Rätt att häva köp av fastighet vid felaktig dränering?

Question

Hej!

Vi tillträdde vårt hus 23 nov 2011, 3 veckor efter tillträdet började det rinna in vatten i vår källare genom ytterväggarna.
Besiktning gjordes innan köpet och besiktingsmannen hävdade att vi aldrig skulle ha några besvär med fukt för att det var nydränerat och ny bottenplatta gjuten.
Nu har vi haft dit olika bolag som har gjort utredningar och kommit fram till att det är dräneringen som är felaktigt gjord och att det klassas som ett dolt fel.
För att åtgärda problemet så måste dräneringen göras om och vi måste få tillstånd av kumunen att koppla på dräneringen på det komunala avloppet. Detta är inte troligt att komunen kommer att godkänna detta och det innebär att vi inte kan rätta till felet.
Nu undrar vi om detta då inte går att åtgärda, kan vi häva köpet?
Vi kan inte bo i ett hus som alltid kommer att ha fuktskador.

Tack på förhand!

Answer 1

Hej!
Vid köp av fastighet är jordabalkens, JB, bestämmelser tillämpliga. Av reglerna i JB framgår att köparen har en undersökningsplikt, vilket innebär att köparen måste undersöka fastigheten. Om köparen inte undersöker fastigheten tillräckligt kan denne förlora rätten att senare åberopa ett fel om felet borde ha upptäckts, se 4 kap. 19 § Jordabalken, JB, https://lagen.nu/1970:994#K4P19S1. Undersökningsplikten är långtgående och ska göras med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna i övrigt vid köpet.

Av 4 kap. 19 § JB framgår att reglerna om prisavdrag och hävning enligt 4 kap. 12 § ska tillämpas om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Bedömningen av om fastigheten är i sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta görs bl.a. med beaktande av fastighetens ålder och skick i övrigt i jämförelse med liknande fastigheter.

Hävning blir endast aktuellt om avvikelsen är av väsentlig betydelse för köparen. Köparen får inte göra något krav gällande felet inte reklamerats till säljaren inom skälig tid. Bedömningen av vad som anses vara inom ”skälig tid” görs i varje enskilt fall, se 4 kap. 19a § JB.

Om felet i fråga inte kunnat upptäckas vid en långtgående undersökning och ni inte har haft anledning att misstänka att felet skulle finnas där (vilket skulle ha utvidgat er undersökningsplikt), så bör detta kunna vara ett fel som är av väsentlig betydelse och bör därmed kunna medföra en hävningsrätt. Men eftersom rätten till hävning är beroende av så många olika faktorer och eftersom jag inte är fullt insatt i er situation, kan jag dock inte lova att ni, i ert specifika fall, har rätt att häva köpet. Mitt råd till er är att reklamera felet så snart som möjligt, om det inte redan är gjort och att kontakta en jurist som kan hjälpa er med ert specifika fall.

Med vänliga hälsningar