Vad omfattas av samäganderätt till en fastighet?

2006-06-05 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Min syster och jag fick 1/3-del av en jordbruksfastighet i gåva av vår far. Samägandeavtal finns som reglerar skötsel och underhåll av vissa byggnader på fastigheten. Vad gäller för inventarier som fanns på fastigheten vid gåvotillfället, i detta fall en veterantraktor. Kan någon av oss sälja denna utan samtycke från de övriga delägarna?
Joel Laack |In dubio, d.v.s. i brist på omständigheter som pekar på att er far önskat att något annat förhållande skulle råda (något ni är bättre skickade att svara på än jag), får det nog anses vara så att även traktorn och övrigt lösöre på fastigheten vid gåvotillfället omfattas av samäganderätt. Enligt 2 § lag om samäganderätt krävs samtliga delägares samtycke för förfoganden över det samfällda godset, med undantag för åtgärder som måste vidtas skyndsamt för godsets bevarande. (Lagtexten finner du http://lagen.nu/1904:48_s.1 .) Om du känner att du vill komplettera din fråga med ytterligare omständigheter får du gärna höra av dig igen. Vänligen

Hinder mot tvångsförsäljning enligt samäganderättslagen

2006-04-11 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi äger 25% av en sommarstuga som vi vill sälja. De andra ägarna vill inte köpa vår del och vill inte sälja fastigheten. Min fråga är: kan vi begära tvångsförsäljning? Finns det tillfällen då man inte kan begära tvångsförsäljning? Tacksam för svar.
Michael Witting |Ja, ni kan enligt 6 § samäganderättslagen, se http://lagen.nu/1904:48_s.1, på eget bevåg ansöka om att det samägda skall säljas på offentlig auktion. De andra ägarna kan begära anstånd med sådan försäljning, om de kan visa på ”synnerliga” skäl därför. Kan de visa synnerliga skäl föreligger hinder mot tvångsförsäljning. Det finns ingen uttömmande uppräkning på sådana synnerliga skäl som omnämns i 6 § i samäganderättslagen utan detta är något som domstolen avgör från fall till fall. Exempel på vad som i tidigare praxis ansetts som synnerliga skäl för anstånd kan vara att delägare på grund av ett särskilt dåligt konjunkturläge eller andra speciella förhållanden gör en förlust vid försäljningen. Vidare föreligger det hinder mot tvångsförsäljning om en tredje person genom testamente förvärvat nyttjanderätt till fastigheten (eller del av). Då får en ägare enligt 12 kap. 2 och 6 §§, se http://www.lagen.nu/1958:637, inte överlåta sin andel utan nyttjanderättshavarens samtycke. Hinder mot tvångsförsäljning föreligger också om fastigheten har förvärvats genom testamente och ett överlåtelseförbud uttrycks i testamentet. Av 5 kap. 5 § UB, se http://www.lagen.nu/1981:774, framgår nämligen att egendom som inte får överlåtas enligt föreskrift i testamente inte heller får utmätas. Även sociala förhållanden kan tänkas föranleda uppskov, dock ställs höga krav på att även de är av sådan beskaffenhet att de innefattar synnerliga skäl (se rättsfallet NJA 1979 s 562).En annan invändning som kan göras är att samäganderätt inte föreligger till egendomen, vilket skulle föranleda att 6 § Samäganderättslagen inte blir tillämplig alls (se rättsfallet NJA 1984 s 256).Hinder mot att begära tvångsförsäljning enligt 6 § samäganderättslagen föreligger också om rättsförhållandet ägarna emellan rättsligt kvalificeras som bolag. Då är nämligen inte samäganderättslagen enligt 19 § tillämplig. Detsamma gäller om ägarna avtalat att samäganderättslagen inte är tillämplig. Samäganderättslagen kan man nämligen avtala bort.

Avtalsbrott (leveransvägran) vid köp av häst

2006-06-01 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Vad har man för rättigheter när köparen häver köpet dagen innan leverans trots påskrivet kontrakt? Det gäller en häst.
Jesper J Silow |Hej! Lite kort kan jag beskriva rättsläget som följande: Det Ni beskriver är ett klassiskt avtalsbrott. Eftersom avtalsrätten i Sverige är helt dispositiv är det kontraktet som sådant som har betydelse för rättsföljden. Om Ni har orsakats några konkreta ekonomiska förluster på grund av kontraktsbrottet kan Ni ha rätt till ersättning av säljaren. Skadeståndsrätten/ersättningsrätten i Sverige bygger på att skada måste inträffat innan skadeståndsskyldighet inträder. Därför hålls Ni rättslös i denna situation om Ni inte har någon form av vitesklausul i avtalet som aktiveras vid kontraktsbrott. Mvh

Vilka rättigheter har delägare i samägd fastighet?

2006-04-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! För fem år sedan köpte vår familj ett fritidshus tillsammans med två andra familjer. Varje familj har lagfart. Problem uppstod direkt efter att handlingarna var påskrivna och köpet ett faktum. Då började den ena familjen (F1) att diktera villkor om hur stugan skulle nyttjas (till förmån för sig själva) som de ville att vi andra skulle skriva på, vilket vi inte gjorde. Sedan dess har samvaron i stugan varit spänd och otrevlig. Vår familj har lov samtidigt som F1 vilket innebär att vi alltid måste dela stugan med dem om vi vill vara där under loven. Vår familj har föreslagit att vi ska fördela veckor och aktuella lov, men då möts vi bara av skrik och fula påhopp från F1. Familj 2 (som vi inte känner eller har kontakt med) är vän med F1. De vill nu köpa ut oss till en billig penning med motiveringen att vi ska vara tacksamma som fått vara där. Vi har bidragit med skötsel av stugan och ekonomiskt i samma omfattning som de andra två familjerna. Vår dröm visade sig alltså bli en mardröm. Vilka rättigheter har vi i denna affär? Kan vi kräva att få en rättvis fördelning av veckorna? Kan de tvinga oss till auktion av huset för att därigenom försöka köpa det till en billig penning, vilket de hotar med, om inte vi godtar deras bud? Priserna i aktuellt område har stigit rejält. Tacksam för råd hur vi ska hantera situationen och hur vi kan gå vidare med en situation där vi känner oss mycket lurade.
Sara Edström |Då inget avtal finns regleras ägandet av fastigheten genom Samäganderättslagen. Enligt 1 § äger varje delägare lika delar av det aktuella objektet. Samma sak gäller för kostnader för förvaltning och skötsel; kostnaderna skall delas lika och förvaltningsåtgärder får inte vidtagas utan samtliga delägares samtycke. Att ni äger lika delar innebär också att ni har rätt att vistas på fastigheten lika mycket. Lagen säger dock ingenting om hur detta ska ske. Uppdelning i olika veckor osv kan alltså bara göras gällande genom avtal mellan er. Om någon av delägarna inte vill genopmföra en sådan fördelning av lovveckorna kan de övriga alltså inte driva igenom det med stöd av samäganderättslagen.Vad gäller försäljning av fastigheten framgår av 6 § att varje delägare kan ansöka hos domtol om att fastigheten skall utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Ett förornande om en sådan försäljning skall ske om inte någon av ägarna visar synnerliga skäl emot det. Synnerliga skäl skulle t ex kunna vara att fastigheten är ägarens permanentsbostad osv.Vidare stadgas i 9 § att domstolen vid försäljning enligt ovan skall bestämma ett lägsta försäljningspris, alltså under vilket försäljning inte får ske, om någon av delägarna yrkar det.Utifrån detta kan familj 1 och 2 antagligen få till stånd en försäljning av fastigheten. Den kan dock inte säljas till ett hur lågt pris som helst, utan det lägsta försäljningspriset skall vara normalt och anpassat efter likvärdiga fastigheter, om du yrkar det.Samäganderättslagen hittar du http://lagen.nu/1904:48_s.1

Överlåtelse av fordran

2006-04-13 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej Vi har en fråga som gäller nedanstående problematik. Om ett inkassoföretag överläter/säljer sin skuld till annat inkassoföretag och gäldenären inte skriver på något papper om att man godkänner överlåtelsen, är skulden då preskriberad? Gäldenären har alltså inte godkänt att skulden sålts vidare. Vi har många frågor ang detta och skulle gärna vilja veta var man kan hitta något att läsa om detta; kan ju finnas en dom i domstol ang prövning av detta.
Eva Olofsson |Hej! Svaret på din fråga beror på vilken typ av skuld det gäller och det har även betydelse om det gäller en konsument eller en näringsidkare. Först ska sägas att fordran inte preskriberas av att den överlåts utan meddelande utan att sådan träder in efter viss tid utan krav på betalning, se preskriptionslagen http://lagen.nu/1981:130 . Om fordran är ett enkelt skuldebrev, alltså ställt till viss man, är inte förvärvaren skyddad mot överlåtarens borgenärer om inte gäldenären meddelats (denuntiation) enligt 31 § 1 st skuldebrevslagen som du hittar http://lagen.nu/1936:81 . Dessvärre måste jag dock varna för att skuldebrevslagen inte är speciellt lättläst. Men även om förvärvarens rätt inte är skyddad är gäldenären likväl skyldig att betala enligt skuldebrevet. När det gäller betalning till den som överlåtit ett enkelt skuldebrev finns det i 16 § 2 st konsumentkreditlagen (som du hittar http://lagen.nu/1992:830) en bestämmelse som ger konsumenten rätt att göra betalningen gällande även om den skett till tidigare innehavare under förutsättning att gäldernären inte kände till överlåtelsen. En liknande regel finns också i 29 § skuldebrevslagen. Om det är fråga om ett löpande skuldebrev, som alltså är ställt till innehavaren eller till "viss man eller order", behöver inte gäldenären meddelas för att förvärvaren ska erhålla sakrättsligt skydd dvs. mot överlåtarens borgenärer. Dessutom är möjligheterna till invändningar små, se 15 § skuldebrevslagen, vilket också är anledningen till att löpande skuldebrev inte får användas vid konsumentkreditköp enligt 17 § konsumentkreditlagen. När det gäller läsning om skulder rekommenderar jag Fordran & Skuld av Mellqvist/Persson. Hör gärna av dig om du har fler frågor.

Skuld till försäkringskassan

2006-04-27 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej jag har en skuld till försäkringskassan sedan ca 10 år tillbaka. Jag har fått höra genom en bekant att preskribtionstiden för sådana skulder är 5 år, och att F-kassan dessutom inte för lägga på någon ränta. Min fråga är: stämmer dessa fakta? Skulden avser underhåll som jag inte hade en aning om att jag skulle betala för mina barn efter separationen. Helt plötsligt, en dag, något år efter separationen kom skuldbeskedet. Tacksam för all hjälp jag kan få /toni Rotini
Nahale Karimi |De allmänna preskriptionsreglerna som återfinns i Preskriptionslagen stadgar en tioårig preskriptionsfrist. En fordran preskriberas tio år efter tillkomsten oberoende av dess förfallodatum. De allmänna reglerna i Preskriptionslagen är dock subsidiära till eventuell speciallagstiftning. Om det finns särskilda preskriptionsregler för en viss typ av fordran i en annan lag gäller de reglerna framför Preskriptionslagen. Förutsatt att dina skulder regleras av Preskriptionslagen eller av någon annan lag som stadgar en kortare frist än de allmänna 10 åren torde de vara preskriberade. Dock finns det regler om preskriptionsavbrott som måste beaktas. Att en preskriptionstid avbryts innebär att en ny preskriptionstid börjar löpa från och med avbrottet, det tar således längre tid för preskriptionen att inträda. Exempel på preskriptionsavbrott är att gäldenären (den som skall betala fordran) utfäster betalning, erlägger ränta eller på annat sätt erkänner fordringen gentemot borgenären (den som har rätt att kräva fordran). Borgenären kan avbryta en löpande preskriptionstid genom att framställa skriftliga krav som kommer gäldenären tillhanda eller genom att inleda någon form av rättsligt förfarande där fordran åberopas.

Muntlig överenskommelse har inte infriats

2006-03-23 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har sålt en hanhund pga omplacering. Den nya ägaren och jag kom muntligen överens om att vi skulle få köpa en tikvalp när deras tik blev dräktig med hanhunden vi sålde till dem. Nu är saken den att deras tik har fått 2 valpar och hon säger att dom är reserverade. Men vår överenskommelse då? Nu har vi tå barn som är ledsna bara för att hon "snuvar" oss på en valp som vi egentligen borde ha fått förtur att köpa, men hon trodde inte att vi var intresserade! Istället så struntade hon att meddela oss att tiken var dräktig. Vad gör man?
Joel Laack |Enligt svensk rätt kan avtal ingås formlöst, t.ex. som i ert fall genom en muntlig överenskommelse. Avtal har alltså m.a.o. kommit tillstånd mellan dig och hundägaren. När nu du och din familj förvägras den förköpsrätt som muntligen överenskommit utgör detta ett avtalsbrott. Tyvärr måste jag i ditt fall påstå att detta faktum endast är av rent akademiskt intresse eftersom du med största sannolikhet, mot hundägarens förmodade bestridande i en eventuell framtida rättstvist inte har någon som helst möjlighet att styrka ditt påstående. Jag beklagar verkligen det inträffade, men strikt juridiskt har du och din familj i realiteten inga möjligheter. Du är dessvärre i det här fallet hänvisad till att dra den bistra lärdomen att fr.o.m. nu alltid be om löften skriftligt.

Samäganderätt

2006-03-26 i Samägandeavtal
FRÅGA |Frågan avser samäganderättslagen. Två personer är genom arv för några år sedan tilldelade 50% vardera. Vem av två personer har rätt att besluta eller vidta åtgärder. Inga avtal finns mellan nuvarande ägare.
Sofia Fjelland |Hej!Enligt samäganderättslagen krävs enighet mellan båda delägarna för förfogande över godset och för förvaltning av det. Alltså krävs det att båda ägarna är överens innan några åtgärder vidtas. Endast i brådskande fall, när det är nödvändig för godsets bevarande, får en åtgärd vidtas utan bådas samtycke.Om delägarna inte kan enas om förvaltningen eller nyttjandet av godset kan rätten, på ansökan av en delägare, förordna att godset under viss tid ska förvaltas av en god man. Varje delägare kan också hos en domstol begära att godset, för båda delägarnas räkning, ska säljas på offentlig auktion.Vänliga hälsningar