Uppsägning av bostadshyresgäster i en villa när hyresvärden är ett aktiebolag - Vad gäller?
Hej Jag äger privat fastigheter på Gotland en på Romalarsarve 1:54 som står av 10 lägenheter och köpte 2011 och sålde nu med tillträde 2/5 . 2012 köpte jag ett annat fastighet(Roma kloster 1:19)med två lägenheter som oxå hyrdes ut på AB och sålde den 2021. 2017 köpte privat en på björka Norrgårda1:75 och hyra ut till samma hyresgäst sen dess och jag har en AB som hyra från mig fastigheterna och hyra vidare till hyresgäster. problemet ligger på vilan (björka norrgårda 1:75) och tänkte sälja den och de som hyr av mig hyr det genom mittAB (se gärna bifogat avtalet )och de bestrider uppsägningen. Så jag undrar om ni har tid att hjälpa med med detta så jag vet mina rättigheter och skyldigheter?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB).
Då hyresvärden formellt är ditt aktiebolag och inte du personligen kommer reglerna om besittningsskydd att aktualiseras i det här fallet. Hade lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) blivit tillämplig hade du enkelt kunna säga upp dina hyresgäster eftersom besittningsskydd saknas i sådana fall. Men i förevarande fall är, mot bakgrund av att hyresavtalet är träffat inom ramen för en näringsverksamhet, inte privatuthyrningslagen tillämplig, se 1 §.
Besittningsskyddet kan i och för sig avtalas bort. I 12 kap. 45 a § 1 st. JB anges att om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresrätten inte ska vara förenad med rätt till förlängning gäller överenskommelsen om den har godkänts av hyresnämnden. Men jag misstänker att så inte har skett här. Det innebär att hyresgästerna enligt huvudregeln har rätt att bo kvar trots att du vill säga upp hyresavtalet, se 12 kap. 46 § 1 st. JB. I den här bestämmelsen återfinns i tio punkter de s.k. besittningsskyddsbrytande grunderna och om minst en av dessa kan göras gällande av ditt bolag i egenskap av hyresvärd har hyresgästerna inte rätt till förlängning av avtalen. Två exempel följer härnäst.
I lagparagrafens femte punkt anges att hyresgästen inte har rätt till förlängning när avtalet avser en lägenhet som inte längre ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Här krävs dock att omläggningen är nära förestående och att utflyttningen i princip är det enda hindret för hyresvärdens planer. När det gäller kravet på skälighet måste dock hänsyn tas till hyresgästens möjligheter att skaffa annan bostad. I praxis har det exempelvis ansetts oskäligt att upplösa hyresförhållandet när det visat sig att godtagbar bostad på orten inte funnits tillgänglig. Vidare och av uppenbara skäl är det inte heller skäligt att säga upp hyresgästen om omläggningen sker enbart för att beröva honom eller henne besittningsskyddet. Såvitt jag kan bedöma föreligger dock ingen skyldighet för hyresvärden att erbjuda en ersättningslägenhet. Den delen tillgodoses istället genom att hyresgästen kan ges ett längre uppskov, se 12 kap. 52 § JB. I praktiken kan en hyresgäst med hänvisning till behovet av sådant rådrum hålla hyresförhållandet vid liv under viss tid trots att hyresvärden har andra intressen. Vad som utgör skäligt rådrum avgörs med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet och då framförallt mot bakgrund av den aktuella boendesituationen och hyresgästens behov, se hovrättsfallet RH 1998:4 vari hyresgästens höga ålder tillmättes stor betydelse.
Ett annat exempel är den s.k. generalklausulen, vilken följer av den tionde punkten, och däri sägs att hyresgästen inte har rätt till förlängning när det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. Anledningen till att lagstiftaren har valt att införa den här ganska allmänt hållna besittningsskyddsbrytande grunden är för att det inte är möjligt att i lagtext precisera alla de fall där en hyresvärd kan få bifall till sin talan att en förlängning inte ska ske. Vid den här prövningen vägs hyresvärdens intresse av att upplösa hyresförhållandet mot hyresgästens intresse att behålla lägenheten. Det förstnämnda intresset måste väga tyngre och en grundläggande förutsättning för att besittningsskyddet ska kunna brytas är att hyresvärden har ett sakligt skäl, dvs. att anledningen till att få lägenheten friställd uppbärs av ett legitimt intresse. Exempelvis motsvarar inte personliga motsättningar av allvarlig natur mellan hyresvärden och hyresgästen kravet ett sådant intresse. Råder det bostadsbrist utfaller intresseavvägningen oftast till hyresgästens fördel. Om det inte fråga om en bristort får hyresvärdens intressen vägas mot hyresgästens intresse att bo i sin invanda miljö, vilket brukar vara särskilt viktigt beträffande barnfamiljer. Andra hänsyn kan vara flyttkostnader, avstånd till arbetsplatsen och annat dylikt. Men finns det lediga hyreslägenheter på orten kommer intresseavvägningen sannolikt att utfalla till hyresvärdens förmån. Notera också att eventuella lediga objekt på orten inte behöver vara av samma standard eller samma storlek som hyresgästens nuvarande bostad, vilket naturligtvis är en för hyresvärden.
Innebörden av begreppet lägenhet skiljer sig nämligen något från det vardagliga språkbruket och innefattar på hyresrättens område även hus och/eller delar av ett sådant, se definitionen i 12 kap. 1 § 1 och 3 st. JB.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis och utifrån den information som finns tillgänglig i skrivande stund och mot bakgrund av ovanstående kan därför sägas att du (eller rättare sagt ditt bolag), i vart fall såvitt jag kan bedöma, torde får svårt att säga upp de aktuella hyresgästerna. Men utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det naturligtvis svårt att kunna säga någonting med säkerhet.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
