Uppsägning av lokalhyresavtal

2006-04-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Finns det någon laglig möjlighet att komma ur ett hyresförhållande om förutsättningarna för hyresförhållandet har ändrats? Vi har ett med hyresvärden att få hyra ut en lokal i andra hand. Nu kan det bli så att vår hyresgäst inte kan fylla sin del och då vill vi förstås också komma ur avtalet (vi har ingen användning för lokalen själva utan har mest stått som 'ekonomisk garant' gentemot fastighetsägaren). Tack för hjälp!
Daniel Waerme |Reglerna kring hyra av lokaler finns i Hyreslagen (se http://www.lagen.nu/1970:994 12 kap) När du skriver lokal utgår jag från att du åsyftar ett hus eller en del av ett hus som inte (helt eller till en inte oväsentlig del) används som bostad. (jmf Hyreslagen 1 § 3 st) Det hyresavtal som ni har med hyresvärden är helt fristående från det avtal som ni har med andrahandshyresgästen. I förhållande till andrahandshyresgästen intar ni istället ställning som hyresvärd. Hyresavtal kan sägas upp för att upphöra att gälla. Från det att uppsägning sker till dess att avtalet upphör att gälla löper en uppsägningstid. Om inte annat har avtalats, upphör avtalet efter uppsägning att gälla vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen. Se Hyreslagen 4 § 1 st 2p Denna regel gäller både mellan er och hyresvärden och mellan er och andrahandshyresgästen. Lycka till! Med vänliga hälsningar

Fel på fastighet

2006-02-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Har köpt ett hus där det visat sig att elementen på övervåningen inte fungerar fullvärdigt, tre av sex element blir bara halvljumma. Säljarna har i efterhand sagt att de använt extra elelement i dessa rum när det varit kallt ute. Är detta ett fel på huset som de borde ha upplyst oss om innan köpet? Orsaken till att elementen bara blir halvljumma är enligt de rörmokare som jag varit i kontakt med att rören är för smala och att man numera har jordvärme istället för oljepanna som ger en helt annan temperatur på vattnet som cirkulerar. Vi kommer nu att få riva upp golven och byta ut alla rör. Tacksam för svar!
Sandra Bolle |Hej! När det gäller köp av fast egendom är köparens undersökningsplikt väldigt långtgående. Om fastigheten avviker från vad man med fog kunde förutsätta vid köpet så har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen om inte felet var sådant att det borde har upptäckts vid den undersökning av fastigheten som var påkallad med hänsyn till fastighetens skick. Detta innebär följande för er del. Att elementen inte fungerar bra är ett fel utan tvekan dock hänger er frågas avgörande på om detta fel skulle ha upptäckts vid en undersökning. Var fastigheten gammal och i dåligt skick rent allmänt kan det vara så att ni skulle ha frågat om elementen t.ex. Skulle det vara så att det finns en friskrivningsklausul i avtalet så finns det tyvärr inte så mycket att göra för er del. Om en sådan inte finns råder jag er att kontakta en advokat/jurist för mer exakt rådgivning, bl.a. med tanke på hur praxis ser ut. Lycka till! Mvh

Nyttjanderätt vid gåva och lösa lån

2006-04-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, vi är 3 syskon som ägen 1/2 fastighet som vi fått i gåva av vår mamma. Den andra halvan äger vår moster. De har inbördes testamente med nyttjanderätt av fastigheten, gäller detta fortfarande nu när fastigheten är vår? Vi vill lösa ett lån kopplat till fastigheten, vår mamma lånade pengar av vår mosters barn för 20 år sedan och vi vill nu lösa detta lån. De vägrar lösa lånet, kan vi då begära försäljning? Kan de säga att de inte accepterar att sälja för minst X kr?? I så fall kan de ju då begära ett så högt pris att fastigheten inte går att sälja.
Oscar Björkman |Vad gäller frågan om er mosters nyttjanderätt till fastigheten består eller inte är något jag inte vågar ge ett definitivt svar på. Vid överlåtelser (köp, byte eller gåva) av fast egendom faller nyttjanderätten bort om inte säljaren har gjort ett förbehåll för denna, inskrivit nyttjanderätten eller köparen är i ond tro, se jordabalken 7 kap 11 och 14 §§ (http://www.lagen.nu/1970:994#K7P11). I ert fall ser jag inget som tyder på att er mosters nyttjanderätt inte skulle gälla mot er. Avseende lånet så torde inte era kusiner kunna vägra er att lösa det. Eftersom ni inte är konsumenter kan ni inte hänvisa till bestämmelser i konsumentkreditlagen i vilken det finns en uttrycklig bestämmelse om en rätt att betala av lån i förtid (se http://lagen.nu/1992:830#P20). Däremot torde lag om avbetalningsköp mellan näringsidkare (LAN) gå att tillämpa, se 1 § LAN (http://lagen.nu/1978:599#P1). Där stadgas att LAN avser sådana förhållanden som faller utanför konsumentkreditlagen. Enligt 3 § LAN är lagen tvingande, det innebär att villkor i avtal som inskränker rättigheterna enligt denna är utan verkan. I 4 § LAN föreskrivs att köparen, den som har fått krediten ska kunna betala i förtid. Det torde i ert fall innebära att de inte kan neka er att lösa lånet. Vad gäller försäljningen kan de inte vägra att sälja fastigheten till ett orimligt högt pris, under förutsättning att samäganderättslagen är tillämplig, se 1 § samäganderättslagen (http://lagen.nu/1904:48_s.1#P1), kan ni enligt 6 § samma lag kräva försäljning av fastigheten vid offentlig auktion om inget annat har avtalats eller er moster visar synnerliga skäl. Kusinerna har inget att säga till om eftersom de inte är delägare i fastigheten. Detta svar är efter hur jag har tolkat lagar och gällande rätt. Om ni vill finna en slutlig lösning på det hela rekommenderar jag att ni vänder er till en kvalificerad jurist. Med vänlig hälsning

Byte av hyresrätt

2006-03-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! under våren 2005 separerade jag och min sambo på prov. Vi bodde tidigare tillsammans i min HR. I samband med detta annonserade jag om ett byte till en mindre lägenhet och hittade ett byte som var intressant. Under tiden sökte min fd sambo en ny bostad och hittade ett hus som vi bestämde att köpa tillsammans och satsa på relationen och framtiden. Jag ville dock har kvar vår prövotid som särbos. Jag bytte alltså min lägenhet till en mindra och han flyttade till det gemensamt ägda huset. Efter ca 2 månaders boende i min nya lägenhet bestämde vi dock att flytta ihop på riktigt i huset. JAg lämnade då HR till värden. 1,5 månade efter att jag flyttat in får den person som jag bytt lägenheten med ett brev från min gamla värd där dom önskar en ordentlig redogörelse för hur bytet har gått till och hur vi kommit i kontakt med varandra, eftersom det har framkommit att jag ägt en fastighet under bytestiden. Har värden rätt att göra på det här viset? Jag känner mig kränkt och den nya hyresgästen orolig över att bli av med kontraktet.
Sara Edström | I hyreslagen framgår att en grundläggande förutsättning för att få genomföra ett byte av en hyresrätt är att hyresnämndens samtycke finns. Med det menas att om hyresvärden av någon anledning motsätter sig bytet, kan man vända sig till hyresnämnden vars samtycke gäller oavsett hyresvärdens åsikt. Tillstånd för byte skall i allmänhet ges om hyresgästen har beaktasvärda skäl för bytet, alltså att bytet innebär en inte alltför obetydlig fördel för denne. Bytet skall vidare kunna äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden och det ska inte heller finnas andra särskilda skäl som talar emot bytet. Behov av större/mindre yta pga samboende eller separation torde vara ett beaktansvärt skäl för en hyresgäst att få genomföra ett byte. Viktigt att tillägga är dock att tillstånd i allmänhet inte ges om hyresgästen kan klara sin bostadsfråga på något annat lika acceptabelt sätt. Antagligen är förhållandet att du ägde en fastighet en sådan omständighet enligt din hyresvärd. Utifrån frågan verkar det som att hyresvärden först nu i efterhand uppmärksammats om att du ägde fastigheten och att han/hon därför inte hade något att invända mot när bytet skedde. Att utan behövligt samtycke sätta annan hyresgäst i sitt ställe kan utgöra en grund för hyresrättens förverkande d v s att hyresvärden har rätt att säga upp hyreskontraktet i förtid. Det skulle alltså innebära att den nya hyresgästen blir av med sitt kontrakt. Jag kan inte uttala mig om exakt vad som kommer att hända i din situation så jag rekommenderar dig att kontakta hyresnämnden för mer detaljerad vägledning.

Kan bostadsarrendator sägas upp?

2006-04-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan jordägaren säga upp arrendatorn till ett bostadsarrende när förfallodagen uppnås efter 49 år?
Anna Bergman |Reglerna om bostadsarrende hittar du i kapitel 10 i jordabalken, se http://www.lagen.nu/1970:994 . Det går att säga upp bostadsarrendatorn men dock har denna ett s.k. direkt besittningsskydd, d.v.s. rätt till förlängning mot jordägarens vilja. Detta besittningsskydd kan dock brytas, se 10:5 JB. Bostadsarrendatorn har t.ex. inte rätt till förlängning om han har misskött sig mer än bagatellartat, eller om jordägaren kan visa att han ska använda området till annat ändamål – t.ex. bebyggelse av annat slag, jordbruk, industri etc. – och hans intresse påtagligt överväger arrendatorns. Se lagtexten för de övriga grunderna då besittningsskyddet inte gäller, alltså 10:5 JB. Det ska även observeras att bostadsarrendatorn inte har rätt till besittningsskydd ifall det inte finns något bostadshus på stället, se 10:4 JB. Enligt samma paragraf har bostadsarrendatorn inte heller någon rätt till förlängning ifall arrenderätten är förverkad (se 8:23 JB när den är förverkad). Vidare kan man även i arrendeavtalet ha kommit överens om att besittningsskyddet inte ska gälla, och detta är giltigt ifall arrendenämnden har godkänt det. Sammanfattningsvis kan alltså sägas att jordägaren kan säga upp bostadsarrendatorn men det är inte säkert att han blir av med denne ifall direkt besittningsskydd föreligger. Då har bostadsarrendatorn som sagt rätt till förlängning, och normalt ska den nya avtalstiden vara på fem år (se 10:6 JB). Uppsägningen ska ske senast ett år före arrendetidens utgång och om detta inte sker förlängs avtalet även då på fem år, se 10:3 JB. - Jordägaren kan inte säga upp arrendatorn på förfallodagen, utan måste göra det ett år innan denna dag inträder. Mvh

Kan man friskriva sig från fel i en äldre fastighet

2006-02-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan man friskriva sig från felaktigheter i ett sommarhus från 1900 talet, vid försäljning
Fredrik Jorstadius |Hej Man kan friskriva sig vid försäljning av fastigheter. En generell friskrivning gäller dock enligt praxis inte om du gjort en särskild utfästelse eller om felet omfattar en s.k kärnegenskap. Begreppet kärnegenskap kan variera från äldre och nyare fastigheter vilket leder till att det kan i vissa fall vara svårt att ge en bra definition av begreppet. En kärnegenskap kan vara att tex vattensystemet i fastigheten fungerar. En friskrivning är med andra ord inte alltid absolut men en generell friskriving ger ofta ett bra skydd. Det bör även nämnas att en köpare av en fastighet har en långtgående undersökningsplikt enligt 4:19 JB. Detta innebär att en köpare inte kan åberopa fel som denne borde upptäckt vid en undersökning. Det kan även vara att rekommendera att skaffa sig en försäkring för att gardera sig mot eventuella fel som kan komma att upptäckas efter det att ni sålt fastigheten. Detta torde även ligga i köparens intresse. Mvh

Balkong till bostadsrätt

2006-03-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! I min bostadsrättsförening skall vi bygga balkonger. Jag bor dock på nedervåningen och skall få en motsvarande uteplats på vår gård. Jag behöver inte betala för mer än dörren som sätts in istället för mitt fönster men när entrepenören var här och mätte upp mitt fönster (efter det att de inspekterat huset och offererat) så la de märke till en ventilationstrumma som står utanför mitt fönster. Jag trodde naturligtvis flytten av denna hade tagits med i beräkningarna när jag fått min offert, men ordföranden i bostadsrättsföreningen anser att kostanden för flytten av denna ventilationstrumma bör tillfalla mig exlusive det som offererats. Jag är dock tveksam, ventilationen tillhör nämligen en lokal som ägs av föreningen. Jag tycker att kostnaden av flytten bör tillfalla föreningen eller att den borde tagits upp i de gemensamma kostnader som projektet innebär. Min fråga är hur ni ser på saken? MVH Fredrik
Oscar Björkman |En bostadsrättshavares skyldigheter och rättigheter finns med i 7 kapitlet bostadsrättslagen, se http://lagen.nu/1991:614#K7. I dessa regler går det även att utläsa de skyldigheter som åligger bostadsrättsföreningen. Det är av dessa regler svårt att utläsa att bostadsrättsföreningen skulle ha en skyldighet att betala för flytten av ventilationstrumman. De torde inte per automatik ha en sådan skyldighet, eftersom att balkongbygget troligen är att se som ett tillägg till din lägenhet, som bostadsrättsföreningen inte är skyldiga att stå för. Inte heller i praxis hittade jag något som kunde antyda att detta är en merkostnad de är skyldiga att stå för. Det är med andra ord inte troligt att bostadsrättsföreningen kommer att anses skyldiga att bekosta flytten av ventilationen för att du ska kunna bygga en balkong. Den rekommendation jag kan ge är att du pratar med ordföranden och försöker komma överens om en kompromiss eftersom att ditt krav varken förefaller ha stöd sig på lag eller i praxis. Det kan även vara en möjlighet att kontrollera med till exempel HSB hur deras föreningar brukar göra och om de har några andra råd. Med vänlig hälsning

Avbetalning vid fastighetsköp

2006-02-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi skall sälja en fastighet. Köparna vill av för oss okänd anledning dela upp betalningen på sex månader och kalla affären för "hyrköp". Vad händer om de flyttar in och slutar betala efter säg fyra månader? Skall de eller vi ansvara för fastigheten under tiden? För vanliga fastighetsförsäljningar finns ju standardkontrakt. Är detta vanligt nog för att det ska finnas för hyrköp också?
Sara Edström |Vid fastighetsköp finns vissa formkrav som måste uppfyllas för att köpet skall vara giltigt. Av 4 kap 1 § Jordabalken framgår följande: Det skall vara en skriftlig handling. Denna ska skrivas under av säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla en uppgift om köpeskilling och förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen. Det är vanligt att man även upprättar en ytterligare handling, ett sk köpebrev. I 4 kap 5 § står att om det i köpehandlingen föreskrivits att köpebrev skall upprättas, skall det anses som om förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande. Detta innebär att säljaren har rätt att häva köpet om köparen inte betalar i tid. Köpebrevet fungerar alltså som en hävningsklausul och upprättas inte förrän hela köpeskillingen är betald. Vad gäller vem som har ansvar eller svarar för "risken" eller "faran" för fastigheten avgörs detta enligt 4 kap 11 § av vem som har fastigheten i besittning. Så fort köparen fått tillträde övergår alltså risken på denne. Jag tycker att man krånglar till det i onödan genom att kalla köpet för hyrköp. När köparen skrivit på kontraktet har ni slutit ett bindande avtal om köp, inte hyra. Det som är viktigt för dig som säljare i det här fallet är att köpebrev inte upprättas innan full betalning erlagts. Som sagt har ju köparen också ansvar för fastigheten från och med att denne tillträtt den. Att hela betalningen inte är erlaggd vid det tillfället har ingen betydelse. Jordabalken hittar du http://www.lagen.nu/1970:994.