då det rör sig om en fritidsfastighet som ofta har lägre standard än en bostadsfastighet. Dessutom kan fallet här vara så att ansvaret är ert då vattnets kvalitet verkar vara tämligen enkelt att kontrollera vid en undersökning. Min rekommendation till er, om ni är villiga att driva fallet vidare, är att ni tar kontakt med en verksam jurist som har möjlighet att väga in samtliga aspekter i fallet.

Vänligen,