Lawline svarar
Hej,
I jordabalken hittas bestämmelser om felaktigheter vid fastighetsköp. I lagens 4 kap. 19 § föreskrivs att köparen av en fastighet har rätt till åtgärder ifall fastigheten avviker ifrån vad som utfästs i avtalet, eller ifrån vad köparen i övrigt med fog kunnat förutsätta. Vad som menas med detta är; att om ett avtal rörande fastigheten utlovar att denna ska vara utformad på ett visst sätt, eller om fastigheten är så pass nybyggd att det kan förväntas av den att den är beskaffad på ett visst sätt, då kan konstateras att köparen med fog också kunnat förutsätta en särskild beskaffenhet för fastigheten. Om fastigheten sedan inte är beskaffad på detta vis föreligger fel i fastigheten, som medför att köparen har rätt till åtgärder (så som ersättning).
Att det i ert fall framgår av avropsavtalet att en av badrumsväggarna skulle vara kaklad, men att detta senare inte stämmer, medför att ett fel i fastigheten föreligger. Dock stadgas i ovannämnda lagregel att köparen ej har rätt till ersättning för sådant som denne kunnat upptäcka vid en undersökning av fastigheten. Du som köpare har nämligen undersökningsplikt av fastigheten och uppenbara fel, som kan upptäckas med blotta ögat, ansvarar man som köpare själv för (eftersom man lätt kunnat upptäcka felaktigheterna innan köpet gått igenom). Emellertid kan köparen i vissa fall ha en så kallad reducerad undersökningsplikt, som ibland även medför att undersökningsplikten helt bortfaller. Fall då undersökningsplikten reduceras eller bortfaller är då säljaren lämnat en väldigt preciserad uppgift om fastigheten. Ju mer preciserad uppgift säljaren lämnat, desto större anledning har köparen att utgå ifrån att fastigheten är beskaffad så som säljaren försäkrat och desto mer reducerad blir alltså undersökningsplikten.
Eftersom ert avropsavtal säger att väggen ska vara kaklad har ni med fog också kunnat förvänta er detta, vilket medför att fel föreligger och att ni har rätt till vissa åtgärder. De åtgärder som nämns i jordabalkens 4 kap. 12 § ska tillämpas i detta fall. Bestämmelsen nämner att köparen har rätt till avdrag i köpeskilling (minskning av priset på fastigheten) eller hävning (återgång) av köpet, om felet är av väsentlig betydelse. Den primära åtgärden är således avdrag i köpeskilling, och denna ska beräknas så att nedsättningen av köpeskillingen motsvarar skillnaden mellan fastighetens värde i avtalsenligt skick och i nuvarande felaktiga skick. Ni har således rätt till avdrag i köpeskillingen för kaklets kostnad.
Jordabalken hittar ni här: https://lagen.nu/1970:994
Med vänlig hälsning
Elin Sjörén
