När hyresavtalet skiljer sig från 12 kap. Jordabalken

Question

Hej! Jag hyr ut min bostadsrätt pga samboprövning. Hyresavtalet sträcker sig till den 1/12 i år. Innan sommaren kontaktade jag min hyresgäst då jag fått information om att jag inte kommer få förlänga vårt avtal efter den 1/12. Jag har därför bestämt mig för att sälja min lägenhet. Jag har föreslagit visning i okt (långt i förväg). Hon är emot att ha visning av min lägenhet och tycker att jag ska respektera henne i att inte ha visning medans hon bor i lägenheten. Hon har hänvisat till jordabalken kap 12 paragraf 1 och 26 och hävdar att jag inte har någon rätt till att ha visning av lägenheten då syftet är att sälja den.
Jag vet att enligt svensk lag är hon inte skyldig att tillåta visningar när en lägenhet ska säljas, utan enbart när den är "ledig till uthyrning". Dock är det så att vi i vårt hyresavtal, båda har skrivit under på att "The tenant understakes to allow viewing of the apartment for a prospective buyer". Min tolkning är att hon enligt lag inte är skyldig mig att släppa in spekulanter, men om det däremot står i vårt hyresavtal att hon ska tillåta visningar vid försäljning, gäller det avtalet, och hon är då skyldig att följa det. I mina ögon är hon juridiskt bunden av avtalsvillkoret, även om det inte är en lagstadgad skyldighet.

Jag undrar såklart om jag har rätt här, om hon inte tillåter visning, är det att betrakta som kontraktsbrott? Vad har jag för rättighet här?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Jag kommer använda mig av Jordabalken (JB) för att besvara din fråga.

Jordabalkens 12 kapitel är indispositivt

Enligt 12 kap. 1 § 5 st. JB är förbehåll som strider mot en bestämmelse i 12 kap. utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges. Det betyder att reglerna i detta kapitel är tvingande till hyresgästens fördel (indispositiv lag) och parterna kan inte avtala om mindre förmånliga regler än vad som följer av lagen, om inte annat uttryckligen anges.

När är hyresgästen skyldig att tillåta visning av lägenhet enligt lagen?

12 kap. 26 § JB stadgar bland annat att när lägenheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid. Hyresgästen är således skyldig att på lämplig tid låta hyresspekulanter bese lägenheten när den är ledig för uthyrning. Hyresgästen behöver inte själv visa lägenheten. Han eller hon är skyldig att låta den visas, dvs. av värden. Lägenheten måste vara “ledig till uthyrning” för att värden ska kunna kräva att få visa lägenheten. Det ska alltså vara bestämt att hyresgästen ska flytta vid en viss tidpunkt. Visningen ska ske “på lämplig tid”. Därmed torde normalt avses dag- eller kvällstid. Hyresgästen får anses ha rätt att motsätta sig visning på tid som är för honom eller henne särskilt olämplig. Den nu berörda regeln om skyldighet att låta hyresspekulant bese lägenheten gäller enbart visning när den är ledig. Däremot gäller den inte när hyresvärden avser att sälja fastigheten. I den situationen får hyresvärden försöka träffa överenskommelse med hyresgästerna om tillträde för visning. Hade du avsett att fortsätta hyra ut lägenheten hade hyresgästen inte kunnat neka visningar.

När avtalsklausul är mindre förmånlig än lagen

Precis som hyresgästen säger har din hyresgäst ingen lagstadgad skyldighet att låta lägenheten visas eftersom den ska säljas. Avtalsklausulen i ert avtal som stadgar att hyresgästen ska tillåta detta är mindre förmånliga än de lagstadgade reglerna, vilket innebär att den avtalsklausulen inte har någon rättslig verkan.

Tyvärr så finns därför, enligt min tolkning, inte mycket för dig att göra. Du kan inte luta dig mot avtalets lydelse för att tvinga fram visningar eftersom den delen av avtalet är mindre förmånlig än lagen - och lagen är tvingande till hyresgästens fördel.

Om du har fler frågor om ditt ärende, eller om jag tolkat din fråga fel, är du välkommen att höra av dig till mig på [e-mail], så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare. Med vänlig hälsning,