Tvist om försäljning av ärvd fastighet

Question

Hej,
min pappa och hans syskon ärvde för fyra år sedan sin mor som gick bort. Och nu har syskonen blivit osams om arvet. De ärvde ett hus som min far vill sälja så han kan få ut sin del av arvet, medan de andra syskonen vägrar att sälja. Om jag minns rätt så har ju min pappa rätten på sin sida, men hur går man tillväga om de andra syskonen vägrar? Har de möjlighet att lösa ut honom? Men vem ska då värdera huset? Och hur lång tid har de på sig innan de måste ge honom hans del?
Tack för hjälpen!
Mvh
Andreas

Answer 1

Hej Andreas!

I Ärvdabalken (ÄB) finns regler om arv och testamente. Din pappa och hans syskon är bröstarvingar till sin mor enligt ÄB 2 kap 1 §. Som bröstarvingar har de rätt till lika lott. Denna lott brukar kallas arvslott. Detta innebär att syskonen ska dela lika på arvet från sin mor.
Om din farmor innan sin död hade skrivit ett testamente, hade hon kunnat testamentera sina tillgångar på ett sätt som avvek från bestämmelserna i ÄB 2 kap 1 §. Oavsett vad hon hade skrivit i testamentet hade hennes bröstarvingar – det vill säga din pappa och hans syskon - haft rätt till sin laglott enligt ÄB 7 kap 1 §. Denna laglott uppgår till hälften av den arvslott som de annars hade haft rätt till enligt ÄB 2 kap 1 §.

Det framgår inte av din fråga om tvisten gäller en fastighet eller inte. I dagligt tal kallar man hus för fastigheter, men i juridikens värld är det lite mer komplicerat. Eftersom hus vanligen räknas som fastighetstillbehör och därmed är fastigheter, förutsätter jag att tvisten mellan din pappa och hans syskon rör försäljningen av en fastighet.

Mitt svar på din fråga är beroende av om dödsboet efter din farmor är skiftat eller inte. Eftersom det är fyra år sedan din farmor dog torde det vara det, men då det inte finns någon tidsgräns för hur länge dödsbon kan vara oskiftade utreder jag båda alternativen.

Arvskifte kallas det när arvingarna fördelar kvarlåtenskapen efter en död person. En handling ska upprättas över arvskiftet. Denna handling ska skrivas under av dem som är delägare i dödsboet, alltså av dem som hade rätt att ärva din farmor(ÄB 23 kap 4 §).

*Om dödsboet inte är skiftat*
Arvingarna ska förvalta dödsboet gemensamt(ÄB 18 kap 1 §). Om de inte kan komma överens om förvaltningen kan någon av dödsbodelägarna begära att rätten utser en boutredningsman att ta över förvaltningen (ÄB 19 kap 1 §). Boutredningsmannen får dock inte sälja fastigheten utan samtycke från samtliga delägare i dödsboet. Om samtycke inte ges kan boutredningsmannen begära rättens tillstånd att sälja fastigheten(se ÄB 19 kap 13 §).
Detta innebär alltså att om det endast är din pappa och hans syskon som ärvt din farmor, ska de fram till att dödsboet är skiftat – dvs tillgångarna delats upp – förvalta över dem gemensamt. Om de inte kan komma överens kan din pappa begära att rätten utser en boutredningsman som tar över förvaltningen. Dennes uppgift är att se till att var och en av arvingarna ur dödsboet får ut det värde som motsvarar arvingens arvslott. Om din pappa inte kan få ut sin arvslott utan att fastigheten säljs, bör boutredningsmannen alltså försöka få de andras samtycke till en försäljning av fastigheten. Som sista utväg kan boutredningsmannen ansöka om rättens tillstånd att sälja fastigheten. I sådana fall sker detta på en offentlig auktion och till ett marknadspris.

*Om dödsboet är skiftat och syskonen nu äger huset med samäganderätt, blir mitt svar detta:*

Om arvskifte har skett, men utan att din pappa och hans syskon delat på värdet av fastigheten, är Lag om samäganderätt tillämplig( ÄB 23 kap 3 §). Det krävs alltså att arvskifte har skett för att Lag som samäganderätt(SamägarL) ska vara tillämplig(SamägarL 19 § st 2).

Eftersom din pappa och hans syskon äger fastigheten tillsammans, måste alla vara överens innan de förfogar över den(SamägarL 2 §). Det räcker alltså inte att en majoritet av syskonen vill förfoga över huset på ett visst sätt, utan alla måste vara överens. Eftersom din pappa och hans syskon inte är överens kan din pappa ansöka om att huset ska säljas på offentlig auktion (SamägarL 6 §). Detta får dock inte ske om synnerliga skäl talar emot det. ”Synnerliga skäl” kan vara sociala hänsyn, t.ex. att det bor ett barn i huset som skulle fara illa av att flytta. Det kan också vara att det blir svårt att få ett högt pris på fastigheten på grund av den ekonomiska konjunkturen. Det krävs dock mycket för att rätten ska bedöma att synnerliga skäl föreligger.

Om rätten kommer fram till att försäljning ska ske, utser rätten en god man som sköter försäljningen och fördelar köpeskillingen. Hur lång tid detta tar beror på omständigheterna kring försäljningen och framgår inte av lagstiftningen. Din pappas syskon kan självkart vara med och lägga bud på fastigheten vid en offentlig auktion, men huset säljs alltså till högst bjudande vilket innebär att fastigheten säljs till marknadspriset.

Den rätt som din pappa ska söka sig till, är tingsrätten på den ort som fastigheten ligger(SamägarL 18 §).

*Sammanfattningsvis
Som du förstår krävs alltså någon typ av rättslig process om din pappa inte kan komma överens med sina syskon. Detta kan vara kostsamt och tidskrävande. En bättre lösning är förstås att din pappa får till en överenskommelse med sina syskon.