Återvinning av lokal

2005-11-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Vad gäller när man ska avhysa en hyresgäst från en lokal? Kan de återvinna lokalen och vad gäller där i så fall? Jag tackar på förhand!
Sofie Olofsson |I hyreslagen finns ett antal regler som medför att en lokalhyresgäst anses ha förverkat sin hyresrätt. Då hyresrätten är förverkad har hyresvärden rätt att säga upp avtalet. För vissa av dessa förverkandegrunder gäller dock att om hyresgästen hinner vidta rättelse innan värden hunnit säga upp hyresgästen så får inte hyresgästen skiljas från hyresrätten på den grunden (JB 12:42-43). Hyresgästen har dock i ett fall möjlighet till återvinning av hyresrätten, denna regel fungerar på följande sätt: Om en lokalhyresgäst dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen förverkas hyresrätten. Om hyresvärden därav säger upp hyresavtalet (innan hyresgästen hunnit vidta rättelse, se ovan) har hyresgästen dock möjlighet att återvinna hyresrätten. Hyresvärden ska underrätta hyresgästen om att han, genom att betala hyran inom två veckor från det att denne delgetts, kan återvinna hyresrätten. Om hyresgästen inom två veckor efter delgivningen betalar hyran återvinner denne hyresrätten. Om hyran inte betalas inom de två veckorna får beslut om avhysning meddelas tidigast två vardagar efter de två veckorna (JB 12:44). Det kan dock tilläggas att en lokalhyresgäst endast har ett s.k. indirekt besittningsskydd (bl.a. JB 12:56-57). Det indirekta besittningsskyddet innebär kortfattat att hyresgästen vid uppsägning från värdens sida inte kan fordra att avtalet förlängs. Han kan däremot under vissa omständigheter (t.ex. då värden säger upp hyresgästen utan tillräckliga skäl eller om denne ställer upp oskäliga krav för förlängning av avtalet) få ersättning för den förlust han lider. Om du önskar mer information om det indirekta besittningsskyddet är du välkommen att höra av dig igen. Du kan även läsa mer om förverkandegrunder, återvinning och det indirekta besittningsskyddet i JB kap. 12 (”hyreslagen”) enligt ovan angivna lagrum. JB finner du http://www.lagen.nu/1970:994 .

Vad innebär stadigvarande bruk?

2005-11-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |vad innebär stadigvarande bruk?
Lorraine Sauvy |Stadigvarande bruk är en term inom fastighetsrätten för att bedöma om ett föremål som befinner sig på, eller i undantagsfall utanför, fastigheten är ett tillbehör till denna eller inte (2:a kap Jordabalken). När det gäller allmänna fastighetstillbehör (2:1 JB) skall föremålet ha tillförts fastigheten för stadigvarande bruk, för att anses som tillbehör till fastigheten. Det innebär att ”installatörens” avsikt med att tillföra föremålet skall vara att föremålet skall vara där för ett mera permanent bruk. Rekvisitet ”stadigvarande bruk” finns även för byggnadstillbehören (2:2 JB), med den skillnaden att föremålet skall vara ägnat till stadigvarande bruk. Skillnaden innebär att föremålet typiskt skall vara till nytta oavsett vem som äger eller nyttjar fastigheten. Enligt Skatteverkets allmänna råd SKV 2004:13 kan en byggnad som med någon grad av säkerhet kan bedömas stå på fastigheten minst fem år vara att anse som avsedd för stadigvarande bruk. Man skall också ta hänsyn till om bygglov till byggnaden har beviljats.

Kan villkor att säljaren ska laga fönster åberopas?

2006-01-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi köpte ett hus för 5 år sedan. Den förre husägaren åtog sig då att fixa ett fönster, vilket även står i kontraktet. Detta är i dagsläget fortfarande i åtgärdat. Kan vi idag kräva att detta ska bli åtgärdat, trots att det har gått så lång tid? Tacksam för svar!
Anna Bergman |Hej! Ifall villkoret är utformat som att det var en förutsättning att fönstret skulle vara helt när ni flyttade in, dvs. att säljaren skulle ha åtgärdat det innan ni fick huset, så ser man det som att fastigheten avviker från avtalat skick och felregeln i 4 kap 19 § jordabalken blir tillämplig. Felet preskriberas inte förrän 10 år efter köpet, men ni är tvungna att ha lämnat en reklamation till säljaren om det inom skälig tid från det att ni märkte att fönstret inte var lagat. Om ni alltså reklamerade till säljaren då när ni flyttade in, kan ni begära ersättning om ni själva lagar fönstret. Det finns nämligen ingen skyldighet för säljaren att själv avhjälpa felet enligt jordabalkens regler. Om det istället är så att säljaren åtog sig att senare fixa fönstret efter det att ni hade flyttat in (vilket det låter som att det är) så kan ni kräva att säljaren ska fixa fönstret till dess att 10 år har gått från det att ni flyttade in i huset, villkoret är alltså giltigt i 10 år. Det finns ingen klar lagregel som reglerar detta, men man kan dra paralleller till konsumenttjänstlagen och även till preskriptionslagen. Ni kan således fortfarande kräva att fönstret ska bli åtgärdat. Mvh

Ställföreträdare 2

2005-12-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |En ställföreträdare är utsedd för en jordbr. fast (6 deläg). Måste han tillfrågas/upplysas vid försäljning av en mindre andel av fast (ställlföreträdaren har förvärvat sin andel genom köp) övriga genom gåva med hembud. Om majorieteten (4 av 6) önskar ny ställföreträdare, men den av tingsrätten tillförordnade ställföreträdaren inte vill avstå från att vara ställföreträdare. Hur blir det då?
Oscar Björkman |Den lag som blir aktuell i ditt fall är lag om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter (se http://lagen.nu/1989:31), om inget annat sägs är det den lag som avses i paragrafhänvisningarna. Ställföreträdaren ska sköta den fortlöpande förvaltningen av fastigheten enligt de riktlinjer som delägarna ger denne. Han har ingen behörighet att överlåta fastigheten eller del av fastigheten, 3 § (se http://lagen.nu/1989:31#P3). Vid beslut rörande sådant som ställföreträdare inte har behörighet att företräda delägarna i krävs enighet bland delägarna. Eftersom det rör sig om överlåtelse av en del av fastighet där ställföreträdare är en delägare och det krävs enighet för att fatta beslut om försäljning, enligt 4 och 5 §§ (se http://lagen.nu/1989:31#P4), måste ställföreträdaren tillfrågas. Delägarna kan när som helst utse en ny delägare enligt 2 § (se http://lagen.nu/1989:31#P2). Vid val av ställföreträdare utses den som har fått det högsta röstetalet, om det blir lika avgör lottning, 5 § (se http://lagen.nu/1989:31#P5). Alltså torde det inte vara några problem om en majoritet är för ett byte. MVH

Felparkeringsavgift på hyrd fastighet

2005-12-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan hyresgästen (exempelvis fastighetschefen) bli bemyndigad att lappa felparkerade fordon och att hyrande företag står som mottagare av kontrollavgift? Förbudsmärkning är noggrant utförd.
Lawline-teamet |Markägaren har enligt Lag om kontrollavgift vid olovlig parkering rätt att ta ut felparkeringsavgift under vissa omständigheter, läs mer http://lagen.nu/1984:318 . Hyresgästen och markägaren kan naturligtvis avtala om vem som skall övervaka parkeringen samt mottaga avgifterna. Kanske finns det redan reglerat i hyresavtalet?

Rätt att avlägsna annans saker ur källarutrymme?

2006-01-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag äger en liten hyresfastighet. Under en tid har jag låtit mina hyresgäster ställa saker i några outhyrda rum i källaren utan kostnad. Nu har jag fått dessa utrymmen uthyrda och har därför bett berörda hyresgäster att flytta ut sina saker. En hyresgäst vägrar. Hon hävdar att hon trott att rätten att använda dessa rum var för alltid och ingick i hyresavtalet, något jag aldrig lovat (hon har, precis som alla andra, ett låsart gallerförråd att ställa saker i). Jag har skriftligt bett och påmint henne om ta bort sina saker. Utan resultat. Nu har jag hotat med att forsla bort och magasinera hennes prylar om hon inte flyttar dem själv. Kostnaden för detta får hon stå för. Hennes svar till detta är att mitt agerande i såfall är att anse som egenmäktigt och likställt med stöld. Vad kan jag göra? Vad säger hyreslagen? Kan jag lägga magasinkostnaderna på hennes hyra och vräka henne om hon inte betalar? Vart kan jag vända mig för bistånd i frågan? Tacksam för snabbt svar
Sara Edström |Att låta någon nyttja något gratis är en sk benefik överenskommelse som det egentligen inte finns några speciella regler om i lagen. Man kan på sin höjd tänka sig att din hyresgäst ska få en viss tid på sig att avlägsna sakerna (vilket hon enligt frågan fått). Eftersom hon inte rättar sig råder jag dig att vända dig till kronofogden och begära handräckning. Att själv forsla bort hennes saker skulle faktiskt kunna vara brottsligt enligt bestämmelserna om självtäkt (BrB 8:9) eller egenmäktigt förfarande (BrB 8:8)Däremot kan du inte göra dig skyldig till stöld eftersom tillägnelseuppsåt saknas.

Deposition efter uthyrning i andra hand

2005-11-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag hyrde i somras ut min lägenhet i andra hand. Vi skrev ett kontrakt mellan oss där det stod: "Deposition om 2000 kr betalas härmed av 2:a hands hyresgästerna och betalas tillbaka såvida lägenheten och dess inventarier återfinns i det skick som detta lämnats". Vi överlämningen upptäckte jag att de förstört mina fem stolsöverdrag med ett dyrbart tyg, vidare hade de spillt rödvin i min soffa, och förstört en linneduk. Jag hävdade då, med hänvisning till kontraktet att jag var tvungen att behålla depositionen om 2000 kr. Detta skulle ändå inte räcka till att ersätta alla mina utgifter. De vägrade och krävde istället att jag skulle betala tillbaka 1200 kr och menade att jag inte behövde pengarna för att täcka mina utgifter. Nu undrar jag hur detta förhåller sig rent juridiskt.De har fortsatt att terrorisera mig om pengarna och hotat med att gå till advokat mm. Har jag inte rätt att behålla dep. om de inte följt anvisningarna? Kan de stämma mig? Vad bör jag göra?
Fia Berg |Hej! Ni har ingått en typ av civilrättsligt avtal i och med att de erlagt depositionen och att ni tagit in i hyreskontraktet att depositonen skall fungera som en säkerhet för dig att få ut pengar om de skulle förstöra något. I och med detta borde du ha rätt att, inom det beloppet du fått, ta ut ersättning för det de har förstört. Avtalet kan inte på något sätt anses oskäligt, så att de ska kunna jämka det. Som jag ser det har du rätt att behålla de 2000 kronorna, men om de går till advokat och det uppstår en tvist så måste du även kunna bevisa att stolsöverdragen, linneduken mm är värda så mycket, men du säger ju att de egentligen är värda mer så jag tror inte att det blir något problem. Lycka till! Mvh

Ställföreträdare 1

2005-12-09 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vem skall se till att ställföreträdare inskrives i fastighetsdataregistrets när det gäller en samägd jordbruksfastighet (6 ägare)
Oscar Björkman |Det är delägarna i fastigheten som ska utse ställföreträdaren och följdaktligen torde det vara de som ska se till att denne skrivs in i fastighetsregistret (se http://lagen.nu/1989:31#P2). MVH