Skötsel av gemensamhetsanläggning och vad som gäller vid byte av fastighetsägare

Question

Hej,

Vi är fem fastigheter som har en gemensamhetsanläggning för uppvärmning av våra hus (grundvatten pump). Det finns ett anläggningsbeslut från 1984 som är beslutat av Kommunstyrelsen i Svedala Kommun i samband med det bildades en gemensamhetsanläggning med delägarförvaltning.
I samband med anläggningsbeslutet togs en överenskommelse fram som undertecknades av dåvarande fastighetsägare fastighetsbeteckningar (de fem fastigheterna). I överenskommelsen reglerar hur gemensamhetsanläggningen ska regleras. Bland annat så finns där ett pumphus som pumpar upp grundvattnet och distribuerar till alla fem fastigheter detta pumphus är belägget på en av fastigheterna utan ett servitut. Behöver vi förteckna ett servitut för att säkra anläggningen vid eventuell försäljning av fastigheten där pumphuset är placerat? Samma hus som har pumphuset har elen för gemensamhetsanläggningen kopplat till sitt hus (vanliga el) detta är reglerat i överenskommelsen och sen fördelar den grannen ut elekostnaderna till respektive hushåll/fastighet via speciell energimätare som kopplats i pumphuset. Det står att överenskommelsen gäller till och med 1997-12-31 men har tillämpats i sin helhet sedan dess. Och man hänvisar till anläggningslagen eller annan överenskommelse som delägarna finner lämplig. Kan fastigheten bara avsäga sig hanteringen av elen trots att det är reglerat och överenskommelsen tillämpats i sin helhet trots att där är en giltlighet till 1997-12-31. Skickar gärna underlaget.

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar omständigheterna enligt följande summering. Fem fastigheter har en gemensamhetsanläggning genom ett anläggningsbeslut från -84. Delägarförvaltning. Anläggningen är belägen på en av fastigheterna som även förser anläggningen med el, enligt en överenskommelse. Överenskommelsen gick dock ut -97 men har fortsatt blivit tillämpad sedan dess. Du undrar då två saker: Behövs servitut för att säkra anläggningen vid eventuell försäljning av fastigheten där det är beläget, och kan fastigheten i fråga avsäga sig hanteringen av elen? Jag kommer att använda mig av Anläggningslagen (AL) för att besvara din fråga.

Anläggningsbeslut och överenskommelser
Eftersom överenskommmelsen har blivit fortsatt tillämpad sedan -97 kan det argumenteras för att ha blivit en form av sedvänja som ska efterlevas. Ett sådant argument blir dock svårt att föra om en fastighet byter ägare. Att få en ny fastighetsägare att följa en överenskommelse som gick ut för nästan 30 år sedan blir svårt. Även om överenskommelsen mellan fastigheterna har löpt ut så har inte anläggningsbeslutet det. Vad som framgår av anläggningsbeslutet är därför av vikt.

Nya fastighetsägare blir automatiskt delägare i gemensamhetsanläggningen. Gemensamhetsanläggningen, och den mark som är upplåten för den, är gemensam egendom för de fastigheter som är anslutna till gemensamhetsanläggningen. Delaktigheten i gemensamhetsanläggningen är kopplad till äganderätten för varje fastighet. När en fastighet som har del i en gemensamhetsanläggning säljs så blir den nya ägaren därför automatiskt delägare i gemensamhetsanläggningen. Den nya fastighetsägaren binder sig då också till de beslut som meddelades när gemensamhetsanläggningen en gång bildades, därför blir anläggningsbeslutet återigen viktigt här.

Beslut i delägarförvaltade samfälligheter
I delägarförvaltade samfälligheter tar delägarna gemensamma beslut. Det innebär att delägarna måste vara helt överens vid alla beslut som tas i samfälligheten. Om delägarna inte kan komma överens i en viss fråga kan en delägare kontakta Lantmäteriet och begära ett så kallat delägarsammanträde. Vid ett delägarsammanträde kan delägarna fatta beslut i den aktuella frågan genom omröstning. Om det blir oavgjort lämnar även ordföranden för sammanträdet, normalt Lantmäteriet, en avgörande röst.

Utträdande ur gemensamhetsanläggning

Enligt 4§ är Lantmäteriet förrättningsmyndighet, vilket betyder att de är ansvarig myndighet för frågor som rör gemensamhetsanläggningar. Enligt 35 § AnL får man lov att ansöka om ny förrättning vid ändrade förhållanden, såsom att någon inte längre vill ingå i gemensamhetsanläggningen. Om en ny fastighetsägare inte längre vill vara del av gemensamhetsanläggningen måste detta ske genom ansökan om ny förrättning.

Sammanfattning
Nya fastighetsägare per automatik blir delägare i gemensamhetsanläggningen. Det krävs även en ansökan om ny förrättning för att ändra detta. Därför ska inte ett servitut krävas för att säkra anläggningen vid en eventuell försäljning där fastigheten är belägen. Frågan om fastigheten kan avsäga sig hanteringen av elen är svårare. Eftersom överrenskommelsen gick ut för länge sedan blir den svår att hävda mot en ny fastighetsägare. Vid beslut inom samfälligheten måste alla även vara överes, eller begära ett delägarsammanträde. Vad som gäller angående hanteringen av elen beror även på vad som framgår av anläggningsbeslutet.

Om du har fler frågor om ditt ärende är du välkommen att höra av dig till mig på [e-mail], så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare. Jag kan även sätta dig i kontakt med vår ordinarie byråverksamhet om det kvarstår osäkerheter efter vår kontakt. Med vänlig hälsning