Insättandeförklaring

2006-05-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min fråga gäller äganderätt till gemensam fastighet. Min man står som ensam ägare på vårt gemensamma hus. Vi vill nu ändra på det så vi båda står som ägare till halva huset var. Hur gör man? Vilka blanketter eller dokument behöver man skriva? Skicka in någonstans för registrering, vart? Jättetacksam för svar. Lena
Daniel Waerme |Hej! För att uppnå samäganderätt krävs en formenlig överlåtelse av den aktuella samäganderättsdelen. Detta innebär att överlåtelsen måste uppfylla Jordabalkens krav för fastighetsförvärv. (Samma regler gäller vid gåva som vid köp av fastighet - det spelar därför ingen roll för formkraven om betalning förekommer eller ej.) En köpehandling skall upprättas och denna ska innehålla: En överlåtelseförklaring (Vem säljare/köpare är och vilken fastighet som avses) Köpeskillingen (Om ingen köpeskilling utgår är det istället fråga om ett gåvobrev) Underskrifter Se http://www.lagen.nu/1970:994, 4 kap. 1 § och 8 §. En sådan överlåtelse, genom vilken det bekräftas att fatigheten förvärvats med samäganderätt kallas för insättandeförklaring. Att förvärvet är en insättandeförklaring kan nämnas för tydlighetens skull. Detta utesluter senare spekulationer kring gåvan/köpets syfte. Maken med samäganderättsanspråk kan få lagfart på sin andel av fastigheten med åberopande av insättandeförklaringen. Det bör poängteras att lagfarten i sig är en formalitet, en formell registrering av förvärvet. Lagfarten har dock stor praktisk betydelse för att ägaren skall kunna rättsligt förfoga över sin fastighet, t.ex.söka inteckning i fastigheten. Ärendet om lagfart är ett inskrivningsärende och handläggs av inskrivningsmyndigheten. För kontakt hänvisas till Domstolsverkets hemsida http://www.dom.se/. Där återfinns även aktuella blanketter och ansökningshandlingar. För blanketter rörande köpehandlingen hänvisas närmast till repsektive kommuns fastighetskontor eller liknande. Lycka till! Med vänliga hälsningar

Gåva av fast egendom med överlåtelseförbud

2006-04-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej och tack för att ni finns! Jag och min man vill så långt det går gynna våra två barnbarn på resp. två och sex år. Vi har ett hus i Sälen och vill ge huset i gåva till våra barnbarn. Vi vill veta hur vi kan undvika att föräldrar eller en av föräldrar gör något som kan missgynna våra barnbarn. Vad händer när vi går bort och pojkarna fortfarande är omyndiga? Går det att undvika att barnbarnen vid 18 års ålder slösar bort egendomen? Lite mognare bör de väl vara. Tack för den tid ni ägnar åt oss okunniga.
Daniel Waerme |Hej! Jag utgår från att ni äger marken som huset står på och att det således är frågan om fast egendom. För att en gåva av fast egendom ska bli giltig krävs att den uppfyller samma formkrav som ett köp av fast egendom. Se http://www.lagen.nu/1970:994 4 kap. 29 §. JB Detta innebär att en gåvohandling måste upprättas och denna skall innehålla: En överlåtelseförklaring (vilken fastighet som avses) Köpeskillingen (0 vid gåva) Underskrifter (Se JB 4 kap. 1 §) Vidare kan gåvohandlingen förses med ett överlåtelseförbud. En sådan föreskrift är bindande för gåvotagaren. Efterföljden av föreskriften kan vara svår att säkerställa, särskilt efter bortgång. Ett sätt att säkerställa efterföljden av föreskriften är att låta egendomen förvaltas av tredje man, t.ex. av en banks notarieavdelning. Era barn kan inte utan överförmyndarens samtycke råda över den fasta egendom för de omyndigas räkning. Detta framgår av FB 13 kap. 10 § 3p.(Se http://www.lagen.nu/1949:381) Överförmyndarens samtycke krävs även för att de omyndiga ska få mottaga gåvan enl FB 13 kap. 10 § 1p. Om det är något som är oklart eller otydligt får du vänligen höra av dig igen. Med vänliga hälsningar

Kan man tacka nej till expropriation?

2006-04-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Har staten rätt att ta min egendom även om jag nekar till den "fullgoda" ersättningen som jag erbjuds?
Sara Forslund |Hej, Informationen i din fråga är mycket knapphändig, men jag ska ändå försöka besvara din fråga. Mitt antagande är att egendomen du syftar på är fast egendom, det vill säga jord, mark, eventuellt med tillhörande byggnader etcetera. Då du säger att staten vill ”ta” egendomen och i gengäld erbjuder dig fullgod ersättning låter det som att du syftar på en expropriation. Enligt 1:1 Expropriationslagen (1972:719) (ExL) får fastighet som tillhör annan än staten tagas i anspråk genom expropriation. I 2:1-11 ExL räknas upp för vilka ändamål expropriation får ske. Dessa är bland annat av hänsyn till framtida samhällsutveckling, kommunikation och viss näringsverksamhet. Expropriation är inte frivillig. Fråga om tillstånd till expropriation prövas av regeringen, 3:1 1 st. ExL. Vänliga hälsningar,

Omreglering när grannens hus ligger på vår fastighet?

2006-04-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Det har uppdagats att grannens tomt delvis tillhör vår fastighet och att grannens bostadshus till ca 1/3 ligger på den del av tomten som tillhör vår fastighet. Vi drar oss för att påtala detta för grannen, som är en äldre ensling och sjukpensionär. Vi kan förstås bara strunta i detta underliga förhållande, men vad händer den dag vi ska sälja? Vad kostar det att införliva denna fastighetsbit med grannens fastighet? Vad ska vi göra? Tacksam för råd.
Daniel Svensson |Hej, Fastighetsbildningen ändras genom fastighetsbildningslagen http://lagen.nu/1970:988. Det regleras i 3:1§FBL att fastighetsregleringen skall ske så att varje fastighet skall vara varaktigt lämpad för sitt ändamål. I detta fall är den ju mer lämpad om markbiten överförs till grannen. Grannen skall i första hand ersätta er med mark och i andra hand med pengar, beroende på vad som är mest ändamålsenligt (5:2§FBL). Även om inte grannen går med på det kan ni påkalla fastighetsreglering då fastighetsindelningen som den ser ut idag inte alls är ändamålsenlig. Det är lantmäterimyndigheten som förrättar fastighetsreglering, baspriset för en reglering är 14000 kr. Kostnaderna för fastighetsreglering betalas av sakägarna efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta varje sakägare har av regleringen (FBL 5:13§), detta kan mycket väl innebära att grannen får stå för merparten av kostnaden. Mitt råd är att kontakta lantmäterimyndigheten så att de får titta på hur det ser ut i det aktuella fallet. Läs mer på deras hemsida http://www.lantmateriet.se. Ni anger som alternativ att vara passiva och låta det vara som det är. Jag råder er nog ändå till att kontakta lantmäteriet och få till stånd en reglering. Som du antyder kan det vara ett problem när ni säljer att en del av er fastighet utgörs av grannens boningshus och villatomt. Om ni istället kan få annan mark av grannen alternativt kompenseras för den mark han använder som faktiskt är er ersätts ni gör för problemet som annars eventuellt uppkommit vid försäljning. Lycka till! Med vänliga hälsningar,

Kan bostadsrättsförening neka köpare av bostadsrätt?

2006-04-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan man som bostadsrättsförening neka en köpare att köpa en lägenhet och i så fall i vilka fall kan man neka?
Anna Bergman |En av huvudprinciperna i bostadsrättslagen (http://lagen.nu/1991:614 ) är att en bostadsrättshavare ska ha rätt att förfoga över det förmögenhetsvärde som bostadsrätten representerar om denne inte vill eller kan utnyttja bostadsrätten själv. Eftersom denne inte kan få tillbaka sina medel från föreningen har föreningen endast begränsade möjligheter att motsätta sig försäljningar av bostadsrätten till annan. Det som avgör saken är om köparen har rätt till medlemskap i föreningen. Köpet av en bostadsrätt är inte definitiv förrän köparen har antagits som medlem i föreningen, och om denne inte antas är köpet ogiltigt, se 6 kap 5 § bostadsrättslagen. Bostadsrättsföreningen bestämmer alltså om köparen ska antas som medlem. Det är viktigt att föreningen inte onödigt hindrar en köpare medlemskap eftersom det i sådana fall skulle försvåra för en bostadsrättshavare att sälja sin bostadsrätt och tillgodogöra sig förmögenhetsvärdet. Därför gäller som huvudregel 2 kap 3 § bostadsrättslagen, att föreningen inte får vägra en köpare inträde om villkoren för medlemskap i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. Förutsatt att villkoren i stadgarna är uppfyllda så gör bestämmelsen så att det endast är objektiva skäl som kan hindra att en köpare antas som medlem, dvs personliga motsättningar till styrelsen får inte spela någon roll. Det som kan hindra att man antas som medlem är om man är påtagligt misskötsam eller insolvent, dock ska även detta vara något som i undantagsfall får användas för att vägra medlemskap. Det som således styr om en köpare ska antas som medlem är bostadsrättsföreningens stadgar. Föreningen kan här ha vissa speciella krav för medlemskap, t.ex. att en person ska vara medlem i en viss förening, ska vara av viss kategori (t.ex. pensionärer) eller vara anställd i ett visst företag. Dock är sådana klausuler ganska ovanliga och om de finns så är det viktigt att inte läsa in mer i dem än vad de klart utsäger, de ska tolkas restriktivt. Ifall en köpare uppfyller villkoren i föreningens stadgar för medlemskap så kan han följaktligen i regel inte nekas att köpa en bostadsrätt. Dock ska bara en parentes tilläggas att ifall föreningen i sina stadgar har angivit hur ersättningen för deras bostadsrätter ska beräknas, så kan de även föreskriva (enligt 9 kap 5 § 1 st 6 p bostadsrättslagen) att en köpare inte får bli medlem om denne har betalat ett otillåtet överpris. Ifall detta har föreskrivits så kan alltså en köpare nekas att köpa en lägenhet ifall han har betalat ett överpris som föreningen inte godtar enligt sina stadgar. Mvh

Hyresgästs ansvar för skador av grannes egendom

2006-04-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jordabalken-fråga (?): Bor i hyresrätt med stor balkong. Nu när våren kom så lade jag ut min nyoljade trätrall. Två dagar senare hade grannen ovanför mig hyrt in en firma som städade hans balkonggolv (betong), utan att informera mig. Det resulterade i att hela min trätrall blev genomsmutsig och oljan förstörd då det verkade vara något medel blandat med smutsen. Jag skällde ut vederbörande, men han sa bara att det var firmans fel, inte hans. Finns det ingen lag mot att man inte får göra så grannen under blir lidande, eller kan jag få firman att ersätta min skadade trätrall? Jag har hört någonstans att jag inte ens får vattna blommorna så det droppar på balkongen under!?
Anna Bergman |Ditt fall aktualiserar inte riktigt jordabalken, istället är det mer en fråga om skadestånd för sakskada på utomobligatorisk (icke-avtalsförhållande) grund. Det är nämligen så att i hyreslagen, dvs 12 kap JB (se http://www.lagen.nu/1970:994 ), regleras bl.a. vad en hyresgäst har att iaktta för att vårda lägenheten. Detta gäller i förhållande till hyresvärden. Ifall grannen t.ex. skulle störa dig så har du att vända dig till hyresvärden som ska göra något åt detta, alltså egentligen inte till grannen själv eftersom det inte finns något avtalsförhållande mellan er två om att grannen t.ex. inte får spela hög musik. I 12:24 JB regleras en hyresgästs ansvar för skador i lägenheten, alltså i sin egen lägenhet. Detta kan därför inte bli tillämpligt. Och i 12:25 JB, som visserligen gäller för skador inom fastigheten, så handlar det mer om störningar som en hyresgäst orsakar för sina grannar och alltså inte riktigt för fysiska skador. Möjligen skulle man kunna hävda att din granne enligt andra meningen i 12:25 JB inte har iakttagit gott skick när han inte har informerat dig innan firman rengjorde hans balkong, eller att firman inte iakttog gott skick vid sin rengöring. Enligt denna paragraf svarar din granne även för skador som andra orsakar, alltså om han har låtit en firma göra något i sin lägenhet. Men i ditt fall är det ju din egen trätrall som har skadats, den hör alltså inte till fastigheten och därför tror jag inte att det är lönt att vända sig till hyresvärden, men du kan ju alltid göra ett försök. Bäst är nog ändå om du använder dig av skadeståndslagen (se http://www.lagen.nu/1972:207 ). I 2 kap 1 § SkL stadgas att den som av vårdslöshet vållar sakskada ska ersätta skadan. Detta kan du använda mot firman, men det är du som ska bevisa att firman har varit oaktsam, t.ex. att de inte har handlat på ett försiktigt sätt i sitt utförande samt att det ligger ett orsakssamband mellan deras arbete på balkongen ovanför och skadan på din trätrall. Din granne ansvarar inte för den skada som den firma han har anlitat orsakar, det s.k. principalansvaret i 3 kap 1 § SkL blir inte tillämpligt under förutsättning att firman är ett eget företag. Mvh

Hyrans storlek vid kollektivboende?

2006-04-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hejsan, jag undrar hur mycket får hyresvärden ta ut i hyra för ett rum om man bor i ett kollektiv? Hur beräknas hyran ut? Finns det några regler för det? För på lägenhet beror det på hur länge sen det var renoverat sist samt hur stor lägenheten är, finns det liknade bestämelser för kollektiv boenden? Tack för svar
Sara Forslund |Hej, I 12 kapitlet i Jordabalken (1970:994) (även kallat Hyreslagen) stadgas i 1 § att kapitlet avser avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Samma regler som gäller för hyra av lägenhet bör härav även vara tillämpliga på kollektivboenden. I 55 § 1 st. Hyreslagen sägs att om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. En skälig hyra får inte vara påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Ett undantag från bestämmelserna i 55 § Hyreslagen som skulle kunna aktualiseras vid kollektivboenden är 53 § 1 st. 2 punkten. Där sägs nämligen att 55 § inte är tillämplig om lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, det vill säga om er hyresvärd själv bor i huset. Lycka till, hälsningar

Ansvar för vattenskada i bostadsrätt

2006-04-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Jag bor i en bostadsrätt. För några dagar sen körde jag min tvättmaskin som står i köket. Det gick hål på slangen utan att jag märket det för jag satt i ett annat rum med dörren stängd. Det sprutade massor med vatten ut ur slangen till följ med att de som bodde i lägenheten under fick fullt med vatten i sitt kök då de droppade från deras tak. Dock hade jag slarvat lite med min tvättmaskin då jag några dagar tidigare hade bytt ut en del i den och glömt att sätta på baklocket och följden var att trumlaren körde mot slangen vilket gjorde att det gick hål på den. Det hade inte gått hål på slangen om jag hade satt dit bakpartiet på tvättmaskinen så det var ju lite mitt eget fel att det gick hål på den. För övrigt hade jag heller ingen droppskyddsbacke under tvättmaskinen (det hade dock inte gjort någon skillnad eftersom vattnet sprutade åt alla håll och kanter). Frågan är nu är jag skyldig att betala för allt eller är det bostadsrättsföreningen som ska betala eller mitt eller bostadsrättrsföreningens försäkringsbolag?
Sara Forslund |Hej, Bostadsrättslagen (1991:614) (BRL) är tillämplig i ditt fall. Enligt 7:4 BRL är föreningen sedan tillträde medgetts skyldig att hålla lägenheten, marken och huset i gott skick, i den mån ansvaret inte vilar på bostadsrättshavaren. Bostadsrättshavarens (alltså ditt) ansvar regleras i 7:12 BRL. I 7:12 BRL 3 st. 1 p. stadgas att för reparationer på grund av vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren om skadan uppkommit genom hans eller hennes egen vårdslöshet eller försummelse. Som du beskrivit den inträffade händelsen är min tolkning att vattenskadan uppkommit på grund av din vårdslöshet eller försummelse, och det är alltså du som svarar för reparationen. Huruvida du kan få ersättning ifrån ditt försäkringsbolag beror av hur ditt försäkringsavtal ser ut. Vänliga hälsningar,