Dolda fel i fastighet

Question

Hej!
Jag och min sambo köpte ett hus för 4 veckor sedan, det är byggt 1971.Nu har vi märkt att elen inte är som den ska, vi kan inte ha spisen på samtidigt som någon annan elmaskin som tex, tvättmaskin eller luftvärmeaggregat, sen kan vi inte ha tvättmaskin och torktumlare på samtidigt, för det går en huvudsäkring hela tiden, så vi måste planera om vi ska laga mat eller om vi ska få värme i huset.Är säljaren av huset skyldig att berätta om elen inte fungerar som den ska?Vi kommer att få ta ut en elektriker för detta och är det något vi själva kommer att få stå för?
Vi gjorde en överlåtelsebesiktning av huset innan vi köpte det och den var utan anmärkning!
Ingen informerade om att man ska gör någon speciell elbesiktning.

Mvh
Anette

Answer 1

Hej!
Att el i huset inte är som den ska innebär att huset är behäftat med fel. Ni gjorde en överlåtelsebesiktning av huset utan att hitta något fel i huset talar för att huset är behäftat med dolda fel.
I jordabalken JB 4kap 19§ finns det regler om dolda fel. Enligt denna bestämmelse, om huset inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om det annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, anses det föreligga ett dolt fel. Enklare uttryckt, ett dolt fel föreligger när ni vid en noggrann undersökning av huset och med hänsyn till husets skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga hus samt omständigheter vid köpet, inte borde ha upptäckt felet.
Med tanke på att det är el som är problem här kan man tänka sig att det var inte lätt att upptäcka felet, även vid en väldigt noggrann undersökning. Ni har dessutom varit noggranna genom att anlita en besiktningsman. Detta talar för att ni har fullgjort era undersökningsskyldighet.
Enligt 4:19JB har ni rätt till avdrag på köpeskillingen. Ni har dessutom rätt till ersättning för skadan (felet) om felet beror på försummelse på säljarens sida. Säljaren har upplysningsplikt. Han skulle informera köparen om alla fel han känner till i huset. Ett sådant tydligt elfel kan han inte säga att han inte känt till.
Om det var så att säljaren sa att huset var felfritt, att el skulle fungera som den skulle då har ni fortfarande rätt till ersättning för skadan eftersom huset vid köpet avvek från vad säljaren har utfäst. Detta hittar ni i JB 4:19§ 1st, sista meningen.
Angående besiktningen av huset brukar besiktningsman inte utföra elbesiktning om ni inte har speciellt beställt det. Vid en överlåtelsebesiktning kan inte besiktningsman hitta alla fel, särskilt när det gäller el.
Vid eventuellt problem i framtiden om vem som skulle stå för reparationskostnad av elen tycker jag att ni borde först ta kontakt med konsumentverket och även med era hemförsäkringsbolag för att rådfråga om detta. De brukar ge bra råd.
Lycka till!
Med vänliga hälsningar