Avdrag i köpeskilling vid fastighetsköp

Question

Hej!

Vi har skrivit köpekontrakt på en fastighet.

Vi har under de 14 dagarna efter kontraktsskrivningen hittat ett par nya stora fel (avlopp, el och mögel/fukt i källaren) och meddelat mäklaren/säljaren dessa. Vi vill inte häva köpet utan vill ha avdrag på köpeskillingen alternativt att säljaren åtgärdar felen. Svaret vi får från mäklaren och säljaren är att de inte vill sänka köpeskillingen utan vill att köpet återgår. Vad gäller egentligen? De kan väl inte häva köpet? Vi har väl rätt (alltså verkligen rätt till = kan kräva) till avdrag eller att de återställer felen?

Answer 1

Hej,

Vid fel i fastigheter tillämpas Jordabalkens (JB) regler.
Av JB 4 kap. 19 § följer att avdrag i köpeskilling (eller hävning) kan göras om ”fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet”. Avdrag i köpeskilling kan exempelvis göras då säjaren påstått att fastigheten är felfri, trots att den inte är det, eller då fastigheten avviker ifrån sådant som kan förväntas av den med beaktande av ålder och skick i övrigt.

I JB 4:19 2 st. kan utläsas att fel som hade kunnat upptäckas vid en undersökning före köpet inte får åberopas i efterhand. Då köparen underlåtit en undersökning kan han således inte åberopa några fel som hade kunnat upptäckas under en sådan.
Tilläggas bör att säljaren endast svarar för så kallade ”dolda” fel. Sådana som inte kunnat upptäckas ens av en tillräckligt kunnig person, som utfört en noggrann undersökning, före köpets ingående. På grund av detta kan köpare alltså inte skylla oupptäckta fel på sin okunnighet, eftersom det då förväntas att man anlitat en besiktningsman.

Då ni verkar vara överens med säljaren och mäklaren om att det är säljaren som ska svara för felen, antar jag att ni företagit en ordentlig undersökning och därmed äger rätt till åtgärdande. Bestämmelsen i JB 4:12 ska då tillämpas. I denna föreskrivs att köparen har rätt till avdrag i köpeskilling eller, då skadan är av väsentlig betydelse, hävning av köpet. Vid fel i fastighet är den primära åtgärden alltså avdrag i köpeskilling, vilket ni därmed kan kräva. För att hävning ska kunna ske på säljarens begäran krävs att ni, som köpare, på något sätt inte fullföljt era förpliktelser (exempelvis genom att inte betala).

Jag vill avslutningsvis också påminna om er rätt till skadestånd om säljaren medvetet lämnat felaktiga uppgifter eller undanhållit uppgifter om fastigheten. För skadestånd krävs att han känt till eller borde ha känt till felen.

Jordabalken hittar ni här: https://lagen.nu/1970:994

Med vänlig hälsning
Elin Sjörén