Vem bestämmer över samägd fastighet?

2006-03-30 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej! Jag har en fråga som troligen berör samäganderättslagen; Min bror och jag ärvde en fastighet för många år sedan. Han har sedan dess nyttjat huset mest och jag har varit där ca två veckor per år. Nu säger han att jag är skyldig honom ca 150.000kr för de kostnader som han har lagt ned på huset från 1988 och framåt. Han har indexuppräknat inköpen samt delat upp elkostnader m.m i två lika delar. Inköpen har han aldrig diskuterat med mig i förväg. Nu undrar jag om han har någon rättsgrund för sin begäran? Han säger också att han annars tänker köpa ut min del av huset. Jag vill självklart inte betala den stora summan som han begär och undrar hur ni tycker att jag ska gå vidare, jag vill ju inte ha en släktfejd!
Sara Edström |Det verkar utifrån frågan som att det inte finns något avtal mellan dig och din bror som rör ert samägande. När inget är avtalat mellan personer med samäganderätt gäller Samäganderättslagen. (Detta innebär alltså att om ett avtal finns, så gäller det före lagbetsämmelserna.)Enligt 1 § skall delägarna anses äga lika delar av objektet i fråga. Vidare framgår av 2 § att när det gäller förfogande över och förvaltning av objektet så ska alla delägare vara överens om vad som skall göras. Det torde innefatta inköp, ombyggnader och allmänt underhåll av fastigheten. När det gäller kostader ska enligt 15 § dessa delas lika mellan delägarna, eller rättare sagt proportionellt utifrån var och ens andel. Det finns inget i den aktuella lagen som tillåter en delägare att tvångsvis köpa ut den andre. En delägare har dock enligt 6 § rätt att få igenom en offentlig auktion av hela objektet om inte någon annan delägare kan visa synnerliga skäl emot det.Det verkar alltså inte rimligt att du skall behöva betala för inköp som din bror gjort utan ditt samtycke. Däremot, då ni inte avtalat om något annat, torde hälften av elkostnaden vara ditt ansvar i enlighet med 15 § samäganderättslagen. Avslutningsvis har din bror inget stöd för att köpa ut dig mot din vilja.Samäganderättslagen finner du http://lagen.nu/1904:48_s.1 .

Måste borgenär styrka att kravbrev mottagits?

2006-02-21 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Jag har en del kamrater som hamnat i skuldfällan vad det gäller konsumentkrediter och jag är väldigt nyfiken på preskription och evetuella avbrott i preskriptionstid. Jag är av uppfattningen att preskriptionsavbrott inträffar så fort fordringsägaren aktualiserar nämnda fordring med ett brev oavsett om du har mottagit brevet eller ej! Nu har jag däremot fått höra att det skall finnas ett prejudikat som säger att fordringsägaren måste kunna styrka att man mottagit brevet osv för att preskriptionsavbrott skall kunna hävdas. Hur ligger det egentligen till?
Sofie Olofsson |Enligt 5 § 2 preskriptionslagen (1981:130) avbryts preskription genom att gäldenären får ett skriftligt krav eller en skriftlig erinran om fordringen från borgenären. Det är borgenären som står risken för att ett kravbrev inte når gäldenären. För att ett kravbrev ska medföra preskriptionsbrott åligger det alltså borgenären att styrka att gäldenären har fått brevet. Detta framgår bl.a. av rättsfallet NJA 1996 s 809. Se också proposition 1979/80:119 s 64.

Tolkning av webbserver-avtal

2006-02-22 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag driver en enskild firma och har en server placerad i ett datacenter. Enligt avtalet är ju jag ansvarig för servern och vad den används till. Min fråga är: Finns det någon möjlighet för mig att genom ett liknande avtal skriva över ansvaret till personer/företag som hyr av mitt företag? Så att jag vid en eventuell tvist kan framhålla avtalet mellan mig och min kund och på så sätt föra över ansvaret till honom. I avtalet står följande: "Avtalet mellan parterna kan ej utsträckas av Kund till ytterligare part." vilket jag tolkar som att jag inte kan binda min kund till samma avtal. Mycket, eller varför inte säga exremt, tacksam för svar då det är avgörande för om jag kommer att gå vidare med detta eller försöka hitta andra inkomstkällor.
David Andersson |Hej! Jag delar din åsikt när det gäller villkoret om att avtalet inte kan utsträckas till ytterligare part. Vidare borde du kunna skriva ett avtal med parter som hyr från dig att det är de som ansvarar för materialet som de lägger upp. Däremot innebär det ju inte att huvudleverantören, Crystone i detta fall, håller någon annan än dig ansvarig för avtalsbrott som sker på utrymmet som i deras register innehas av dig. Du kan därmed få stå till svars för vad dina kunder gör i förhållande till Crystone, efter det får du ju dock föra talan mot dina kunder. Något avtalsförhållande mellan dina kunder och Crystone föreligger inte. Ett annat råd kan ju vara att du hör efter med Crystone hur det ligger till och hur de ser på det hela. Det finns säkert andra tjänstleverantörer som kan vara dig behjälplig om Crystone inte vill att du hyr vidare ditt utrymme. Lycka till!

Felaktig boyta vid köp av bostadsrätt: friskrivning

2006-04-20 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag har köpt en bostadsrätt för tre månader sedan. Lägenheten skulle vara 124 kvadratmeter enligt uppgift från bostadsrättsföreningen. I kontraktet står: "Denna area kan av olika skäl vara felaktig. Den köpare som anser arean vara av betydelse bör därför vidta en uppätning". Jag har mätt enligt de regler som finns och får arean till ca 115 kvadratmeter, dvs cirka 8 kvadratmeter mindre än angiven area. Med avseende på chanserna att vinna en tvist, är det värt att gå vidare med detta? Med vänliga hälsningar Emma
Jesper J Silow |Hej Emma! Ditt problem är svårt att svara på med precision. Det finns rättsfall som avgjorts på samma område, dvs. när felaktig yta angivits vid köp av bostadsrätt. I dessa två hovrättsfall som jag refererar till har köparen fått rätt i slutändan, med prisavdrag som effekt. Vad som komplicerar Ditt fall är den ansvarsfriskrivning som står i Ditt kontrakt. Generellt sett tenderar domstolarna att ta fasta på den sortens klausuler, då de ses som en slags befästelse av avtalsfriheten. Bostadsrätt ses som lös egendom, och den tillämpliga lagen är 1905 års Köplag. Därför är avtalsfriheten mer vidsträckt än vid konsumentförhållanden. För att sätta klausulen ur spel borde Du nog företagit uppmätning innan Du genomförde köpet av lägenheten, och omförhandlat köpesumman med denna utgångspunkt. Med tanke på klausulen i kontraktet bedömer jag chanserna att lyckas med denna tvist som små. Mvh

Företag lurades in i ett avtal

2006-02-22 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag startade i höstas ett litet Handelsbolag. För ca tre veckor sen blev jag kontaktad av ett företag som gör hemsidor på internet. De behövde göra några referenssidor för att visa sina kunder och ville då göra en hemsida till mig gratis. Min kontakt som jag pratade med nämnde i förbi farten att jag endast skulle behöva betala en engångskostnad på 590 kr. Han faxade två papper till mig som jag skrev under. Men innan dess så förklarade han att det inte var något bindande det jag skrev på. Dum som jag var läste jag inte igenom det ena pappret så noggrant. Jag läste den biten om betalning lite snabbt men eftersom jag inte hade fått uppfattningen om att jag skulle teckna ett företagsabonnemang så trodde jag inte att det gällde mig. Men tydligen har jag nu skrivit under ett avtal om företagsabonnemang där jag är tvungen att betala 590 kr i månaden i 12 månader. Har kontaktat företaget och sagt att jag har blivit lurad och att jag inte vill fortsätta samarbetet men de hänvisar bara till avtalet som jag har skrivit under och att jag inte kan göra något. Nu undrar jag om jag göra något för att häva detta avtal eftersom jag har skrivit under det på grund av den information jag fått från kontakten på företaget?
David Andersson |Hej! Först kan man konstatera att eftersom du ingick avtalet som näringsidkare och inte konsument så har du inte det starka skydd som konsumentlagstiftningen ger. För att ogiltigförklara detta avtalet kan man bland annat hänvisa till 30 § i Avtalslagen. Jag citerar: "Där den, gent emot vilken en rättshandling företagits, framkallat densamma genom svikligt förledande eller ock insett eller bort inse, att den, som företog rättshandlingen, blivit svikligen förledd därtill av annan, vare rättshandlingen icke gällande mot den förledde." Den här paragrafen används dock mycket restriktivt av domstolar, och ännu mer restriktivt då det handlar om avtal mellan näringsidkare. Man skulle även kunna föra en talan kring 33 § i samma lag, i den står det: "Rättshandling, som eljest vore att såsom giltig anse, må ej göras gällande, där omständigheterna vid dess tillkomst voro sådana, att det skulle strida mot tro och heder att med vetskap om dem åberopa rättshandlingen, och den, gentemot vilken rättshandlingen företogs, måste antagas hava ägt sådan vetskap." Bägge dessa kan säkert låta perfekta för att användas på ditt fall, men som sagt, de tillämpas restriktivt och huvudregeln inom avtalsrätten är Pacta sunt servanda (avtal ska hållas). Dessutom anses företag, som i detta fallet, få klara sig själva. Har man då alltså skrivit på ett avtal där villkoren framgår på ett tydligt sätt (de får inte medvetet har försökt gömmas eller förklaras i väldigt otydliga ordalag) så är min bedömning att en domstol inte, utifrån det som framkom av din fråga, skulle förklara detta ogiltigt. Jag vill dock påpeka att det endast är en domstol som kan fälla det slutgiltiga avgörandet i frågan.

Vad gäller vid borgensåtagande?

2006-05-15 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Jag är delägare i ett aktiebolag och har planer på att dra mig ur av personliga skäl. Jag har dock skrivit på ett borgensåtagande vid ett lånetillfälle som rörde bolaget. Är denna borgen en sak mellan mig och banken, då inte detta tas upp i bolagsordning eller kompanjonsavtal, och kan jag riskera att sitta med denna på obegränsad framtid om inte övriga delägare vill dela upp den?
Eva Olofsson |Hej! Vad jag kan förstå utifrån din fråga har du själv personligen gått i borgen för ett lån från en bank till bolaget. Detta är en sak mellan dig och banken, eftersom det är banken som krävt ditt borgensåtagande som säkerhet för att låna ut pengarna. Om ditt borgensåtagande inte är tidbegränsat, vilket inget i din fråga tyder på att det skulle vara, kommer det att kvarstå för en obegränsad framtid även om du väljer att dra dig ur bolaget. Ett borgensåtagande kan inte sägas upp eller jämkas om inte långivaren frivilligt går med på det, exempelvis genom att någon annan övertar ditt borgensåtagande. Den enda lucka som kan finnas för jämkning eller uppsägning av borgensåtaganden är om kreditgivaren gjort en mycket bristfällig kreditvärdering av låntagaren eller om långivaren utelämnat viktig information till borgensmannen, men med tanke på att du varit delaktig både som borgensman och låntagare torde dessa undantag knappast vara tillämpliga på ditt fall. Du har med andra ord att förlita dig till en ny överenskommelse med banken.

Lokalhyresgäst eller anställd? lön eller del i vinst

2006-05-09 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |om man hyr del i lokal och ägaren har försäljning,vi säljer och vi får inget för det typ procent ,klassas vi som anställda just när vi säljer? vad säger lagen om det?
Fredrik Jorstadius |Hej! En hyresgäst har ingen äganderätt över lokalen han disponerar. Som jag tolkar din fråga säljer din affär fastighetsägarens varor. Om du vill ha någon form av ersättning för den tjänsten, måste ni avtala om det. Naturligtvis skall ni få ersättning för detta om ni utför själva säljarbetet. Sedan kan det tänkas att ni kanske får lägre hyra, eller någon annan naturaersättning för arbetet, vilket kan räknas istället för ekonomisk ersättning. Rent lönemässigt är det ingen skillnad i den juridiska bedömningen om du ses som anställd och får lön för detta, eller om du ses som självständigt verksam och får viss del av vinsten. Däremot är lagen om anställningsskydd (LAS), tillämplig om du ses som anställd. Det skulle medföra att du har rätt till uppsägningstid, och ett visst anställningsskydd. Din situation är dock svårbedömd utefter de förutsättningar som du beskriver. Rent generellt kan sägas att denna typen av problem brukar lösas på rent avtalsrättslig väg. Det finns även en skatterättslig aspekt på din situation, var vänlig återkom om även detta är intressant för dig.

Fullmakt till omyndig

2006-03-06 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag undrar om man kan ge en 17 åring fullmakt att företräda en annan persons intressen? Mvh Jessica
Lisa Hallergren |Fullmakt är ett bemyndigande för någon att, med bindande verkan för den som utfärdat fullmakten, handla för denne. En omyndig kan agera som fullmäktig om denne har ”erforderliga förståndsgåvor”. Observeras bör att skadeståndsansvaret kan vara begränsat för den omyndige. Mvh,