FEL I FASTIGHET - SÄLJARENS UPPLYSNINGAR

Question

Jag och min sambo köpte ett hus för 3 veckor sedan, det är byggt 1971.
Nu har vi märkt att elen inte är som den ska, vi kan inte ha spisen på samtidigt som någon annan elmaskin som tex, tvättmaskin eller luftvärmeaggregat, sen kan vi inte ha tvättmaskin och torktumlare på samtidigt, för det går en huvudsäkring hela tiden, så vi måste planera om vi ska laga mat eller om vi ska få värme i huset.

Är säljaren av huset skyldig att berätta om elen inte fungerar som den ska?
Vi kommer att få ta ut en elektriker för detta och är det något vi själva kommer att få stå för?

Answer 1

Vid köp av fastighet är jordabalken tillämplig (JB), https://lagen.nu/1970:994

Utgångspunkten är att en fastighet säljs i befintligt skick. 4:19 JB behandlar frågan om faktiska fel i fastighet. Vad som anses som fel är om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Som fel får dock inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.

Av detta följer att en köpare har en långtgående undersökningsplikt. Det förutsätts att undersökningen genomförs på ett sätt som kan begäras av en person som har normala erfarenheter inom det område som köpet avser, men några specialkunskaper krävs inte. Även områden som är svåråtkomliga ska undersökas. Det krävs dock inte att man gör någon åverkan på fastigheten om det inte finns några indikationer på att något kan vara fel (till exempel lukt, fuktfläckar osv.).

Detta gör att säljaren endast ansvarar för så kallade dolda fel, fel som inte är möjliga att upptäcka vid en besiktning eller som man inte bör kunna förvänta sig. Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men ska däremot upplysa om fel och brister som han känner till. Uppgifter som säljaren lämnar påverkar undersökningsplikten. Om han till exempel har sagt att elen fungerar felfritt kan ni som köpare lita på detta och behöver inte undersöka elen närmare. Har säljaren tvärtom påpekat att det finns problem med elen är detta något som utökar undersökningsplikten. Det finns dock en viss skillnad mellan allmänt lovprisande (av typen ”huset är fantastiskt”) och faktiska utfästelser. Om inget nämndes är frågan hur er undersökning borde sett ut med hänsyn till husets standard, ålder, skick och så vidare.

Svaret är alltså beroende på hur er undersökning såg ut, och vad säljaren får anses ha utfäst. Om slutsatsen blir att detta är att anse som ett dolt fel ska säljaren stå för kostnaderna. Blir slutsatsen det motsatta, är det ni som får stå för kostnaderna för att avhjälpa felet.

Hoppas att detta kan vara en hjälp på vägen. Med vänliga hälsningar,