När dödsbo återkallar mäklarfullmakt trots den avlidne redan ingått avtal med köpare

Question

Dödsbo återkallar fullmakt till mäklare

En änka sålde sin och den döde makens fastighet 2024. Köparen betalade handpenning.
Köpeavtal skrev hos en mäklarfirma. Kort därefter avled änkan. Man dröjde länge med bouppteckningen 6 månader..
Dödsbodelägarna vill nu häva köpet.
När fastighetsförmedlaren kallade till möte för köpebrev och betalning meddelade dödsboet att man drar tillbaka den fullmakt som innebar att fastigheten skulle säljas.Dvs avtalet mellan säljaren och fastighetsmäklaren.
Kan man så enkelt stoppa ett giltigt avtal mellan mellan säljare och köpare. Finns prejudikat i detta typexempel?

Answer 1

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

En fullmakt är som utgångspunkt giltig även efter fullmaktsgivarens död (21 § avtalslagen). HD har i ett nyligen avhandlat rättsfall ("Fullmaktsgivarens död", Högsta domstolens dom den 9 april 2020, mål nr T 6146-18) uttalat att utgångspunkten gäller för alla fullmakter (generalfullmakter, framtidsfullmakter m.m.). HD uttalade i samma dom att ett dödsbo däremot alltid har möjlighet att återkalla en fullmakt.

En grundläggande regel i svensk rätt är dock pacta sunt servanda, att avtal ska hållas. Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen (4 kap. 1 § Jordabalken). Om köpeavtalet redan har ingåtts medan änkan var vid liv i enlighet med formkraven så är därför min tolkning av lagen att dödsboet inte kan avbryta detta genom att återkalla fullmakten för mäklaren. Köparen och säljaren har ju redan ingått avtalet.

Det hade varit en annan sak om änkan givit mäklaren en fullmakt för att sälja fastigheten, men att så inte hade skett än. Då kan dödsboet återkalla fullmakten fritt. I denna situation kan de också fritt återkalla fullmakten, men det har ingen betydelse eftersom avtalet mellan köparen och säljaren redan verkar ha ingåtts. Enda scenariot där dödsboet kan avbryta köpeavtalet är om köparen inte inom avtalad tid betalar resterande köpeskilling för fastigheten.

Sammanfattning
Dödsboet kan återkalla fullmakten. Utifrån din fråga tolkar jag dock det som att änkan och köparen redan ingått ett köpeavtal. Detta avtal ska då hållas, och en återkallad fullmakt får ingen bäring på det eftersom det endast reglerar förhållandet mellan mäklaren och dödsboet, inte dödsboet och köparen.

Om du har fler frågor om ditt ärende är du välkommen att höra av dig till mig på [e-mail], så ska jag göra mitt bästa för att hjälpa dig ytterligare. Jag kan även sätta dig i kontakt med vår ordinarie byråverksamhet om det kvarstår osäkerheter efter vår kontakt. Med vänlig hälsning