Andrahandsupplåtelse eller inte?

2006-04-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag vill innan jag ställer min fråga till Er tacka för den här jättefina tjänsten som Ni erbjuder. Min fråga till Er handlar om hyresrätt. Situationen är följande: Min mormor har en egen lägenhet men använder den inte så frekvent eftersom hon brukar tillbringa den mesta av sin tid hos sin dotter där hon också övernattar. Sin egen lägenhet använder hon således när hon känner sig lite extra trött och vill ha "lugn o ro". Dessutom brukar hon spendera ca 5-6 månader utomlands. Hennes lägenhet fungerar således mest som "tillflykt" till lugn o ro. Jag personligen brukar använda lägenheten ganska så frekvent vissa timmar per gång som "studieplats" dvs studera där.(brukar aldrig övernatta där). Min fråga är således om detta på något sätt kan ses som en andrahandsupplåtelse eller om det på något sätt är otillåtet att bruka en lägenhet på detta sätt samt om det från min och min mormors sida Ni kan rekommendera nåt bra sätt att besvara hyresvärdens hotelser om uppsägning (hyresvärdens skickar hotbrev om uppsägning och påstår att det föreligger en andrahandsupplåtelse). Tack för Er hjälp.
Daniel Waerme |Hej och tack! Lagen som reglerar situationen är Hyreslagen. (se http://www.lagen.nu/1970:994 12 kap.) En andrahandsupplåtelse kräver enl 39 § hyresvärdens samtycke. Om hyresgästen saknar samtycke och inte efter tillsägelse vidtar rättelse är detta grund för förverkande av hyresrätten(uppsägning) enl. 42 § 3p. Hyresgästen får däremot utan samtycke inrymma utomstående personer i lägenheten om det inte kan medför olägenhet för hyresvärden, som det uttrycks i 41 §. Det är inte alltid lätt att skilja mellan dessa situationer. Avgörande är om hyresgästen upplåtit lägenheten till annan för "självständigt brukande". Det faktum att din mormor vistas endast sporadiskt i lägenheten och att hon dessutom i långa perioder befinner sig utomlands talar för att det rör som en andrahandsupplåtelse. Att du tillåts använda hela lägenheten, och inte endast begränsad del av den, talar vidare för att det rör sig om en andrahandsupplåtelse. Även om hyresvärden inte samtycker till en andrahandsupplåtelse kan hyresnämndens tillstånd inhämtas enl. 40 § 1st. Hyresgästen måste ha "beaktansvärda skäl". Detta skulle ev. kunna vara att din mormor inte kan använda lägenheten i så stor utsträckning p.g.a. ålder eller sjukdom. Hyresvärden får inte ha "befogad anledning" att vägra samtycke. Detta skulle han kunna ha om det finns anledning att ifrågasätta huruvida du kommer att betala hyran. Lycka till! Med vänliga hälsningar

Återbetalning av oskälig hyra

2006-03-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Jag skulle verkligen behöva er hjälp och expertis. Jag har hyrt ut min lägenhet i andra hand och har nu fått brev från hyresgästen genom hyresnämnden om oskälig hyra. Hyresgästen har 2 ggr förlängt kontraktet utan något snack om att hon tyckte det var oskälig hyra, men så fort hon flyttade ut kom kravet. Först bodde hon där i 12 månader(sedan gick kontraktet ut), vi förlängde det i 6 månader till innan det kontraktet gick ut. Sedan förlängde vi ännu en gång i 1 månad. Hon har sedan dag 1 känt till min kallhyra och mina omkostnader och hon inte sagt något om det förrän nu! Jag skulle vilja anse att enligt lagen nedan borde hon bara kunna kräva mig för den sista 1- och 6-månadersperioden och inte för den första 12-månadersperionden eftersom det kontraktet gick ut för länge sedan (mer än 3 månader): "För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten. Lag (1994:817)." TACK på förhand!
Sofie Olofsson |Enligt JB 12:19 2 st. gäller i fråga om bostadslägenheter som hyrs ut i andra hand eller som av upplåtaren innehas med bostadsrätt att hyran får anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren betalar. Denna regel ger dock ingen rätt för en bostadsrättshavare att utan vidare ta ut självkostnad (d.v.s. årsavgift och kostnader för räntor på lån som tagits upp för att finansiera förvärvet m.m.). Även i sådant fall (såsom vi vanlig hyressättning) gäller bruksvärdeshyran (endast om lägenheten hyrs ut med möbler får ett påslag med ca 10 % göras). En lägenhets bruksvärde är det praktiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. Det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde. Olika individers skilda värderingar och behov påverkar inte bruksvärdet. Egenskaper som bestämmer en lägenhets bruksvärde är t.ex. storlek, modernitet, ljudisolering, läge inom huset, hiss, tvättstuga och garage. Det är många som hyr ut sina lägenheter som inte känner till att de inte får ta ut mer hyra än ovan definierade bruksvärdeshyra. En del känner till reglerna men tar ändå ut en oskälig hyra. En anledning till att en person som hyr en sådan lägenhet inte säger något om hyran under hyrestiden är helt enkelt att denne inte vill komma i konflikt med uthyraren och därmed riskera att bli utslängd från lägenheten. Ett ärende hos hyresnämnden inleds ofta med att part skickar in en skriftlig ansökan. Hyresnämnden skickar sedan en kopia till motparten. Båda parterna kallas sedan till ett muntligt sammanträde inför nämnden. Vissa enklare ärenden avgörs ibland utan sammanträde. Vid sammanträdet försöker hyresnämnden att förlika parterna. Kommer parterna inte överens kan hyresnämnden avgöra tvisten genom ett beslut. I ditt enskilda fall kommer du alltså att bli kallad till sammanträde, där hyresnämnden fungerar som medlare mellan dig och din hyresgäst. Det bästa är naturligtvis om ni kan komma överens, du kan exempelvis medge en del av kravet och hyresgästen kanske går med på detta. I det fall ni inte kommer överens måste däremot alltså beslut tas av hyresnämnden. Hyresnämnden bedömer då vilken bruksvärdeshyra som ska gälla för lägenheten och i vilken mån hyran varit oskälig i förhållande till denna. Du kommer då att bli skyldig att betala tillbaka vad du tagit emot utöver skäligt belopp tillsammans med ränta (JB 12:55 d § st. 2). För att hyresnämnden ska kunna pröva en ansökan om oskälig hyra måste ansökan ha kommit in inom tre månader från att hyresgästen lämnade lägenheten (JB:55 d § st. 4). Det avgörande för denna regel är inte huruvida ett kontrakt har löpt ut tidigare än för tre månader sedan. Det avgörande är helt enkelt när hyresgästen lämnade lägenheten. Din hyresgäst kan alltså kräva tillbaka hyra även för den första 12-månadersperioden. Däremot finns en regel som säger att återbetalningen av hyran inte får avse längre tid tillbaka än två år före dagen för ansökan. Denna regel blir dock inte användbar i ditt fall. Beslut kan i vissa fall överklagas hos Svea hovrätt (”återbetalning av en oskälig hyra vid upplåtelse av en bostadslägenhet i andra hand” är ett sådant beslut ). Om det ligger till så att du tagit en för hög hyra har jag tyvärr inga särskilda råd om vad du kan göra, annat än att försöka vara så tillmötesgående som möjligt under sammanträdet och försöka få en förlikning om ett lägre belopp än det skulle bli enligt beslut från hyresnämnden. Det är ganska vanligt att andrahandshyresgäster kräver tillbaka pengar på detta sätt och i den mån de kan bevisa att de betalat för mycket ska de också få tillbaka sina pengar. Jordabalken finner du http://lagen.nu/1970:994 .

Bostadsrättsföreningens styrelse

2006-03-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur stor insikt har jag som bostadsrättsinnehavare i styrelsens arbete? Har jag t.ex. rätt att se avtal som ingåtts mellan bostadsrättsföreningen och en entreprenör gällande stambyte? Finns det handlingar som styrelsen innehar som jag som bostadsrättsinnehavare inte har rätt att se?
Oscar Björkman |Bestämmelser rörande bostadsrättsföreningar finns i bostadsrättslagen, se http://lagen.nu/1991:614. Där stadgas till exempel att styrelsen är skyldig att upprätta en ekonomisk plan som ska vara offentligt, se 3 kap 5 § bostadsrättslagen (http://lagen.nu/1991:614#K3P5). De handlingar du har rätt att utkräva är enligt 9 kap 11 § endast en sådan lägenhetsförteckning som står upptagen i 10 § samma kapitel rörande din lägenhet. Den kontroll som medlemmarna utövar på styrelsen sker annars genom årsmötet (föreningsstämman), vilket styrelsen är skyldig att hålla enligt 9 kap 5 §. En revisor utsedd av föreningsstämman ska granska att bokföring och dylikt har skett på ett tillfredsställande sätt. Om revisorerna inte har godkänt styrelsens arbete kan medlemmarna besluta att inte bevilja styrelsen ansvarsfrihet. Vidare är enligt 9 kap 14 § bostadsrättslagen 7 kap i lag om ekonomiska föreningar (se http://lagen.nu/1987:667#K7) tillämpligt. I 6 §, nämnda lag, har en medlem rätt att få ett ärende behandlat på föreningsstämman. Om du misstänker att något ärende har skötts på ett felaktigt eller otillfredsställande sätt torde du på detta sätt kunna ta reda på hur det har hanterats. Av det jag har funnit torde det med andra ord inte finnas en lagstadgad rätt för dig att få ut ett avtal rörande stambyte. Du kan vända dig till HSB och fråga vad de anser vara brukligt eftersom de besitter kunskap rörande bostadsrättsföreningar. Med vänlig hälsning

Kan bostadsarrendator sägas upp?

2006-04-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan jordägaren säga upp arrendatorn till ett bostadsarrende när förfallodagen uppnås efter 49 år?
Anna Bergman |Reglerna om bostadsarrende hittar du i kapitel 10 i jordabalken, se http://www.lagen.nu/1970:994 . Det går att säga upp bostadsarrendatorn men dock har denna ett s.k. direkt besittningsskydd, d.v.s. rätt till förlängning mot jordägarens vilja. Detta besittningsskydd kan dock brytas, se 10:5 JB. Bostadsarrendatorn har t.ex. inte rätt till förlängning om han har misskött sig mer än bagatellartat, eller om jordägaren kan visa att han ska använda området till annat ändamål – t.ex. bebyggelse av annat slag, jordbruk, industri etc. – och hans intresse påtagligt överväger arrendatorns. Se lagtexten för de övriga grunderna då besittningsskyddet inte gäller, alltså 10:5 JB. Det ska även observeras att bostadsarrendatorn inte har rätt till besittningsskydd ifall det inte finns något bostadshus på stället, se 10:4 JB. Enligt samma paragraf har bostadsarrendatorn inte heller någon rätt till förlängning ifall arrenderätten är förverkad (se 8:23 JB när den är förverkad). Vidare kan man även i arrendeavtalet ha kommit överens om att besittningsskyddet inte ska gälla, och detta är giltigt ifall arrendenämnden har godkänt det. Sammanfattningsvis kan alltså sägas att jordägaren kan säga upp bostadsarrendatorn men det är inte säkert att han blir av med denne ifall direkt besittningsskydd föreligger. Då har bostadsarrendatorn som sagt rätt till förlängning, och normalt ska den nya avtalstiden vara på fem år (se 10:6 JB). Uppsägningen ska ske senast ett år före arrendetidens utgång och om detta inte sker förlängs avtalet även då på fem år, se 10:3 JB. - Jordägaren kan inte säga upp arrendatorn på förfallodagen, utan måste göra det ett år innan denna dag inträder. Mvh

Intresseavvägning vid byte av hyresrätt

2006-03-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min fråga gäller byte av hyreslägenhet. Båda parter är godkända, men Stockholmshem godkänner inte bytet p g a att det finns tomma lägenheter på mitt område. Mitt förslag var att jag skulle ta lägenheten i befintligt skick o renovera den och hjälpa damen som vill byta med mig med flyttningen. Hon vill ha en tyst lägenhet med snälla grannar och det har jag. Jag har ändrade familjeförjhållanden och har blivit hotad.
Sara Edström |I hyreslagen framgår att ett byte av en hyresrätt skall kunna genomföras om hyresgästen har beaktasvärda skäl för bytet. Behov av större eller mindre p g a ändrade familjeförhållanden torde vara ett sådant skäl. Vidare skall bytet inte innebära någon påtaglig olägenhet för hyresvärden och det skall inte finnas några andra särskilda skäl som talar emot bytet. Tillstånd ges dock i allmänhet ej om hyresgästen kan lösa sin bostadsfråga på något annat lika acceptabelt sätt. Utifrån frågan är det av just den anledningen, att det finns andra lediga lägenheter i ditt område, som din hyresvärd motsätter sig bytet. I hyreslagen framgår vidare att en grundläggande förutsättning för att få genomföra ett byte är att man har hyresnämndens tillstånd. Det innebär att man i kan söka tillstånd för sitt byte hos hyresnämnden vars beslut gäller oavsett hyresvärdens åsikt. Vid hyresnämndens prövning vägs hyresgästens och hyresvärdens intressen för och emot bytet mot varandra. I frågan nämns vidare att du blivit hotad. Att leva under hot torde vara ett högts beaktransvärt skäl för att få flytta till ett annat område men då det av frågan inte framgår några omständigheter kring detta vågar jag inte uttala mig om vilken betydelse det skulle ha i en prövning. Mitt råd till dig är därför att vända dig till hyresnämnden för mer utförlig rådgivning.

Hyreskontrakt och förutsättningar för lägenhetsbyte

2006-05-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hyreslag? Min mor och far har en 3a men kontraktet står på min far. Dom är gifta sedan 30 år och jag undrar om kontraktet då står för båda? Min mor tänker byta sin del i en 3a mot en 1a som är farmors lägenhet pga sjukdom. Jag har för mig att vi har giltiga skäl för bytet enligt lagen? MVH Sonen
Daniel Waerme |Hej! Situationen regleras helt riktigt i Hyreslagen (12 kap. JB) Se http://www.lagen.nu/1970:994 Det faktum att dina föräldrar har varit gifta i 30 år innebär inte att de båda i lagens mening är hyresgäster eller avtalsparter. Din mor har däremot enligt 47 § rätt att överta hyreskontraktet om din far säger upp hyreskontraktet, om hans hyresrätt blir förverkad p.g.a. misskötsamhet eller om han avlider. Jag vet inte om du menar att din mor ska byta sin del i lägenheten ovan eller om det rör sig om en annan lägenhet. Oavsett vilket förutsätter ett lägenhetsbyte att din mor står på ett eget hyreskontrakt och således själv är hyresgäst. Om jag tolkat din fråga rätt har hon i nuläget inte det. Jag redogör ändå kort för förutsättningar för lägenhetsbyte enligt 35 § HL (12 kap JB) Om hyresvärden motsätter sig bytet krävs hyresnämndens tillstånd. Hyresgästen måste ha "beaktansvärda skäl" för bytet och bytet får inte medföra "påtaglig olägenhet" för hyresvärden. Vidare får inte heller "andra särskilda skäl" tala emot bytet. Beaktansvärda skäl Tyvärr vet jag inget om din mors skäl till bytet. Huruvida hyresnämnden anser dina skäl tillräckliga är svårt att avgöra eftersom bedömningen i hög grad beror på omständigheterna i ditt enskilda fall och att olika hyresnämnder kan ha olika praxis beroende på t.ex. bostadssituationen på orten. Påtaglig olägenhet för hyresvärden Om det finns misstanke om att den tilltänkte hyresgästen, alltså personen som övertar din lägenhet vid ett lägenhetsbyte, kommer att missköta sig eller inte betala hyran kan detta vara ett hinder mot att byte får ske. Misstankarna kan inte vara grundade på vilka lösa grunder som helst, men om den tilltänkte hyresgästen exempelvis har bristande betalningsförmåga(betalningsanmärkning etc) kan detta vara tillräckligt för att denne skall behöva ställa säkerhet och/eller presenterar en godtagbar ekonomi. Andra särskilda skäl Denna formulering syftar främst till att stävja olaglig "handel" med hyresrätter. Det är straffbart att ta betalt för en hyresrätt enl 65 § Hyreslagen. I vissa specifika fall kan bytesrätt saknas trots att hyresgästen har beaktansvärda skäl, det inte medför påtaglig olägenhet för hyresvärden och inga andra särskilda skäl talar emot bytet. Exempel kan vara att lägenheten hyrs i andra hand eller att lägenheten utgör en del av upplåtarens(hyresvärdens) egen bostad. (För mer information om undantagssituationerna hänvisas till 35 § andra stycket i Hyreslagen) Hoppas du fick svar på din fråga - annars är du välkommen att återkomma. Lycka till! Med vänliga hälsningar

Uppsägning av lokalhyresavtal

2006-04-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Finns det någon laglig möjlighet att komma ur ett hyresförhållande om förutsättningarna för hyresförhållandet har ändrats? Vi har ett med hyresvärden att få hyra ut en lokal i andra hand. Nu kan det bli så att vår hyresgäst inte kan fylla sin del och då vill vi förstås också komma ur avtalet (vi har ingen användning för lokalen själva utan har mest stått som 'ekonomisk garant' gentemot fastighetsägaren). Tack för hjälp!
Daniel Waerme |Reglerna kring hyra av lokaler finns i Hyreslagen (se http://www.lagen.nu/1970:994 12 kap) När du skriver lokal utgår jag från att du åsyftar ett hus eller en del av ett hus som inte (helt eller till en inte oväsentlig del) används som bostad. (jmf Hyreslagen 1 § 3 st) Det hyresavtal som ni har med hyresvärden är helt fristående från det avtal som ni har med andrahandshyresgästen. I förhållande till andrahandshyresgästen intar ni istället ställning som hyresvärd. Hyresavtal kan sägas upp för att upphöra att gälla. Från det att uppsägning sker till dess att avtalet upphör att gälla löper en uppsägningstid. Om inte annat har avtalats, upphör avtalet efter uppsägning att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen. Se Hyreslagen 4 § 1 st 2p Denna regel gäller både mellan er och hyresvärden och mellan er och andrahandshyresgästen. Lycka till! Med vänliga hälsningar

Fel på fastighet

2006-02-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Har köpt ett hus där det visat sig att elementen på övervåningen inte fungerar fullvärdigt, tre av sex element blir bara halvljumma. Säljarna har i efterhand sagt att de använt extra elelement i dessa rum när det varit kallt ute. Är detta ett fel på huset som de borde ha upplyst oss om innan köpet? Orsaken till att elementen bara blir halvljumma är enligt de rörmokare som jag varit i kontakt med att rören är för smala och att man numera har jordvärme istället för oljepanna som ger en helt annan temperatur på vattnet som cirkulerar. Vi kommer nu att få riva upp golven och byta ut alla rör. Tacksam för svar!
Sandra Bolle |Hej! När det gäller köp av fast egendom är köparens undersökningsplikt väldigt långtgående. Om fastigheten avviker från vad man med fog kunde förutsätta vid köpet så har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen om inte felet var sådant att det borde har upptäckts vid den undersökning av fastigheten som var påkallad med hänsyn till fastighetens skick. Detta innebär följande för er del. Att elementen inte fungerar bra är ett fel utan tvekan dock hänger er frågas avgörande på om detta fel skulle ha upptäckts vid en undersökning. Var fastigheten gammal och i dåligt skick rent allmänt kan det vara så att ni skulle ha frågat om elementen t.ex. Skulle det vara så att det finns en friskrivningsklausul i avtalet så finns det tyvärr inte så mycket att göra för er del. Om en sådan inte finns råder jag er att kontakta en advokat/jurist för mer exakt rådgivning, bl.a. med tanke på hur praxis ser ut. Lycka till! Mvh