Kan man bli av med lagfarten enligt JB?

2005-11-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan en ägare bli av med lagfarten och till och med förlora fastigheten på grund av vårt system i JB?
Anna Bergman |Det är inte möjligt att redogöra för hela vårt system i jordabalken men jag ska ändå kortfattat försöka förklara hur det är uppbyggt. Observera alltså att detta inte är någon grundläggande redogörelse. Lagfart innebär att den som har förvärvat fast egendom ansöker om inskrivning av förvärvet i fastighetsregistret. Det är ett bevis på att det är du som äger fastigheten. Man ska dock komma ihåg att äganderättsövergången sker redan med kontraktet, men att en beviljad lagfart innebär att köpet är definitivt. Köparen har således en skyldighet att ansöka om lagfart. När lagfart har beviljats finns det inte längre någon rätt för säljaren att häva köpet, han kan inte begära att få tillbaka fastigheten för att han inte har fått betalt av köparen. Man kan dock fortfarande ifrågasätta förvärvet trots att man har fått lagfart, kanske var säljaren inte rätt ägare till fastigheten och då finns det en risk att man förlorar sin fastighet, alltså att den ska gå tillbaka till den rättmätige ägaren. Ett beviljande av inskrivning har nämligen inte någon betydelse för det materiella rättsläget, alltså för det obligationsrättsliga, vilket framgår av 19:40 JB. JB hittar du http://www.lagen.nu/1970:994 . Ifall man alltså har fått lagfart på en fastighet som man på grund av bakomliggande omständigheter inte skulle ha fått, blir reglerna om hävd och godtrosförvärv i jordabalkens 16 och 18 kap aktuella. Genom dessa regler finns det en möjlighet för köparen att behålla fastigheten fast det egentligen var ett ogiltigt fastighetsförvärv. Hävd innebär att man har rätt att behålla fastigheten ifall man haft den i mer än 20 år, eller om man varit i god tro och förvärvet inte skedde genom arv eller gåva om man haft den i 10 år. Vad gäller reglerna om godtrosförvärv krävs att säljaren har lagfart vid överlåtelsen och att man var i god tro om att säljaren var den rätte ägaren. Även om säljaren alltså inte var rätt ägare så gör man ett godtrosförvärv och man får behålla fastigheten. Den som egentligen var den rätta ägaren får i sådana fall inte tillbaka fastigheten som kommit ifrån honom men han får istället kompensation från staten för skadan (eftersom staten står för innehållet i inskrivningssystemet). Detta var endast något kort om reglernas innebörd och det handlar ju endast om de fall då man får behålla fastigheten. Ifall kriterierna för hävd och godtrosförvärv därmed inte är uppfyllda blir man således av med fastigheten ifall man inte är den rättmätige ägaren även om man har lagfart. Man blir även av med fastigheten ifall den rätte ägaren har förlorat sin fastighet på grund av särskilt allvarlig ogiltighet, dvs. det går i dessa fall inte att göra något godtrosförvärv. Exempel på när det är särskilt allvarlig ogiltighet är när fastigheten har frånhänts den rätte ägaren genom en förfalskad köpehandling eller genom råntvång, eller att den rätte ägaren var i konkurs eller omyndig, eller att säljaren annars förvärvat fastigheten utan att ha iakttagit föreskrivna villkor för ett fastighetsförvärv. Av detta kan man tycka att det aldrig är möjligt att göra ett godtrosförvärv men så är det ju inte. Ifall säljaren fått fastigheten genom bedrägeri eller genom misstag av inskrivningsmyndigheten eller något annat som inte är att se som särskilt allvarlig ogiltighet som upptas i 18:3 JB så kan man godtrosförvärva fastigheten. Systemet i JB kan alltså antingen ge en icke rättmätig fastighetsägare möjlighet att behålla fastigheten eller att man förlorar den. Allt beror på de bakomliggande omständigheterna.

Giltighetsprövning efter lagfart

2005-11-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om jag som säljare av en lagfart vill ogiltighetsförklara köpet (är egentligen inte medveten om att min lagfart är vilande) och inte meddelar inskrivningsdomaren om att jag vill ogiltighetsförklara det, pga att jag är bortrest. Kan jag då tillämpa 19:40 JB när jag blir medveten om omständigheterna, så att lagfarten går tillbaka till mig? Har även en annan fråga. Kan du se någon annan risk att jag som säljare kan förlora en lagfart?
Oscar Björkman |JB 19:40 (se http://lagen.nu/1970:994#K19P40 ) är till för att ett förvärv ska kunna ogiltigförklaras trots att lagfart beviljats. Paragrafen ger ingen möjlighet att i sig ogiltigförklara utan endast en möjlighet att pröva förvärvets giltighet efter det att förvärvaren erhållit lagfart. Det är inte meningen att lagrummet ska användas om någon ångrar försäljning/förvärv utan ger en möjlighet att pröva gilltigheten av detta fastän lagfart beviljats. Vidare föreskrivs att eventuella preskriptionstider ska hållas. Om det i ditt fall kommit fram omständigheter som du inte kunnat framföra torde du kunna använda dig av 19:40 för att söka pårövning av förvärvets giltighet fastän köparna fått lagfart. Du som säljare ska "förlora" lagfarten. Efter att du sålt fastigheten ska du medverka till att köparna kan söka lagfart. Om du inte gör det kan du bli skadeståndsskyldig enligt JB 4:14 (se http://lagen.nu/1970:994#K4P14).

Möte med bostadsrättsföreningen trots ej medlem

2005-11-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |hej jag är hyresgäst i ett hus som nyligen har ombildats till bostadsrätter. Bostadsrättinnehavarna är nu kallade till en extra föreningsstämma. Jag vill gärna komma då jag planerar att köpa lägenheten jag bor i. (Enligt avtalet har varje hyresgäst upp till 6 mån att bestämma sig för köp.) Men enligt en person i styrelsen har jag inte rätt att komma eftersom jag ännu inte är bostadsrättsinnehavare. Stämmer detta? Varmt tack för snabbt svar.
Ann Rask Samuelsson |En bostadsrättsförening har stor frihet avseende upprättandet av sina stadgar. Huruvida du får komma på mötet eller inte är med största sannolikhet reglerat i dessa, varför jag råder dig att vända dig till den aktuella föreningen för att få veta mer.

Köp av hyresfastighet

2005-11-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Bostadsrättsföreningen har bildats och också nu köpt loss fastigheten med 18 lägenheter med 2/3 delars majoritet. Frågan är: En av lägenhets-innehavarna är ej mantalsskriven på fastighetsadressen utan är mantalsskriven på annan ort och ändock blivit godkänd. Kan man juridiskt ogiltigförklara Bostadsrättsföreningen och få fastighetsköpet hävt? Fråga två: Två av lägenhetsinnehavarna är mantalsskrivna på fastighetsadressen men har aldrig bott här utan har hyrt ut i andra hand de senaste 10 åren. Kan man också där på juridiska grunder ogiltigförklara Bostadsrättsföreningens giltighet och också häva fastighetsköpet. Jag bor själv i fastigheten sedan 25år och blev lovad utav den tidigare fastighetsägaren att få köpa fastigheten. Men Bostadsrättsföreningen hade ju förköpsrätt. Jag hyr nu min lägenhet av föreningen. Jag tycker att förvärvet verkar skumt. Vore tacksam för ett svar.
Oscar Björkman |Löften om köp av fast egendom är inte giltiga enligt svensk rätt. Enligt 9 kap 19 § bostadsrättslagen (se http://lagen.nu/1991:614#K9P19) krävs det att 2/3 av lägenhetsinnehavarna måste godkänna förvärv av fastigheten för att bostadsrättsföreningen ska kunna köpa den. Kravet som ställs på lägenhetsinnehavarna är att de är medlemmar i föreningen och, om det är bostadslägenheter, folkbokförda på adressen. Om förvärvet sker i strid med denna bestämmelse kan köpet förklaras ogiltigt enling 21 § 9 kap bostadsrättslagen (se http://lagen.nu/1991:614#K9P21), om inte lagfart beviljats på förvärvet.

Om styrelseordföranden flyttar, vem är ordförande då?

2005-11-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om styrelseordförande flyttar från föreningen innan mandat- perioden har gått ut. Kan en suppleant gå upp som ordförande fram till stämman?
Fia Berg |Hej! Om styrelseordföranden flyttar ställer lagen upp krav på att en ny ordförande måste utses med det samma. Föreningen måste ha en bestämd ordförande och uppdraget får ej vara så att säga flytande. Styrelsen väljer då, inom sig, en ny. Mvh

Avloppsanläggning - servitut eller inte

2005-11-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi köpte en fastighet med löfte omavstyckning av den mark där avlopp/markbädden finns. Servitut saknades! Problem har uppstått med markköpet. Bakgrundsfakta avloppet: 1997 utförde GEOSYD AB en geoteknisk undersökning där resultatet blev att anläggningen utformas som en markbädd och avloppsvattnet avledes till befintlig bäck. En markbädd behöver man inte sanera enligt experter på Sjöbo Kommun. En markbädd varar ett visst antal år, sedan anlägger man en ny och låter den gamla ligga. 1997-XXXX blev anläggningen godkänd av kommunen. Godkännande finns enligt kommunen. Något servitut upprättades inte mellan dåvarande markägare och H.M. A.K o H.N köpte marken inklusive avloppsanläggningen 1999??. och har således haft minst 5 år på sig att utreda formerna tillsammans med H.M. Ansökan om avstyckning av marken med avloppsanläggningen gjordes 2004 av H.M och nuvarande markägarna. Vid försäljning av fastigheten till oss i april 2005 skulle marken ingå. Markägarna höjer priset till säljaren/vägrar sälja. Marken är värderad till 72000 (muntligt löfte), men markägaren begär nu 430000. För tillfället pågår förändring av kommunens plan på området tillsammans med reglering av fastighetens tomt. Det finns flera avlopp över området ner till bäcken. Markägaren har nu bett oss avlägsna avlopp mm. Vi tänker svara genom att begära rättslig prövning. Behövs det servitut för avloppsrör? Kan markägaren i detta läge tvinga oss att avlägsna avoppet? När vi frågade kommunen om det går att lägga in kommunalt vatten/avlopp hos oss, svarade de att det är problem och skulle bli fruktansvårt dyrt i vårt fall genom att man skulle behöva gräva ett 5 m djupt dike genom en vägbank ned till byn. Dessutom ligger fastigheten utanför det område där man kan få kommunalt vatten och avlopp. Nu har vi snart varken tomt eller avlopp! suck.... I vårt köpekontrakt står det att vi kan häva köpet om avstyckningen av någon anledning inte blir av!
Oscar Björkman |Först kan det konstateras att ett muntligt löfte om ett pris på fast egendom enligt svensk rätt inte gäller. Huruvida det krävs ett servitut eller inte är det som så att allt som faller inom en fastighetsägares intressesfär kräver hans tillstånd. Det är med andra ord en fråga hur långt ner i marken en fastighet går. För avloppsrör anses generellt att servitut krävs. Servitut kan skapas genom fastighetsreglering. Fastighetsreglering är en tvångsåtgärd som får ske om det främjar en ändamålsenlig och varaktig fastighetsanvändning. Vidare finns det vissa villkor som måste uppfyllas för att fastighetsreglering ska kunna ske, bland annat måste det vara fråga om en förbättring för fastigheten som ansöker och att det inte får finnas någon byggnad på marken som ska överföras.. Ett servitut som bildas genom fastighetsreglering måste dessutom anses vara av väsentligt betydelse för fastigheten som får servitutet. I det här fallet kan det eventuellt vara fråga om ett servitut av väsentligt betydelse. Det kan bli fråga om att betala ersättning för servitutet på grund av en värdeminskning för den andra fastigheten. Det är också möjligt att överföra mark från en fastighet till en annan genom fastighetsreglering. De villkor som finns för att mark ska överföras genom fastighetsreglering är samma som gäller för servitut, förutom att inget krav på att det ska vara fråga om en väsentlig betydelse ställs. Vid marköverföring är huvudregeln att mark ska kvittas mot annan mark. Om det inte är möjligt utgår ersättning i pengar till den förlorande fastigheten. Ersättningen i båda fallen bestäms enligt expropriationslagen ( se http://lagen.nu/1972:719 ) och ska motsvara den värdeminskning som fastighetsregleringen resulterar i för den fastighet som tvingas avstå mark eller lämna ett servitut. Villkoret om att ni kan häva köpet om avstyckningen inte blir av är en så kallad svävarklausul. Sådana får inte gälla längre än två åt, annars är hela köpet ogiltigt. Har ingen tid avtalats anses klausulen gälla i två år. Om avstyckningen inte blir av kan ni alltså häva köpet. Vad gäller markägarens rätt att fordra att ni ska avlägsna avloppet vågar jag inte svara på vad han får och inte får göra. Mitt tips är att du ska gå vidare med det här till en jurist som specialiserar sig på fastighetsrätt eftersom fastigheter ofta representerar stora värden och det är viktigt att någon sätter sig in ordentligt i alla omständigheter för att kunna hjälpa er.

Hör luften ovanför en tomt till denna?

2005-11-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om man äger en tomt, äger man även luftrummet ovanför själva tomtmarken då, eller kan man bosätta sig i en husvagn upphängd i ett luftskepp ovanför någons attraktiva sjötomt?
Fia Berg |Hej! Rent teoretiskt hör luftummet ovanför tomten/fastigheten till denna. Exakt hur lågt uppåt det sträcker sig är dock inte avgjort. Trots detta är det helt klart att man inte kan göra det du föreslår. Även om det hade varit din tomt och "ditt" luftrum så behöver inte din åtgärd vara laglig ändå då det tex kan krävas bygglov och liknande. l

Brygga anlagd på samfälld mark

2005-11-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Finns något reglerat kring prejudikat, t ex väg, brygga o dyl på mark tillhörande ekonmisk förening/samfällighet?
Joel Wickman |Hej! Allmänt gäller att en samfällighetsförening måste uppfylla vissa krav enlig anläggningslagen för att upprätta en gemensamhetsanläggning som en brygga kan utgöra. Fastighetsägarna måste vara allmänt överens om anläggningens uppförande om inte behovet av anläggningen är synnerligen angeläget. I ditt fall verkar det som en medlem i samfällighetsföreningen på eget bevåg byggt en brygga utan att sökt stöd hos föreningen. En brygga som anlagts enligt detta förfarande utan någon typ av avtal kan aldrig bli en gemensamhetsanläggning knuten till fastigheterna som därmed medföljer vid försäljning eller som arv. Föreningsstyrelsen verkar genom konkludent handlande ändå medgett bryggans existens och nyttjande under en längre tid men kan inte så vitt jag vet leda till någon hävd för fastighetsägarna och hindrar knappast föreningen från att fatta nya beslut rörande samfällighetsmarken och dess anläggningar. Man kan dock fråga sig hur föreningen kan upprätta ett avtal som skall behandla nyttjandet av en olovligt uppförd brygga. Detta kan du försöka ta reda på närmare. Något klockrent prejudikat har jag inte hittat för just ditt fall men i NJA 1982 s 69 finns en del matnyttigt kring bryggor och samfälligheter.