Vad gör jag när grannen stänger av vattnet till den gemensamma brunnen som ligger belägen på dennes fastighet och när det saknas ett servitut?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är fastighetsbildningslagen (FBL), anläggningslagen (AnL) och jordabalken (JB).
Allmänna hållpunkter
I samband med den tidigare fastighetsbildningsåtgärden, dvs. i samband med avstyckningsförfarandet hos Lantmäteriet, borde frågan avseende brunnen ha behandlats, vilket också är brukligt när det gäller olika former av nyttjanderätter. Att så inte skedde är naturligtvis djupt olyckligt eftersom formlösa nyttjanderätter, till skillnad från servitut som är knutna till fastigheterna, endast gäller mellan avtalsparterna, vilket i sin tur, som i förevarande fall, innebär att sådana inte automatiskt följer med en äganderättsövergång, dvs. vid en överlåtelse, och därmed inte heller kan åberopas mot nya fastighetsägare.
Ett servitut gäller nämligen vanligtvis obegränsat i tiden och utgör således en permanent belastning på den tjänande fastigheten (den fastighet vars ägare ger annan markägare viss rätt till fastigheten) till förmån för ägaren av den härskande fastigheten (vilket i det här fallet skulle bli din fastighet). Den tidigare muntliga överenskommelsen kan inte heller få funktionen av ett servitut, vilket framgår av 14 kap. 5 § JB.
I den ovan nämnda bestämmelsen sägs att servitut upplåts skriftligen av den tjänande fastighetens ägare och i upplåtelsehandlingen ska den härskande och den tjänande fastigheten samt ändamålet med upplåtelsen anges. I bestämmelsen uttalas vidare, vilket är det väsentliga här, att upplåtelser som icke uppfyller dessa föreskrifter ej har verkan som upplåtelse av servitut. Det föreligger med andra ord ett formkrav, ett krav på skriftlighet, för att en upplåtelse av det här slaget ska utgöra ett rättslig giltigt servitut.
Din huvudsakliga fråga - Hur går du vidare?
Det korta svaret på din faktiska (och enda) fråga lyder att du bör ansöka om bildande av ett officialservitut alternativt en gemensamhetsanläggning (mer om det nedan).
Bildande av officialservitut sker genom lantmätarens försorg och är en typ av servitut som upplåts tvångsmässigt, vilket sker genom ett myndighetsbeslut och då via en s.k. fastighetsreglering. Det kan alltså ske helt mot din grannes vilja. Men det ska samtidigt noteras att detta i grunden är en tämligen ingripande åtgärd i äganderätten. I 7 kap. 1 § 1 st. FBL anges därför att servitut som bildas genom fastighetsreglering ska vara av väsentlig betydelse för en (din) fastighets ändamålsenliga användning och vid den bedömningen ska hänsyn inte tas till rättighet som är grundad på frivillig upplåtelse.
Vidare uttalas i den nyss nämnda bestämmelsens andra stycke att utan stöd av överenskommelse mellan ägaren av den härskande fastigheten och ägaren av den tjänande fastigheten får servitutet inte innefatta skyldighet för den senare att underhålla väg, byggnad eller annan anläggning som avses med servitutet. Servitut får inte heller bildas för viss tid eller göras beroende av villkor. Att det inte får tidsbegränsas är naturligtvis en stor fördel för din del för det fall du skulle lyckas med en ansökan om bildandet av ett officialservitut.
Emellertid får det bestämmas att servitut endast ska gälla så länge ändamålet inte kan tillgodoses på annat sätt som särskilt anges. Sammanfattningsvis i den här delen kan konstateras att brunnen ska vara av väsentlig betydelse för bruket av din fastighet. Och i kravet på väsentlighet ligger som sagt att behovet som servitutet ska tillgodose inte kan lösas på annat lämpligt sätt.
Den första delen, dvs. kravet på väsentlighet, är uppfyllt i ditt fall. När det sedan gäller kravet på att behovet inte kan lösas på annat lämpligt sätt kan bedömningen möjligen bli en annan. Men det är svårt för mig att ha någon egentligen uppfattning utan att ha sett fastigheterna, vilket du säkert förstår. Samtidigt som detta i grunden är en ingripande åtgärd i grannens äganderätt är ju brunnen å andra sidan redan i bruk och placerad på grannens tomt sedan länge.
Ytterligare ett förslag på en möjlig väg att gå i den fortsatta processen
Eftersom båda fastigheterna använder brunnen kan även bildande av en gemensahetsanläggning vara ett vettligt alternativ. Ansökan om bildandet av sådan görs också hos den statliga lantmäterimyndigheten, dvs. Lantmäteriet, och prövas sedan vid en förrättning hos lantmätaren, se 17-18 §§ AnL. Ett grundläggande krav för inrättandet av en gemensam anläggning för flera fastigheter är att den tillgodoser ändamål som är av stadigvarande betydelse för dessa, se 1 § AnL. Rekvisitet ”stadigvarande betydelse” torde vara uppfyllt i det här fallet. Notera dock att det inte betyder att ändamålet för all framtid behöver tillgodoses med den aktuella anläggningen. Tiden för anläggningens bestånd kan begränsas, t.ex. om det kan förutses att anläggningen inom överskådlig tid kommer att bli överflödig, se prop. 1973:160 s. 178.
Vidare gäller att en gemensamhetsanläggning inte får inrättas för annan fastighet än sådan för vilken det är av väsentlig betydelse att ha del i anläggningen, se 5 § AnL. Det är en förutsättning eftersom lagen bygger på att en fastighet ska kunna anslutas tvångsmässigt om ägaren av fastigheten motsätter sig detta. Angående innebörden av väsentlighetsvillkoret kan Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 1997 s. 491. Det finns även viss hovrättspraxis på området, se RH 2006:15 och RH 2007:36. Jämte detta uppställs krav på att gemensamhetsanläggningen endast får inrättas om fördelarna av ekonomisk eller annan art av anläggningen överväger de kostnader och olägenheter som anläggningen medför, vilket framgår av 6 § AnL och är ett uttryck för det s.k. båtnadsvillkoret. Lagstiftarens syfte har här varit att bereda fastighetsägare visst skydd mot icke lönsamma investeringar.
Därutöver behöver följande uppmärksammas. Enligt 7 § 1 st. AnL gäller att en gemensamhetsanläggning inte får inrättas om ägarna av de fastigheter som ska delta i anläggningen och/eller hyresgästerna i sådana fastigheter mera allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för det. Vid denna prövning ska främst deras mening beaktas som har störst nytta av anläggningen. I bestämmelsens andra stycke sägs dock att första stycket inte gäller om behovet av anläggningen är synnerligen angeläget. Vad som avses med ”beaktansvärda skäl” har inte kommit till uttryck i lagtexten, men av praxis följer att det inte räcker att bara en majoritet motsätter sig åtgärden, det krävs objektivt någonting mer, se hovrättsfallet RH 2006:8. Vad som menas med ”synnerligen angeläget” är inte heller klarlagt, möjligen kan Mark- och miljööverdomstolens (MÖD) avgörande MÖD 2017:40 ge viss vägledning.
Vid förrättningen kommer det även att beslutas om andra praktiska och inte minst viktiga frågor kopplade till anläggningen såsom andelstal, kostnadsfördelning och annat dylikt, se t.ex. 15 § AnL.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Men vi kan naturligtvis bistå dig i den kommande processen hos Lantmäteriet och även fortsättningsvis agera om ombud och föra din talan i domstol och/eller vid annan typ av förhandling om så skulle önskas. Låt mig bara få veta i så fall genom att skicka ett mail till den ovan nämnda adressen.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
