Uppsägningstid vid tidsbestämda hyresavtal – skillnaden mellan hyrestid och hyresförhållande

Question

Hej, jag har läst ett svar som ni har publicerat 2021 med rubriken ”Är det hyresavtalet eller hyresförhållandets längd som bestämmer hur lång uppsägningstiden är?” och undrar om det svaret verkligen är korrekt. Är inte uppsägningstiden 9 mån för lokal om hyresförhållandet varat längre än 9 månader?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!

Det här svaret baseras på detta tidigare svar.

För hyresavtal som löper på bestämd tid beror uppsägningstiden enligt 12 kap. 4 § andra stycket jordabalken på hyrestidens längd. Som Tinnberg nämner i det ovan angivna svaret så är bestämmelsen semidispositiv i den mån det rör sig om längre uppsägningstider än vad som anges i de olika punkterna. Avtal om kortare tider är inte bindande för hyresgästen när värden säger upp avtalet, men är däremot bindande när hyresgästen säger upp det.

Lokutionen hyrestid kan leda till en tvetydig tolkning. Begreppet 'hyrestid' bör inte sammanblandas med 'hyresförhållande'. Hyreslagen gör skillnad på begreppet och de används i olika bestämmelser i hyreslagen med en distinkt betydelse. Hyrestid avser den tid som hyresavtalet gäller, dvs. den löpande hyresperioden. Ingås hyresavtalet på tre år, är hyrestiden alltså tre år. Förlängs det efter denna tid i ytterligare ett år, är hyrestiden ett år. Hyresförhållande är å andra sidan hela den tid hyresgästen lagligen disponerat lägenheten, oavsett om det är fråga om endast den ursprungliga hyrestiden eller om avtalet därefter har förlängts, eller om det handlar om en sammanhängande tid bestående av tidsperioder som i princip är självständiga i förhållande till varandra (se Lagrådet i prop. 1968:91 Bih. A s. 320). Om ett treårigt avtal förlängs med ett år, är hyrestiden ett år men hyresförhållandet kommer att ha varat i fyra år vid hyrestidens slut, vilket är något som förtydligas av lagkommentaren till 12 kap. 3 § jordabalken.

Det bör därmed inte tolkas som den sammanlagda tiden som personen de facto hyrt lokalen som avgör om nio-månaders regeln i 12 kap. 4 § jordabalken gäller. I och med att hyresavtalet löper på en månad i taget innebär att hyrestiden fortfarande är en månad. Därmed gäller den avtalade uppsägningstiden på tre månader, eftersom det är mer förmånligt för hyresgästen.

Sammanfattning

Vid tidsbestämda hyresavtal avgörs uppsägningstiden enligt 12 kap. 4 § jordabalken av hyrestidens längd, inte av det totala hyresförhållandets varaktighet. Hyrestid och hyresförhållande är olika begrepp med juridisk betydelse, och det är den avtalade hyrestiden som styr vilken uppsägningstid som gäller.

Vänliga hälsningar