Samtyckeskravet vid försäljning av samägd fastighet

2017-09-21 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hur många delägare ska vara överens vid försäljning av jordbruksfastighet?
Anna Hovstadius |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Krav på samtliga delägares samtyckeEftersom ni är flera delägare blir samäganderättslagen tillämplig (samäganderättslagen 1 §). Vid förfogande av fastigheten i sin helhet krävs samtycke från samtliga delägare (samäganderättslagen 2 §). Alla delägare har dock fri förfoganderätt över sin andel. Det innebär att en delägare kan sälja sin andel om hen önskar, medan resterande står kvar som delägare (samäganderättslagen 2 § motsatsvis). Lagen är dock dispositiv, vilket innebär att ni kan avtala om att en viss delägare får specifik behörighet att förfoga över fastigheten. Jag utgår dock från att sådant avtal inte finns.Om delägarna inte kan komma överensOm ni inte lyckas komma överens är det möjligt att hos domstolen ansöka om att hela fastigheten ska säljas på offentlig auktion. Hinder för försäljning föreligger dock om en delägare kan visa synnerliga skäl för anstånd (samäganderättslagen 6 §). Vid en offentlig auktion kan dock övriga delägare begära ett lägsta pris till vilket fastigheten får säljas (samäganderättslagen 9 §).____________________________________________________________________________________________________Om du anser att situationen fortfarande är oklar är du välkommen att återkomma på min mail anna.hovstadius@lawline.se.Med vänlig hälsning,

Ett avtal som ingås av en dement person kan vara ogiltigt

2017-09-20 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Hej,Jag är fullmaktstagare och min far är fullmaktsgivare p.g.a. demenssjukdom.Nu har min far i förvirringens tecken låtit meddela ett helt felaktigt beslut avseendeen privat angelägenhet, jag har gått in och via min fullmakt försökt att häva detsamma,men avtalsparten hävdar att fars beslut gillas, vem har rätt?Jag har fullmakt för det specifika ärendet.MvhKarl
Rebecca Axelsson |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga.Ett avtal som ingås under påverkan av psykisk störning är ogiltigt (se lag om verkan av avtal som slutits under påverkan av psykisk störning). Demenssjukdom räknas som psykisk störning i den här lagen. Den som hävdar att psykisk störning förelegat har bevisbördan för det och behöver kunna bevisa att den psykiska störningen har inverkat på beslutet att ingå avtalet. Det här innebär att giltigheten beror på vad det är för typ av avtal som ingåtts, men om din pappas demens har inverkat på beslutet att ingå avtalet så är det sannolikt att avtalet är ogiltigt.Hoppas du har fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Försäljning till omyndig med önskan att återta

2017-09-19 i Omyndiga
FRÅGA |Hej!Jag funderar om vad gäller om jag såld nån sak till en omyndig? För jag återkalla den?T.ex. Jag såld min telefon till en tjej som är omyndig (15 år) och jag visste om hennes ålder. Vi kom överens att hon betalar mig om en månad. Sen kom jag hem och läste lagen. Och det står där att ett avtal med omyndig är ogiltig och omyndig är inte bunden av avtalet. Då ville jag ta telefonen tillbaka men hon vill inte lämna den till mig. Då ringde jag hennes mamma som visste inte att hennes dotter köpte en ny telefon _ men hon funderade en stund och sa att det är helt ok och hon godkänner avtalet. Frågan är om jag har rätt att återkalla min telefon tillbaka pgav jag sa om det INNAN hennes mamma godkänn det . Det står i paragraf 7 AvtL att " en anbud kan återkallas om återkallelsen kommer mottagaren till handla INNAN eller samtidigt mottagaren tagit del av avtalet". Så tycker jag : i den har situationen är det tjejens mamma som mottagaren eftersom tjejen är omyndig. Eller?Och en fråga till- vad som gäller i så fall jag säger att jag INTE visste att den här tjejen är omyndig? Är avtalet ogiltig och jag får ta min telefon tillbaka oavsett om hennes mamma godkänner det?Tack.
Henrik Reinhammar |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det stämmer att omyndiga personer som huvudregel inte har rätt att ingå avtal. Detta stadgas i Föräldrabalkens (FB) 9 kap. 1 §. Dock har den här regeln några undantag. Till exempel om den omyndiga genom eget arbete har samlat ihop till en sak, får den råda över den som den vill enligt FB 9 kap. 3 §. Det undantaget tycks inte vara aktuellt i detta fall. Den situationen som i ditt fall är aktuell regleras istället i FB 9 kap. 6 §. I denna stadgas att en person som ingått ett avtal med en minderårig får frånträda detta om det görs innan förmyndare (i det här fallet föräldern) har godkänt detta. Dock får man endast frånträda sådana avtal om man inte visste om vid avtalstillfället att personen i fråga var minderårig. Av informationen du angivit framgår att du var medveten om köparens ålder. Därmed har din rätt att frånträda på grund av köparens ålder gått förlorad även om du ville frånträda innan föräldern godkände avtalet.Angående 7 § avtalslagen bör det poängteras att en omyndig person som inte får ingå avtal, inte medför att denne inte kan ta emot ett anbud enligt avtalslagen. Anbudet som du angivit till den minderåriga köparen blir därför oåterkalleligt så fort den minderårige köparen tagit del av den, inte när föräldern tar del av det eller godkänner det. Det föräldern gör i och med godkännandet är att godkänna ett befintligt avtal, inte ta del av ett anbud. 7 § avtalslagen reglerar endast det fall då ingen alls har mottagit anbudet. Därför kan man i sådana här situationer frångå sin skyldighet med stöd av 7 § avtalslagen.Hoppas att du fick svar på din fråga!

Skillnaden mellan generalfullmakt och framtidsfullmakt

2017-09-18 i Avtal
FRÅGA |Vad är skillnaden i generalfullmakt och framtidsfullmakt?
Ni de Keiser |Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Man brukar kalla en generalfullmakt för en obegränsad fullmakt, som ger den som får fullmakten (fullmäktigen) befogenhet att vidta alla åtgärder som den som ställer ut fullmakten (fullmaktsgivaren) själv får göra. Detta är inte riktigt samma sak som en framtidsfullmakt, utan framtidsfullmakten kommer att ha en särställning som inte tidigare gått att uppnå med hjälp av traditionella fullmakter. En utgångspunkt för ”vanliga” fullmakter är att dessa inte kan ge fullmäktigen större behörighet eller rättshandlingsförmåga än fullmaktsgivaren. Detta kan skapa bekymmer om eller när fullmaktsgivaren hamnar i en situation då han/hon själv inte har rättshandlingsförmåga att utföra eller besluta i en aktuell fråga. Med en traditionell fullmakt kan man inte ”läka” en oförmåga att rättshandla; en framtidsfullmakt - om den utformas rätt - är däremot tänkt att kunna användas i vissa sådana, särskilt utpekade, situationer.Vid ytterligare frågor eller funderingar är du välkommen tillbaka till oss på Lawline!Vänliga hälsningar,

Räknas korrigering av prisuppgift som anbud?

2017-09-20 i Anbud och accept
FRÅGA |Hej! Jag ville köpa en skinnjacka av min kompis, jag ville betala 600kr för jackan. Kunde däremot inte åka till henne samma dag så jag bad min syster göra det, och jag bad henne säga att jag vill köpa den för 600kr och att hon skulle smsa mig senast imorgon. Då råkade min syster säga fel till min kompis, att jag kunde betala 800kr för jackan. När min kompis sedan smsade mig dagen efter sa hon ''såklart att du ska få köpa jackan för 800kr''. när jag insåg att min syster måste ha sagt fel angående priset så ringde jag min vän och sa att min syster råkade säga 800kr men att jag kan tänka mig betala 600kr. Men min kompis vill nu inte sälja den för 600kr utan säger att det är 800kr som gäller.Då berättade jag att min syster hade sagt fel för hon hade suttit med en massa bokföring under dagen så hon råkade säga 800kr. Min kompis visade förstålelse för detta och sa att det är okej, att hon nu kan sälja den för 600kr ändå. Och nu är min fråga om jag är bunden till att köpa jackan för 600kr? Eller kan jag tacka nej?
Samuel Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline!Bundenhet till köp uppstår genom avtal. Ett avtal uppkommer då en person gjort ett anbud och en annan accepterat anbudet. Ett anbud kan t.ex. vara "vill du sälja mig din jacka för 600 kr?" men även mindre självklara meningar som har samma den underförstådda innebörden att man vill köpa eller sälja något räknas som anbud, såsom i ditt fall, och även dessa är bindande för den som ger anbudet (1 § avtalslagen).Om den andra personen accepterar anbudet t.ex. genom att säga att hon "kan sälja den för 600kr ändå" har ett bindande avtal uppkommit och du är därmed bunden att fullfölja avtalet genom att köpa jackan för 600 kr om hon inte godkänner att ni häver köpet. Det hon kommit överens om med din syster tidigare saknar betydelse för det faktumet.Hoppas det besvarar din fråga. Tveka inte att höra av dig till oss igen nästa gång juridiken krånglar!Vänliga hälsningar,

Vad gäller om en förälder ger ett av sina barn en gåva?

2017-09-19 i Gåva
FRÅGA |Kan pappa överlåta sin bostadsrätt till ett syskon om vi är 4 st.
Mikaela von Bornstedt |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som regel får en person göra vad man vill med sin egendom. Det betyder också att man får ge sina barn olika stora gåvor. Ibland kan det påverka en framtida fördelning av arv efter en förälder enligt regler i ärvdabalken (ÄB).Om en person ger sin bröstarvinge – sitt barn – en gåva ska gåvan räknas som förskott på arv. Det betyder att personen kommer få avräkna värdet av gåvan från sin arvslott när kvarlåtenskapen från föräldern ska fördelas (ÄktB 6 kap. 1 §). Resultatet är att ett barn som får en gåva under förälderns livstid får ut mindre egendom från arvet än eventuella syskon när föräldern avlider. En gåva från en förälder till ett barn ska inte räknas som förskott på arv om det uttryckligen anges i t. ex. ett gåvobrev att egendomen inte är ett förskott.Svaret på din fråga är alltså att din pappa kan ge ett av fyra syskon en bostadsrätt, men om han inte anger något annat kommer den ses som ett förskott på arv. Det betyder att syskonet som får bostadsrätten kommer få räkna bort dess värde från sin arvslott när ni i framtiden fördelar pappans kvarlåtenskap mellan er.Jag hoppas att detta har varit till din hjälp.Vänliga hälsningar,

Bevisbörda angående bindningstid i muntligt avtal

2017-09-19 i Muntliga avtal
FRÅGA |Hej jag går en medium utbildning. Den är på två år. Jag har inte skrivit på något avtal eller papper om det. Nu tänkte jag hoppa av utbildningenme men hon som håller i den påstår att den är bindande. Är det bindande utan att jag har skrivit på några papper. Jag betalar var månad via Swich till föreningen.
Viktor Lennartsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Även ett muntligt avtal är (som huvudregel) ett bindande avtal. Det ni muntligen kommit överens om ska alltså gälla även om ni inte bekräftat avtalsinnehållet genom en påskrift. ATT du och föreningen ingått något slags avtal är således inte en tvistig fråga.Frågan är dock VAD som avtalats, vilket endast kan besvaras utifrån de bevis som respektive part kan lägga fram. Det är vanligt i samband med muntliga avtal att möjligheten till att skaffa fram bevis om vad som avtalats är mycket liten. Om den här tvisten skulle gå ända till domstol hade rätten sannolikt löst problemet genom att tillämpa bevisbörderegler. Bevisbörda innebär att om en fråga inte kan klargöras kommer en av parterna få bära bördan för detta. En av parterna förlorar alltså på att en viss fråga inte kan bevisas. Frågan är då såklart var man placerar bevisbördan för ett specifikt faktum/påstående.En vanligt förekommande bevisbörderegel inom civilrätten innebär (lite förenklat) att den part som typiskt sett har lättast att bevisa ett visst faktum har bevisbördan för ett sådant påstående. Generellt är det lättare att bevisa ett positivt faktum (ATT NÅGOT HÄNT) än att bevisa ett negativt faktum (ATT NÅGOT INTE HÄNT). Därför bör t.ex. den som betalar för något begära underlag (t.ex. kvitto) på att man betalat.Om man tillämpar bevisbörderegeln på ditt fall får det sannolikt konsekvensen att det är föreningen som har bevisbörda för påståendet om att det finns en bindningstid. Det borde nämligen typsikt sett vara lättare att säkra bevis om att man har avtalat om en bindningstid än att säkra bevis om att man INTE avtalat om bindningstid.Sammanfattningsvis: Du och föreningen har ingått ett avtal. Huruvida avtalet innehåller en klausul om bindningstid tycks vara oklar. Sannolikt kommer föreningen få bevisbördan för sitt påstående om att bindningstid finns. Om de misslyckas med att skaffa tillräcklig bevisning i den frågan kommer domstolen döma till din fördel (om det här skulle gå ända till rättegång).Hälsningar

Möjlighet att ändra avtalsvillkor när båda parter är överens

2017-09-18 i Avtal
FRÅGA |Hej! Har ett avtal med ett TV-bolag angående vilket program utbud jag velat ha. Bryter TV-bolaget mot lagen om vi båda är överens om att minska program utbudet före avtalets slutdatum? Att öka är tydligen Ok men inte att minska! Om det går bra att minska så ange gärna en lagparagraf jag kan hänvisa till.Tack på förhand.
Fabian Forsberg |Hej! Jag tolkar din fråga som att både du och din motpart är överens om att ni vill ändra villkoren i ert avtal. I Sverige har vi, med vissa undantag (främst i konsumentförhållanden), avtalsfrihet vilket innebär att det står parterna fritt att avtala som de vill. Så länge båda parter är eniga är det således fullt möjligt att avtala om att ett gammalt avtal inte längre ska gälla och att ett nytt ska träda i dess ställe. Det är alltså inte olagligt att ändra ett avtal, så länge båda parter är överens. Avtalslagen reglerar avtals ingående och giltighet. Av 1 § framgår att de paragrafer som behandlar avtals ingående är dispositiva, vilket betyder att de kan avtalas bort.