Rådighetsfel- köpare undersökningsplikt?

Question

Hej Lawline,
Vi har precis vunnit en budgivning på ett hus. Det är dock en sak som vi inte riktigt vet hur vi skall tackla och om vi kan begära avdrag för.

Mäklaren talar om efter att vi vunnit budgivning att en del mark innanför den planterade häcken är kommunens mark. Det är ca 85 kvadrat meter mellan långsida garage och en väg. Ytan har ett taxeringsvärde på 80000kr, om det är samma kvadratmeterpris som för husets tomt. Vad kan man begära här eller är det min skyldighet att kolla upp sådant här.
Tacksam för snabb hjälp.

Answer 1

Hej och tack för din fråga!

Den här typen av "fel" kan utgöra ett så kallat rådighetsfel, det vill säga en inskränkning i rätten att råda över fastigheten. Reglerna om denna typ av fel hittar du i 4:18 Jordabalken. Det krävs att det är ett myndighetsbeslut som ligger till grund för rådighetsinskränkningen av den specifika fastigheten (även om fastigheten inte måste pekas ut i beslutet) och det får inte vara grundat på en lagbestämmelse. Det har alltså betydelse hur ägandet av kommunens mark uppstått. Du som köpare har _ingen undersökningsplikt_ när det gäller rådighetsfel, utan det krävs endast att du var i god tro angående omständigheten vid köpet. Säljarens goda tro har ingen betydelse.

När ett rådighetsfel visats har köparen rätt till prisavdrag, eller i allvarligare fall hävning av köpet. Som köpare har man även rätt till ersättning för eventuell skada.

Det är svårt att dra en gräns för om det föreligger rådighetsfel i just ert konkreta fall då jag inte har information om beslutet bakom markägandet. Jag rekommenderar er att titta närmare på hur kommunen blev ägare av marken samt att vid en eventuell tvist ta hjälp av ett juridiskt ombud.

Lycka till!

Länk till Jordabalken:
https://lagen.nu/1970:994

Med vänlig hälsning,