Vill sälja vårt hus till taxeringsvärdet till vårt andra barn. Hur fungerar arvsrätten?
Har två barn varav det ena tagit avstånd till oss sedan 30 år tillbaka. Vill nu sälja vårt hus till taxeringsvärdet till
vårt andra barn. Hur fungerar arvsrätten? Kan vi bo kvar så länge vi vill i huset?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!
I svaret nedan kommer jag att beskriva hur arvsrätten fungerar för barnen. Jag kommer därför inte att redogöra för hur det skulle vara ifall du som make avlider före den du är gift med. Då har den efterlevande rätt till all kvarlåtenskap medan barnen har rätt till den efter dennes död, enligt ärvdabalken (1958:637) (ÄB) 3 kap. 1-2 §§.
Hur fungerar arvsrätten?
Under din livstid är det tillåtet att göra vad du vill med det du äger, t.ex. ge bort eller sälja tillgångar till framtida arvtagare utan något rättvisetänk. Dockkan reglerna om förskott på arv bli aktuella vid ett framtida dödsfall. Förskott på arv utgår ifrån tanken om att en arvlåtare vill att alla arvsberättigade ska få lika mycket.
Enligt ärvdabalken ÄB 6 kap. 1 § ska gåvor som den avlidna gett sina barn under sin livstid ses som förskott på arv om inte något annat föreskrivs eller om det med hänsyn till omständigheterna måste antas ha varit avsett. Det är därför vanligt att skriva i ett gåvobrev att något (inte) ska utgöra förskott på arv.
Dock kan försäljningen anses vara förskott på arv ifall fastigheten skulle säljas för en symbolisk summa till ert ena barn. Enligt rättsfallet NJA 2008 s. 457 är en s.k. blandad gåva en försäljning som har inslag av både gåvo- och köpekaraktär. Gåvokaraktär betyder att någon utan ett krav på motprestation fullgör/lovar något som är av värde för motparten, medan köpekaraktär kräver t.ex. pengar som motprestation. Försäljningsprisets storlek och gåvoavsikt är därför av avgörande betydelse, för att det ska anses vara en blandad gåva.
Taxeringsvärdet är däremot tänkt att motsvara 75 % av fastighetens marknadsvärde. Enligt rättsfallet RÅ 81 1:29 anses en fastighetsförsäljning vara just en försäljning ifall försäljningspriset är lika stort som taxeringsvärdet, den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Förskottsreglerna gäller alltså inte i ditt fall. Det innebär att barnen delar på hälften av den avlidnes kvarlåtenskap som denne har vid dödsfallet, ÄB 2 kap. 1 §. Fastigheten är alltså inte med i den arvsfördelningen.
Kan vi bo kvar så länge vi vill i huset?
Varje barn har alltid rätt till sin laglott, vilket är halva arvslotten enligt ÄB 7 kap. 1 §. I ÄB 7 kap. 4 § regleras det s.k. förstärkta laglottsskyddet, vilket är en regel som syftar till att förhindra att laglottsreglerna kringgås genom att arvlåtaren ger bort gåvor kort före sin död. Är regeln tillämplig ska värdet på fastigheten vid dödsfallet räknas med vid arvsfördelningen. Det förstärkta laglottsskyddet gäller enbart gåvor och inte försäljningar. Ni kan därför bo så länge ni vill i huset innan ni säljer det.
Hoppas att du fick svar på dina frågor!
Med vänlig hälsning,
