Fel i fastighet - vem ansvarar?

Question

Hej. Vi har sålt ett hus (december 2011) som vi lät åtgärda fuktskador på. Åtgärderna gjordes av "riktiga" hantverkare. Vi gjorde en besikting av en auktoriserad firma som mätte fukt och kollade upp vad som behövde göras. Allt åtgärdades, grund grävdes upp och dränerades även mekanisk pump, väggar och golv revs. Matta och lister på golv som ska befrämja luftcirkulation istallerades. ALLT gjordes enligt denne besiktningsmans anvisningar. Ändå har fukt/mögel uppstått igen och denna gång kommer det förmodligen från taket! Vi lät ju göra allt som förväntades av oss och nu verkar det vara ett nytt problem. Det står i kontraktet att vi skulle renovera och åtgärda de då kända problemen mao så visste köparen om dessa. Kan köparna hävda att vi ska ersätta detta om det nu är ett nytt fuktproblem men i samma rum? Dom gjorde INTE själva en besiktning efteråt, vilket är till deras nackdel... Däremot godtog dom en besikting (okulär) som gjordes innan fuktskadorna upptäcktes och där det påpekades att taket borde ses över. (ett platt tak med veranda ovanpå) Om det är samma fuktkälla/problem fortfarande så är det ju hantverkarnas problem eftersom dom har garanti på sitt arbete - eller är det vårt problem? Köparna kan väl inte renovera med nya hantverkare och hävda att vi ska betala? Mycket tacksam för svar då vi är jätteoroliga...

Answer 1

Hej,

Om köparen och säljaren har avtalat att ett hus säljs med en befintlig fuktskada kan köparen naturligtvis inte i rikta något anspråk mot säljaren i efterhand och kräva ersättning för kostnaderna att åtgärda fuktskadan, detta framgår av 4 kap. 19 § första stycket jordabalken (JB). I ert fall verkar den aktuella fuktskadan däremot inte ha nämnts i köpeavtalet. För att avgöra om köparna kan rikta något ersättningsanspråk mot er måste det först utredas huruvida fuktskadan utgör ett fel i fastigheten eller inte. För att avgöra om ett fel föreligger jämför man standarden på huset med den standard en köpare normalt kan kräva att ett hus håller. Med andra ord kan man säga att avvikelser från en normal standard på ett hus utgör fel på huset. Eftersom en köpare normalt kräver att ett hus inte ska vara fuktskadat utgör fuktskadan du beskriver antagligen ett fel i den sålda fastigheten.

Kan då köparen kräva ersättning för felet? Sammanfattningsvis kan man säga att köparen får stå för fel som är möjliga att upptäcka och att säljaren ansvarar för sådana fel som inte går att upptäcka (s.k. dolda fel). Man brukar säga att köparen inte kan rikta något ersättningsanspråk mot säljaren för fel som går under köparens undersökningsplikt. Att ersättningsanspråk inte kan riktas mot säljaren för fel som ligger under köparens undersökningsplikt framgår av 4 kap. 19 § andra stycket JB.

Hur långt sträcker sig köparens undersökningsplikt? Köparens undersökningsplikt sträcker sig ganska långt, man brukar säga att fel som en normalt erfaren köpare kan upptäcka vid en noggrann undersökning ligger under köparens undersökningsplikt. Om omständigheter tyder på att ett fel föreligger (t ex fuktfläckar, dålig lukt eller att säljaren upplyser om ett visst förhållande som indikerar att ett fel föreligger) utökas köparens undersökningsplikt. Då krävs alltså att köparen undersöker huset noggrannare än normalt för att han ska kunna rikta ersättningsanspråk mot säljaren för ett fel. Köparens undersökningsplikt kan också minskas, t ex om säljaren ger ett lugnande besked när köparen frågar vad ett visst symptom beror på.

För att köparen ska kunna rikta ett ersättningsanspråk mot er måste alltså fuktskadan vara ett sådant dolt fel köparen inte kunde ha upptäckt om han hade fullgjort sin undersökningsplikt. Om fuktskadan och möglet kommer från taket samtidigt som köparen fick se ett besiktningsprotokoll innan köpet där det framgick att taket borde ses över borde fuktskadan ha upptäckts ifall köparen hade fullgjort sin undersökningsplikt ordentligt. Köparen borde därför inte kunna rikta något ersättningsanspråk mot er för fuktskadan, utan får själv stå för renoveringskostnaden.

Om felet däremot beror på att renoveringen ni åtog er att göra inte gjordes ordentligt har köparen rätt få köpeskillingen nedsatt med vad det kostar att åtgärda felen enligt 4 kap. 19 § första stycket JB. Eftersom hantverkarna har lämnat en garanti på deras arbete vore en praktisk lösning i så fall att låta hantverkarna åtgärda sina fel. Om köparna däremot åtgärdar felen med hjälp av andra hantverkare och kräver ersättning av er kan ni kräva motsvarande ersättning av era hantverkare för avhjälpande av felet. För att det inte ska bli några problem med att få ut ersättning bör ni dokumentera skadorna ordentligt och låta alla inblandade undersöka skadorna.

Med vänlig hälsning