Fel i bostadsrätt

2010-03-28 i Bostadsrätt
FRÅGA |Har köpt en lägenhet som var totalrenoverad och enligt produktbeskrivning i toppskick, enligt produktbeskrivning ingick två stycken TV. Vid tillträdet visade det sig dock att ena tvn enbart var en skärm, vi löste detta genom att säljaren fick ersätta för en mottagare så att den fungerade som tv, den andra tvn fungerade inte, detta fick säljaren ersätta, nu har även den andra tvn gått sönder, vi har nu bott här i två månader, har säljaren något ansvar för att ersätta en tv som går sönder efter tillträdet? Mvh Emma
Natalie Lindgren |Hej och tack för din fråga. Köp av bostadsrätter och därtill knutet felansvar regleras av köplagen i den mån avtalet inte reglerar dessa förhållanden. Säljaren kan hållas ansvarig för fel i bostadsrätten om: 1)Bostadsrättens skick inte stämmer överens med avtalet skick. 2) Bostadsrättens skick inte överrens med de uppgifter som säljaren annars har lämnat vid köpet, 17 § köplagen. 3) Om säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande bostadsrätten som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, 18 § köplagen. 4) Om varan är i väsentligt sämre skick än köparen kunnat räkna med i förhållande till varans pris och övriga omständigheter, 19 § KöpL. Det ska också tilläggas att i risken för bostadsrätten och dess skick övergår på köparen vid tillträdesdagen, 13 § köplagen. Vad jag förstår hade ni kontrolleratt att båda tv apparaterna fungerade vid tiden för köpet och att den som inte gjorde det ersattes av säljaren. Eftersom den tv:n ni vill ha ersättning för nu fungerade vid köpet kan säljaren inte hållas ansvarig för det felet då risken för varan hade hunnit gå över på er när felet uppstod. Med vänlig hälsning

Möjlighet att vägra kommunal bolag inträde i brf

2010-03-21 i Bostadsrätt
FRÅGA |Kommunen äger en bostadsrätt i vår förenings fastighet, men vill sälja den till ett av sina bolag. Kan föreningen motsätta sig detta, eftersom bolaget är en egen juridisk person och därmed relativt självständigt i förhållande till kommunen?
Dennis Carlsson |Hej! Som huvudregel så får man inte vägra medlemskap till någon om man uppfyller de villkor för medlemskap som finns i stadgarna i föreningen och föreningen skäligen bör godta denne, vilket följer av 2 kap 3 § Bostadsrättslagen. Dock får en brf vägra en juridisk person inträde i föreningen även om de ovan nämnda förutsättningarna är uppfyllda och lägenheten inte är avsedd för fritidsändamål. Däremot får man inte vägra en kommun eller landsting inträde i föreningen vid förvärv av bostadsrätt vilket följer av 2 kap 4 § i Bostadrättslagen. Detta motiveras främst med att kommuner och landsting kan ha behov av lägenheter för t.ex vård och omsorg. I Kommunallagen 2 kap 7 § stadgas det att kommuner och landsting får driva närningsverksamhet förutsatt att den drivs utan vinstsyfte och går ut på att tillhandahålla allmännyttiga anläggningar eller tjänster åt medlemmarna i kommunen eller landstinget. Därmed kan man relativt säkert säga att bolaget ifråga troligtvis ses som en förlängning av kommunen och inte en självständig juridisk person och bör inte kunna vägras tillträde i föreningen enligt 2 kap 4 § Bostadrättslagen. Kommunen har även möjlighet att upplåta lägenheten i andra hand utan att tillstånd från styrelsen krävs, underrättelse räcker enligt 7 kap 10 § st 2 Bostadrättslagen, vilket innebär att de skulle kunna kringgå ett eventuellt negativt beslut. Bostadsrättslag (1991:614) hittar du https://lagen.nu/1991:614 Kommunallag (1991:900) hittar du https://lagen.nu/1991:900 Mvh

Möjlighet till ersättning vid upptäckt av fukt i badrum

2010-03-17 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Jag har en fråga ang. min lägenhet som jag fick tillträde till i mitten av januari 2010. För 2 veckor sedan vissade det sig att jag har fukt i mitt badrum som behöver åtgärdas. Jag köpte lägenheten i befintlig skick och visste att badrummet var gammalt och i behov av renovering men inte att den hade en fuktskada. Det vissade det sig senare att fuktproblem har varit ett känt problem i fastigheten och till detta har föreningen avsatt en fond med 10000 kr. till varje lägenhet för renovering. Min fråga är att om jag kan reklamera detta enligt köplagen §32. Jag är medveten om att jag har haft en undersökningsplikt men inte utnyttjat det. Detta är information som säljaren varit medveten om och som undanhållit för mig som köpare. Hade jag känt till detta hade jag kanske inte gått med på att betala den summa som jag faktisk fick betala för lägenheten. Är tacksam om jag kan få hjälp med att gå vidare och förhoppningsviss få en eventuell ersättning från köparen. Vänliga hälsningar
Dennis Carlsson |Hej! Utgångspunkten är att du köper en bostadsrätt i det skick som den befinner sig i på kontraktsdagen. I och med att lägenheten köpts i befintligt skick har säljaren friskrivit sig från sådana brister i lägenheten som du borde ha kunnat upptäcka vid en undersökning/besiktning innan köpet. Eftersom du visste at det var ett gammalt badrum med behov av renovering borde du egentligen ha gjort en noggrann undersökning eller bett om hjälp av en besiktningsman. Säljaren har heller ingen upplysningsplikt gentemot dig som köpare. Dock om säljaren har underlåtit att upplysa dig om ett förhållande i fastigheten som är av stor betydelse, som du borde kunnat räkna med att bli upplyst om kan det anses som att försäljningen är felaktig. Min spontana åsikt är att det inte rör sig om ett sådant förhållande eftersom problemet snart är åtgärdat i och med fonden som föreningen avsatt. Därmed torde dina chanser att erhålla eventuell ersättning vara begränsad. Mvh

Besittningsskydd vid uthyrning av bostadsrätt

2010-03-07 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej, Jag har en bostadsrätt och skulle vilja hjälpa en kompis att skriva sig på min adress (alltå c/o i mitt namn). Vi blir ju då sambos då vi är skrivna på samma adress. Min fråga är om min kompis genom att vara skriven på min lägenhet har rätt till lägenheten i någon form? Om vi tex skulle bråka och han vill få ut pengar, skulle han ha någon rätt att utöva besittningsrätt på min bostadsrätt? Tacksam för svar.
Andreas Vinqvist |Hej, I 12 kap. 45 § Jordabalken (se https://lagen.nu/1970:994#K12P45S1 ) finns fyra generella undantag från besittningsskydd. Enligt tredje punkten gäller undantag från besittningsrätt, då lägenheten är en del av hyresvärdens egen bostad. Det har ansetts att då kontakten mellan hyresvärd och hyresgäst i dessa fall är så personlig, ska hyresvärden utan vidare kunna upplösa hyresförhållandet, om han inte vill att hyresgästen ska bo kvar. Enligt rättspraxis är regeln enbart tillämplig på hyresvärdens fasta bostad. Under förutsättning att bostadsrätten är din fasta bostad kan din kompis således inte få besittningsrätt till din bostadsrätt. Vänligen,

Rätt till parabolantenn?

2010-03-21 i Bostadsrätt
FRÅGA |Jag bor i en bostadsrättslägenhet. Föreningen där jag bor har uppmanat mig att ta ner parabolantennen som jag hade uppe. Om jag inte gjorde det skulle de ta juridiska åtgärder sa de. Har man inte som människa att se på de kanaler man vill? Vilka regler finns det kring det?
|Hej, i en situation som du beskriver finns det en hel del olika motstående intressen och de lagrum som är aktuella ger ett stort utrymme för tolkning. Jag ska försöka klargöra grunderna och ett av många sätt att tolka situationen. Svaret är ganska omfattande och kan upplevas lite krångligt men jag hoppas att det kan ge en inblick i den rättsliga delen av situationen. Till att börja med finns en bostadsrättshavarens skyldigheter angivna i bostadsrättslagen (1991:614) (BRL) 7 kap 9 §. När bostadsrättshavaren använder lägenheten är denne skyldig att inte utsätta utomstående för störningar som kan vara skadliga för deras hälsa eller bostadsmiljö, bevara ordning och gott skick innanför och utanför huset samt rätta sig efter föreningens regler som meddelas i enlighet med god sed på orten. Ja, det är svårt att egentligen få ut något vettigt ur denna bestämmelse för enskilda situationer. Det kan dock utläsas en skyldighet för bostadsrättshavaren att som huvudregel följa föreningens bestämmelser som är i enlighet med god sed. För att en bestämmelse ska vara i enlighet med god sed på orten och kunna upprätthålla ordning måste det rimligtvis finnas ett intresse för föreningen att inte ha en parabolantenn på huset. Huset kanske tar allvarlig skada av en montering. Ett annat intresse kan vara säkerheten. En fastighetsägare, i detta fall föreningen, är enligt ordningslagen (1993:1617) (OL) 3 kap 3 § ansvarig för föremål som faller ner från fastigheten och skadar egendom eller människor. Vidare måste räddningspersonal kunna komma in på annat sätt än genom dörren vilket en parabolantenn vid ett fönster eller på en balkong skulle kunna hindra. I sista hand finns kanske ett rent estetiskt intresse, att huset ska se fint ut. Mot detta intresse står individens intresse av att kunna ta del av information som är en viktig del av ett demokratiskt samhälle. Då blir frågan, är en enskild förening skyldig att tillvarata individens rättigheter i ett demokratiskt samhälle? Svaret är nej, en förening kan inte hållas ansvarig för att vägra tillhandahålla information som är viktig för ett demokratiskt samhälle. Individens rättigheter är i svensk grundlag ett skydd för individen gentemot staten, inte individer emellan. Den svenska staten har däremot en skyldighet att i viss mån försäkra individen informationsfrihet genom lagstiftning och tolkning av lagen. Genom den europeiska konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna (EKMR) artikel 10 har var och en rätt att ta del av information. Europadomstolen har i ett fall (Kurshid Mustafa och Tarzibachi mot Sverige, 16 dec 2008) ansett staten vara skadeståndsskyldig för att Hovrätten tolkat begreppet "ordning och gott skick" i jordabalken (1970:994) (JB) 12 kap 25 § till fördel för hyresvärden. Detta medförde att staten inte tillgodosåg hyresgästens informationsfrihet. Bestämmelsen i JB 12 kap 25 § är i stort utformad på samma sätt som BRL 7 kap 9 §, vilket skulle tala för att domen är relevant även när det gäller bostadsrätter. I fallet fanns dock vissa omständigheter av betydelse. Hyresgästen hade parabolantennen för att kunna ta emot program på arabiska och farsi av social och politisk betydelse. Det fanns inget alternativ till att få likvärdig information genom andra medier, så som internet och dagstidningar. Hyresvärden hade inte heller vidtagit åtgärder för att tillhandahålla internet för att kunna tillgodose hyresgästens behov av information. Huset var inte av sådan karaktär att en parabolantenn förstörde utseendet på byggnaden. Vidare ledde avhysningen från lägenheten till att familjen fick flytta från Stockholm till Västerås vilket medförde betydande kostnader, något som Europadomstolen ansåg vara en mycket allvarlig följd av Hovrättens beslut. Vad får detta rättsfall för konsekvenser? Med hänsyn till rättsfallet kan det hävdas att svenska domstolar måste ta hänsyn till en hyresgästs informationsfrihet när de bedömer tvister angående parabolantenner. På så sätt påverkas även en fastighetsägares möjlighet att kunna avhysa en hyresgäst av den anledningen att han eller hon har monterat en parabolantenn. Rättsfallet säger däremot inte att fastighetsägaren måste stå för kostnaden av en parabolantenn, det säger enbart att en domstol inte får bedöma att det är en rimlig åtgärd att avhysa hyresgästen på grund av monteringen. Det finns utifrån min tolkning av rättsfallet tre frågor som bör ställas för att kunna avgöra om en hyresgäst, eller bostadsrättshavare, har rätt att montera en parabolantenn utan att bli avhyst. 1) Är informationen av betydelse för en individ i ett demokratiskt samhälle? 2) Saknas det alternativa sätt att få den information som parabolantennen skulle tillhandahålla? 3) Är parabolantennen fäst på ett sådant sätt att den inte kan utgöra en säkerhetsrisk? Skulle svaret vara ja på samtliga av dessa frågor skulle det därför finnas en rätt att montera en parabolantenn. Nu vet jag inte om du har tillgång till internet i din lägenhet, men skulle så vara fallet har jag svårt att se att du med framgång kan hävda din rätt till en parabolantenn. Sammantaget kan sägas att rätten att se på tv är väldigt begränsad till särskilda fall och att det bästa sättet är givetvis att försöka komma överens inom föreningen hur situationen kan lösas. mvh

Brf:s ansvar för snöras

2010-03-21 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej! Vi bor i en bostadsrätt (radhus/parhus) med garage som sitter ihop med huset. Nyligen rasade is ner från garagetaket på vår ena bil som stod nedanför, med skador på motorhuven som följd. Vi undrar om det är vår egen skyldighet att hålla rent på taket eller om man skulle kunna kräva brf:en på självrisken för reparationen?? Brf:en står väl för yttre underhåll?
|Hej! Enligt 3 kap. 3 § st 2 ordningslagen (som du hittar här: https://lagen.nu/1993:1617 ) är bostadsrättsföreningen, i egenskap av fastighetsägare, ansvarig för att *röja undan snö och is som kan rasa ned och skada personer och egendom på offentlig plats.* Snöröjningsansvaret kan läggas över på er som boende med stöd i 3 st. *Ansvarsförskjutning kan inte ske ensidigt* men kan göras genom avtal eller föreskrift i bostadsrättsföreningens stadgar. Det tycks alltså bli avgörande om er bil stod på en offentlig plats för att ni ska kunna stödja ert ersättningsanspråk på ordningslagen. *Begreppet offentlig plats* definieras i lagens 1 kap. 2 § och avser bl a allmänna vägar, gator, vägar mm som i detaljplan redovisas som allmän plats och har upplåtits för detta plats samt andra landområden som stadigvarande används för allmän trafik. Ni kan behöva kontrollera detaljplanen som gäller för området för att se om bilen stod parkerad på en sådan plats som avses i 1 kap. 2 § 1 st 2 p. ordningslagen. Jag tolkar uppgiften om att ni bor i rad-/parhus med tillhörande garage som att er bil stod på en garageuppfart. En garageuppfart verkar inte vara en offentlig plats enligt lagens ordalydelse. Regeringens förslag till ordningslag (prop. 1992/93:210), som kan användas vid tolkning av lagen, eftersom man i den förklarar vad man avsåg att begreppet offentlig plats skulle omfatta. I förslaget anges att bl a "allmänna" parkeringsplatser kunde komma att omfattas av begreppet (sid 58) men att det måste vara fråga om områden som är tillgängliga för allmänheten (jr sid 60). _En garageuppfart är ingen sådan plats_ varför ni tyvärr inte kan stödja er direkt på ordningslagen för att täcka er skada. Fråga blir då om ni kan kräva ersättning med stöd av 2 kap. 1 § *skadeståndslagen* (som ni kan läsa här https://lagen.nu/1972:207 ), vilken anger att den som _uppsåtligen eller av vårdslöshet vållat sakskada_ ska ersätta den. Skadan torde i ert fall vara självrisken. Undantagsvis kan +ersättningsskyldighet+ för en uppkommen skada åläggas någon för dennes +underlåtenhet att handla+. Förenklat kan sägas att om det föreligger en plikt att handla medför underlåtenheten skadeståndsskyldighet. Den föreskrivna plikten att handla (dvs skyldigheten att snöröja) skulle i det här fallet vara analogt med 3 kap. 3 § ordningslagen (vilket ter sig lite motsägelsefullt eftersom den inte omfattar ert fall). Ersättningsskyldighet förutsätter även +oaktsamhet+, dvs att bostadsrättsföreningen borde handlat på något annat sätt än den gjort. 3 kap. 3 § ordningslagen kan användas även här för att precisera på vilket sätt bostadsrättsföreningen bort handla. Det finns därför en möjlighet för er att kräva bostadsrättsföreningen på ersättning. En skadeståndsbedömning är emellertid många gånger svår att göra och utgången kan påverkas av fler omständigheter än de som ni angivit i er fråga. Om bostadsrättsföreningen inte självmant går med på att betala er självrisk blir det i slutändan en domstol som kommer avgöra frågan. En rättegång är emellertid tidskrävande, psykiskt påfrestande samt förenad med stora kostnader och risker. Ni bör därför noga överväga om de skador ni lidit motiverar en process. Lycka till! Med vänlig hälsning

Reparationskostnader för vattenläckage från ovanliggande lägenhet.

2010-03-07 i Bostadsrätt
FRÅGA |Min mor bor i en bostadsrätt. Huset är byggt på 70-talet. Hennes lägenhet är på nedre våningen och det är ett trevåningshus. På hösten hade lägenheten ovanför en vattenskada som också läckte ner i hennes badrum. Det var hon som upptäckte läckan, eftersom målarfärgen började falla från taket. I hennes lägenhet spacklades tak och en del av väggen samt målades dito. I lägenheten ovanför förnyades all ytmaterial, samt inredning. Nu har min mor fått en räkning på den delen av renoveringen som gjordes i hennes lägenhet av bostadsrättsföreningen. Räkningen går på 6600 kr och hon har inte fått någon specifikation på vad denna summa inkluderar. Material? Arbete? I räkngingen står enbart "Reparation av vattenskada" Vad säger bostadsrättslagen? Är hon verkligen skyldig att betala för en vattenskada som påbörjade i en annans lägenhet. Hoppas på svar!:)
|Hej, En bostadsrättsinnehavares, i detta fall din mors, skyldigheter regleras i 7 kap bostadsrättslagen. Den 12 § i detta kapital ställer upp bostadsrättsinnehavarens ansvar för lägenhetens skick. I bestämmelsen anges som huvudregel att denne själv har ansvaret för reparationer och underhåll. Det finns dock vissa begränsningar i det här ansvaret. Till att börja med kan nämnas att din mor inte skall behöva stå för kostnaden av reparation av det aktuella vattenläckaget om det står i föreningens stadgar att föreningen ska stå för sådana reparationer. Det är därför att rekommendera att du läser genom dessa för att försäkra dig om vad som gäller i just denna bostadsrättsförening. Oberoende av vad som står i föreningens stadgar finns det i bostadsrättslagen ytterligare begränsningar i ansvaret som specifikt rör skador på grund av vattenledningsskada ( Se 7 kap 12 § 3 st bostadsrättslagen). Vad som här menas med vattenledningsskada har i ett rättsfall från 2006 specificerats till att avse skador till följd av utströmning av vatten under tryck, d.v.s läckage från en tapvattenledning (Se NJA 2006 s. 732). Enligt denna begränsning skall bostadsrättsinnehavaren enbart svara för sådana reparationer om skadan uppkommit genom dennes egna vårdslöshet eller vårdslöshet av någon som hör till dennes hushåll, inneboende eller någon som utför arbete i lägenheten. Eftersom att läckaget i detta fall verkar vara härstamma från lägenheten ovanför ska din mor alltså inte svara för reparationen av läckaget i sin egen lägenhet, förutsatt att skadan är en följd av utströmning av vatten under tryck. Det är då istället föreningen som skall betala reparationskostnaden enligt deras allmänna underhållsskyldighet (Se 7 kap 4 § bostadsrättslagen) Vänligen Johan Levin

Medlemskap i bostadsrättsförening

2010-03-06 i Bostadsrätt
FRÅGA |Mor äger bostadsrätt sedan 7 år. Son bor/är skriven tillsammans med mor. Efter mor avlidit ärver son bostadsrätten. Är det rimligt av Brf att neka son medlemskap i brf. Under förutsättning att bodelning är ok utförd och inga andra saker ligger son till last.
Hanna Rehn |Hej, Frågor om bostadsrätt och medlemskap i bostadsrättsförening regleras i bostadsrättslagen, se https://lagen.nu/1991:614 I 2:1 § bostadsrättslagen anges att frågor om antagande av medlemmar i en bostadsrättsförening avgörs av föreningens styrelse. Ram för bedömningen utgörs av föreningens stadgar och av bestämmelserna i bostadsrättslagen. Enligt 2:3 § bostadsrättslagen får den som en bostadsrätt övergått till inte vägras inträde i föreningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. Denna bestämmelse gäller både överlåtelser och andra fång såsom arv. För att erhålla medlemskap i föreningen föreligger alltså två krav. För det första måste du uppfylla de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar. Vad som gäller för dessa villkor regleras I 2:2 § bostadsrättslagen. Föreningen får inte uppställa sådana villkor som t ex innebär att visst medborgarskap krävs etc eller att villkoren annars kan betraktas som oskäliga. För det andra skall föreningen skäligen kunna godta dig som bostadrättshavare. Medlemskap får bara vägras på denna grund om det finns objektivt godtagbara skäl till det. Här kan många olika omständigheter komma att få betydelse, såsom dina personliga kvalifikationer, men framförallt din förmåga att fullgöra dina betalningsförpliktelser mot föreningen. Om en förvärvare t ex finnes ha svag betalningsförmåga eller om denne har flera betalningsanmärkelser kan det leda till att föreningen kan vägra medlemskap om denne inte kan ställa godtagbar säkerhet. Den som vägrats medlemskap kan hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom en månad från det att han fick del av beslutet, se 2:10 § bostadsrättslagen. Med vänlig hälsning,