Kan villkor att säljaren ska laga fönster åberopas?

2006-01-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi köpte ett hus för 5 år sedan. Den förre husägaren åtog sig då att fixa ett fönster, vilket även står i kontraktet. Detta är i dagsläget fortfarande i åtgärdat. Kan vi idag kräva att detta ska bli åtgärdat, trots att det har gått så lång tid? Tacksam för svar!
Anna Bergman |Hej! Ifall villkoret är utformat som att det var en förutsättning att fönstret skulle vara helt när ni flyttade in, dvs. att säljaren skulle ha åtgärdat det innan ni fick huset, så ser man det som att fastigheten avviker från avtalat skick och felregeln i 4 kap 19 § jordabalken blir tillämplig. Felet preskriberas inte förrän 10 år efter köpet, men ni är tvungna att ha lämnat en reklamation till säljaren om det inom skälig tid från det att ni märkte att fönstret inte var lagat. Om ni alltså reklamerade till säljaren då när ni flyttade in, kan ni begära ersättning om ni själva lagar fönstret. Det finns nämligen ingen skyldighet för säljaren att själv avhjälpa felet enligt jordabalkens regler. Om det istället är så att säljaren åtog sig att senare fixa fönstret efter det att ni hade flyttat in (vilket det låter som att det är) så kan ni kräva att säljaren ska fixa fönstret till dess att 10 år har gått från det att ni flyttade in i huset, villkoret är alltså giltigt i 10 år. Det finns ingen klar lagregel som reglerar detta, men man kan dra paralleller till konsumenttjänstlagen och även till preskriptionslagen. Ni kan således fortfarande kräva att fönstret ska bli åtgärdat. Mvh

Ställföreträdare 2

2005-12-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |En ställföreträdare är utsedd för en jordbr. fast (6 deläg). Måste han tillfrågas/upplysas vid försäljning av en mindre andel av fast (ställlföreträdaren har förvärvat sin andel genom köp) övriga genom gåva med hembud. Om majorieteten (4 av 6) önskar ny ställföreträdare, men den av tingsrätten tillförordnade ställföreträdaren inte vill avstå från att vara ställföreträdare. Hur blir det då?
Oscar Björkman |Den lag som blir aktuell i ditt fall är lag om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter (se http://lagen.nu/1989:31), om inget annat sägs är det den lag som avses i paragrafhänvisningarna. Ställföreträdaren ska sköta den fortlöpande förvaltningen av fastigheten enligt de riktlinjer som delägarna ger denne. Han har ingen behörighet att överlåta fastigheten eller del av fastigheten, 3 § (se http://lagen.nu/1989:31#P3). Vid beslut rörande sådant som ställföreträdare inte har behörighet att företräda delägarna i krävs enighet bland delägarna. Eftersom det rör sig om överlåtelse av en del av fastighet där ställföreträdare är en delägare och det krävs enighet för att fatta beslut om försäljning, enligt 4 och 5 §§ (se http://lagen.nu/1989:31#P4), måste ställföreträdaren tillfrågas. Delägarna kan när som helst utse en ny delägare enligt 2 § (se http://lagen.nu/1989:31#P2). Vid val av ställföreträdare utses den som har fått det högsta röstetalet, om det blir lika avgör lottning, 5 § (se http://lagen.nu/1989:31#P5). Alltså torde det inte vara några problem om en majoritet är för ett byte. MVH

Hur länge får man villkora köpekontrakt?

2005-11-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur länge får man villkora köpekontrakt. Tacksam för svar omgående
Fia Berg |Hej! Enligt 4:4 JB (se http://www.lagen.nu/1970:994) får ett köp inte villkoras mer än två år från det att köpehandlingen upprättats. Om längre tid har avtalats är köpet ogiltigt. Dessutom krävs att villkoret tas in i köpebrevet (om man bestämt att sådant ska upprättas) för att bli giltigt enligt 4:6 JB (se http://www.lagen.nu/1970:994). Mvh

Giltigt avstående av besittningsskydd?

2005-11-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag ( är hyresvärd i ett 1-2fam.hus) har en fråga om avstående från besittningsskydd. Vi+ hyresgäst skrev tillsvidare kontrakt 040930, + 4 dar senare ett avstående från besittningskydd ( på hyresnämndens blankett) 041004, men vi lämnade inte in den för godkännande för det står på blanketten att om hyresförhållandet inletts när den skrivs behövs ej nämndens godkännande. ändå bestrider hyresgästföreningen vår uppsägning. med förklaring att avståendet skrevs i så omedelbar samband med inflyttning att det kräver hyresnämndens godkännande för att gälla...vad tror du/ni om detta? jag kan inte hitta något om hur lång"tid" efter inflytt när avståendet skrivs inte behöver nämdens godkännande i lagen. borde räcka med att den inletts, eller? tacksam för svar./Mvh Irene
Sara Edström |För att ett avstående från besittningsskydd skall vara giltigt krävs att ett antal formkrav uppfylls. I frågan bekräftas att kraven på skriftlighet och särskild handling är uppfyllda. Vidare gäller precis som det framgår av hyresnämndens egen blankett att hyresnämndens godkännande krävs endast om överenskommelsen om avstående sker innan hyresförhållandet inletts. (Förutom dessa regler finns också ett krav på att make eller sambo till den som står på hyreskontraktet, förutsatt att även denne bor i lägenheten då överenskommelsen träffas, ger sitt godkännande till avståendet.) Gränsen för när hyresförhållandet är inlett dras vid det datum då hyresgästen enligt hyresavtalet disponerar lägenheten. Om avtal om avstående träffas efter denna tidpunkt behövs därmed inte något godkännande från hyresnämnden. Om er hyresgäst enligt hyresavtalet hade rätt att disponera lägenheten från och med den 30/9 behövde ett avstående som gjordes den 4/10 alltså inte godkännas för att vara giltigt.

Deposition efter uthyrning i andra hand

2005-11-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag hyrde i somras ut min lägenhet i andra hand. Vi skrev ett kontrakt mellan oss där det stod: "Deposition om 2000 kr betalas härmed av 2:a hands hyresgästerna och betalas tillbaka såvida lägenheten och dess inventarier återfinns i det skick som detta lämnats". Vi överlämningen upptäckte jag att de förstört mina fem stolsöverdrag med ett dyrbart tyg, vidare hade de spillt rödvin i min soffa, och förstört en linneduk. Jag hävdade då, med hänvisning till kontraktet att jag var tvungen att behålla depositionen om 2000 kr. Detta skulle ändå inte räcka till att ersätta alla mina utgifter. De vägrade och krävde istället att jag skulle betala tillbaka 1200 kr och menade att jag inte behövde pengarna för att täcka mina utgifter. Nu undrar jag hur detta förhåller sig rent juridiskt.De har fortsatt att terrorisera mig om pengarna och hotat med att gå till advokat mm. Har jag inte rätt att behålla dep. om de inte följt anvisningarna? Kan de stämma mig? Vad bör jag göra?
Fia Berg |Hej! Ni har ingått en typ av civilrättsligt avtal i och med att de erlagt depositionen och att ni tagit in i hyreskontraktet att depositonen skall fungera som en säkerhet för dig att få ut pengar om de skulle förstöra något. I och med detta borde du ha rätt att, inom det beloppet du fått, ta ut ersättning för det de har förstört. Avtalet kan inte på något sätt anses oskäligt, så att de ska kunna jämka det. Som jag ser det har du rätt att behålla de 2000 kronorna, men om de går till advokat och det uppstår en tvist så måste du även kunna bevisa att stolsöverdragen, linneduken mm är värda så mycket, men du säger ju att de egentligen är värda mer så jag tror inte att det blir något problem. Lycka till! Mvh

Ställföreträdare 1

2005-12-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vem skall se till att ställföreträdare inskrives i fastighetsdataregistrets när det gäller en samägd jordbruksfastighet (6 ägare)
Oscar Björkman |Det är delägarna i fastigheten som ska utse ställföreträdaren och följdaktligen torde det vara de som ska se till att denne skrivs in i fastighetsregistret (se http://lagen.nu/1989:31#P2). MVH

Får man villkora ett köpekontrakt hur som helst?

2005-11-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Köpekontrakt fastighet Övriga villkor. Får säljaren villkora att om köparen erhåller bygglov på överstigande 2000 kvm så skall säljaren ersättas med ex 500:-/kvm för den yta som överstiger 2000 kvm?
Fia Berg |Hej! Säljaren kan villkora köpet på ett sådant sätt genom en så kallad svävarklausul. Dock får villkoret inte gälla i mer än två år från det att köpehandlingen upprättades, i sådana fall är köpet ogiltigt. Vidare måste villkoret tas med i köpebrevet om sådant upprättas, för att gälla. Villkoren måste även vara skäliga det vill säga de måste anses "rimliga" i någon mening. Annars kan det jämkas enligt 36 § avtalslagen. Mvh

Kommuns försäljning av fastighet

2005-11-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har lämnat anbud på en lokal och hade det högsta budet. Luleå kommun var säljare i budgivningen. Efter budgivningens utgång så sålde dom fastigheten till ett företag som inte var med i budgivningen, kan kommunen göra på det viset. Gäller inga lagar för hur ett anbudsförfarande skall gå till. Anbudsgivningen var anonserad i dagstidningarna med ett fastställt slutdatum.
Lawline-teamet |"Lag om offentlig upphandling" gäller inte detta fall. Se den lagen här: http://lagen.nu/1992:1528 "Upphandling: köp, leasing, hyra eller hyrköp av varor, byggentreprenader eller tjänster." (5 §) Vad som då gäller är att man inom fastighetsrätten är fri att sälja till vem man vill. Att man har budgivning vid fastighetsförsäljning är väldigt vanligt. Säljaren har rätt att bestämma till vem han vill sälja. Du skriver inget om hur själva försäljningsbeslutet tagits inom kommunen. Det finns reglerar i Kommunallagen som reglerar beslutsgången inom kommuner. Du kan ju hoppas på att något fel begåtts då beslutet tagits, t ex jäv. Kommunallagen: http://lagen.nu/1991:900 Kommuner skall använda sina medel på ett bra sätt. Har kommunen sålt en fastighet till ett mycket sämre bud, torde man gjort fel. Titta i kommunallagens 8 kapitel.