Verkningar av hävning av avtal

2006-06-04 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Vilka juridiska konsekvenser kan det få att som säljare av en bostadsrätt häva ett överlåtelseavtal en dag efter att detta tecknats?
Joel Laack |Är inte avtalet beroende av några hävningsgrundade villkor som köparen brutit mot, föreligger inga undantag från avtals giltighet på avtalsrättslig grund (något som det skulle bära alldeles för långt för att redogöra för här) - närmast enligt avtalslagens 3 kapitel - och har köparen heller inte brutit mot några av de i köplagen (KöpL), som är tillämplig vid köp av bostadsrätter, stadgade förpliktelserna skulle en sådan hävning i sig självt innebära ett kontraktsbrott. Detta medför främst en möjlig rätt till skadestånd för köparen. Enligt 34 § 1 st KöpL har köparen dessutom rätt att hålla fast vid köpet och kräva fullgörelse. Lagen erbjuder här vissa möjligheter för säljaren att slippa fullgöra (se 1 st). Dessa torde dock tillämpas väldigt restriktivt och utsikterna att få dessa tillämpade skulle alltså vara små. Vad gäller äganderätten och dess övergång är detta en fråga jag inte är helt skickad att svara på. Det kommande får i denna del alltså ses som ett resonemang och inte som ett "svar". Enligt mitt sätt att se på saken torde äganderätten ha övergått på köparen redan i och med avtalet, en viss senare stipulerad tillträdesdag får här närmast ses som ett i avtalet infört villkor, snarare än ett uttryck för en viss förbehållen äganderätt. En konsekvens av den tänkta hävningen torde i linje med detta vara att köparen skulle kunna begära handräckning hos Kronofogdemyndigheten för att få säljaren avhyst. Vänligen

Rätt att bli utköpt ur samägd fastighet?

2006-05-29 i Samägandeavtal
FRÅGA |Hej!Jag äger tillsammans med mina två bröder två fritidsfastigheter. Fastigheterna nyttjas enbart av mina bröder och deras familjer. Den ena stugan används ofta för uthyrning för att på så sätt finansiera de båda fastigheterna. Jag önskar bli utlöst, men det verkar inte mina bröder beredda på. De vill ju inte betala för nåt de redan har. Vilka möjligheter har jag att tvinga fram detta? Om det inte finns sådana möjligheter undrar jag om det finns möjligheter att tvinga fram en försäljning av fastigheterna för att jag på så sätt ska få min del. Det finns inga avtal upprättade mellan oss.
Sara Edström |Då inget avtal finns regleras ägandet av fastigheterna genom Samäganderättslagen. Det finns ingen lagstadgad rätt att bli utköpt ur ett samägt objekt.Vad däremot gäller försäljning framgår av 6 § att varje delägare kan ansöka hos domstol om att objektet skall utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Ett förornande om en sådan försäljning skall ske om inte någon av ägarna visar synnerliga skäl emot det. Synnerliga skäl skulle t ex kunna vara att fastigheten är ägarens permanentsbostad osv.Vidare stadgas i 9 § att domstolen vid försäljning enligt ovan skall bestämma ett lägsta försäljningspris, alltså under vilket försäljning inte får ske, om någon av delägarna yrkar det.Utifrån informationen i frågan har du alltså möjlighet att få fastigheten såld om ingen av de övriga delägarna kan visa beaktansvärda skäl emot det. I bästa fall skulle vetskapen om dina rättigheter kanske kunna få dina bröder att gå med på att köpa ut dig.Samäganderättslagen hittar du http://lagen.nu/1904:48_s.1

Är ett letter of intent bindande?

2006-05-18 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej, min fråga gäller en överenskommelse. Det är så att jag håller på att skriva en spansk kursbok för utbildningsändamål för mellansatadiet. Jag och förlaget har skrivit under en överenskommelse sk "letter of intention". Nu är det så att förlaget vill göra en del ändringar som inte stämmer överens den ursplungliga överenskommelse. Detta skulle medföra en del försämringar för min del som upphovsman. Jag undrar, är det inte en överenskommelse likställd med ett slutgiltigt avtal? Och i såfall finns det möjlighet att bestrida de eventuella ändringarna som förlaget vill pålägga övernskommelesen? Tackar på förhand
Andreas Heed |Hej, Letters of intent och andra s.k. avsiktsförklaringar är normalt sett inte bindande rättshandlingar. I dessa handlingar förekommer vanligtvis ord och meningar som avviker från den vanliga terminologin i avtalet. Detta sker när en part inte vill lämna garantier utan istället uttalar att han har för avsikt att ingå ett rättsförhållande. Dock kan det vara så att ett letter of intent är bindande. Förutsättning för detta är att det i avtalet finns en klar samstämmighet mellan ett anbud och en accept. Detta avgörs i domstol genom avtalstolkning. Utan att ha sett avtalet kan jag inte uttala mig om din motpart handlat i strid med ett redan bindande avtal. Men som sagt, letters of intent är inte avsedda att ha bindande verkan. Mvh

Borgensåtagande

2006-05-30 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej! Min mamma står som borgenär på min hyreslägenhet. Jag har pratat med lite olika personer men ingen riktigt kunnig så jag frågar er. Är det så att det är bindande i 6 månader och sen ska det förnyas. Eller vad är de allmäna reglerna? Bostadsföretaget har sagt olika men nån sa att det gäller tillsvidare från att det skrivs, alltså enda till uppsägningstiden är slut. HJÄLP!!!
Andreas Heed |Hej, Jag antar att du menar att din mor är borgensman, dvs. ansvarar för att du fullgör din skyldighet gentemot hyresvärden. Ett avtal, t.ex. ett borgensåtagande gäller så länge som det stipuleras i avtalet. Är inget sagt i avtalet gäller det tillsvidare och måste sägas upp. I det fall det måste sägas upp föreskrivs ofta även en uppsägningstid som måste iakttas. Alltså gäller avtalet tills uppsägningstiden löpt ut. Mvh

Vem står för kostnaderna vid en offentlig auktion?

2006-06-14 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vem betalar kostnader vid försäljning enl samäganderättslagen ifall intäkterna inte täcker omkostnader för förvaltning och auktion?
Michael Witting |Hej!Det gör delägarna tillsammans enligt 15 § samäganderättslagen, se http://lagen.nu/1904:48_s.1, om inte annat har avtalats dem emellan.Mvh

Force majeur

2006-05-29 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag är kund och har ett tidsbundet avtal med ett företag som erbjuder mig tjänster. Företaget har efter att avtalet slöts försämrat tjänsterna till mig och orsaken till detta är att en tredejpartsleverantör till företaget sagt upp ett avtal med dem. Företaget som jag är kund hos säger att detta är force majeure, dvs att de inte har kontroll över att deras levantör sagt upp ett avtal. För mig har det stor betydelse om det räknas som force majeure eller inte, för det bestämmer om jag har rätt att avbryta mitt tidsbundna abonnemang eller inte. Leverantören har inte brutit mot avtalet, utan bara sagt upp det enligt de avtalsvillkor som fanns mellan levantören och det företag jag är kund hos. Min fråga är: Har företaget jag är kund hos rätt att hänvisa till force majeure när en av deras leverantörer säger upp ett avtal?
Lorraine Sauvy |Hej! Det som i regel menas med force majeur är så kallade händelser av en ”högre grad” av oförutsebarhet och som man alltså inte kunnat råda över eller förutse. Exempel på detta är krig, revolution, strejk, lockout, blockad, brand, myndighetsåtgärd, miljökatastrofer eller liknande förhållanden. Det finns dock företag som i sin force majeur-klausul lägger in exempelvis uteblivna leveranser från sina leverantörer för att gardera sig. Har dessa villkor då godkänts av båda parter är det ju normalt gällande, såvida inte avtalets upprättande av någon anledning kan anses vara ogiltigt eller om avtalsvillkoren är oskäliga enligt tredje kapitlet i avtalslagen (1915:218) http://www.lagen.nu/1915:218. Utgången i din fråga blir således först och främst beroende av vad som upprättats i ert avtal. Dock torde inte en händelse som denna räknas som en för företaget i fråga helt oförutsebar händelse, går ett avtal ut får man räkna med att det kanske inte förlängs och skall då kanske se sig om efter andra möjligheter. Mvh

Försäljning av samägd egendom

2006-05-12 i Samägandeavtal
FRÅGA |Vi är 6 familjer som gemensamt äger en stor del av en ö i Bohuslän. Vi har ärvt våra mödrar. Om en försäljning ska kunna ske, vad gäller? Att en vill sälja eller att de som äger mer än 50% tillsammans vill sälja eller måste alla vara eniga?Tack på förhand!
Michael Witting |När inget är avtalat mellan personer med samäganderätt gäller Samäganderättslagen. Detta innebär alltså att om ett avtal finns, så gäller det före lagbetsämmelserna.Enligt 2 § samäganderättslagen, se http://lagen.nu/1904:48_s.1, krävs enighet mellan delägarna för förfogande över godset och för förvaltning av det. Alltså krävs det att ägarna är överens innan några åtgärder vidtas. Det spelar ingen roll att någon eller några ägare äger en större del av egendom än de andra. Detta gäller också vid försäljning av egendomen. Varje delägare kan emellertid enligt 6 § hos tingsrätten ansöka om att fastigheten ska försäljas på offentlig auktion. Tingsrätten kommer att bevilja en sådan ansökan om inte övriga delägare kan visa synnerliga skäl för att den inte ska säljas på offentlig auktion. Det finns ingen uttömmande uppräkning på sådana synnerliga skäl som omnämns i 6 § samäganderättslagen utan detta är något som domstolen avgör från fall till fall. Exempel på vad som i tidigare praxis ansetts som synnerliga skäl för anstånd kan vara att delägare på grund av ett särskilt dåligt konjunkturläge eller andra speciella förhållanden gör en förlust vid försäljningen. Vidare föreligger det hinder mot tvångsförsäljning om en tredje person genom testamente förvärvat nyttjanderätt till fastigheten (eller del av). Då får en ägare enligt 12 kap. 2 och 6 §§ äktenskapsbalken, se http://www.lagen.nu/1958:637, inte överlåta sin andel utan nyttjanderättshavarens samtycke. Hinder mot tvångsförsäljning föreligger också om fastigheten har förvärvats genom testamente och ett överlåtelseförbud uttrycks i testamentet. Av 5 kap. 5 § utsökningsbalken, se http://www.lagen.nu/1981:774, framgår nämligen att egendom som inte får överlåtas enligt föreskrift i testamente inte heller får utmätas.

Ska säljaren laga fel på bil en andra gång?

2006-05-22 i AVTALSRÄTT
FRÅGA |Jag har sålt en bil och skrev på kvittot att bilen såldes i befintligt skick men att om de åtgårdade felen ej gick igenom besiktning så skulle jag fixa det. När bilen besiktigades hittade man fel på handbromsen, och bilen gick ej igenom. Jag lagade då handbromsen men bilen gick ändå inte igenom. Måste jag laga den ännu en gång? Vem ska stå för kostnaden? Är det rimligt att jag ska reparera och stå för kostnaderna alla gånger eller måste köparen betala?
Anna Bergman |I ditt avtal med köparen har du tagit på dig att laga de åtgärdade felen som inte gick igenom besiktningen. När du nu har lagat ett av felen efter att det inte gick igenom första gången och det ändå inte gick igenom den andra gången så måste man fundera på vad det är som ni har kommit överens om genom avtalet. Du har tagit på dig att laga felen som inte gick igenom, och syftet med att du skulle laga dem har ju varit att de skulle godkännas i besiktningen. Det var väl det som ditt åtagande gick ut på, att bilen skulle gå igenom besiktningen. Att lagningen av handbromsen inte godkändes i besiktningen betyder att du inte har uppfyllt ditt åtagande, dvs att se till så att de åtgärdade felen går igenom besiktningen. Således är det tyvärr du som får stå för kostnaden även den andra gången eftersom du antagligen inte har lagat det tillfredsställande nog den första gången. Mvh