Rätta till ett ofördelaktigt samägaravtal och testamente
För sju år sedan flyttade svärfar och svärmor ned till Skåne. De sålde sitt hus och sökte lägenhet. Lite hastigt och lustigt blev min svägerska och hennes man största ägare till bostadsrätten. min hustru blev inte tillfrågad. Med en fast hyresgäst med stadig pension blev det en väldigt bra affär för svägerskan och hennes man. Svärmor som tidigare skött hushållet med järnhand hade lidit av en stroke och svärfar blev förd bakom ljuset. Det var ju så bråttom, hustrun kunde inte tillfrågas. Senare uppdagades affären och svärfar hade svårt att redogöra för vad som skett. Svägerskan som anade att hustrun var henne på spåren lätt då (2019) upprätta två dokument. Ett samägaravtal med svärfar och svärmor, som då fortfarande var i livet. Samägaravtalet säger att andelarna ej kan sägas upp eller försäljas såvida inte alla parter är överens om detta. Utöver det tog svägerskan fram ett avtal som signerats samma dag med rubriken Förtida testamente som säger att bostadsrättens andelar 40% ska delas lika mellan de bägge döttrarna och vara enskild egendom. Dokumentet säger också att andelarna inte får säljas eller pantsättas före bägge föräldrarna har avlidit och då i samråd med dottern och hennes man. Nu när svärmor har avlidit är lägenheten lite för stor och dyr. Svärfar har nu insett att det här inte blev rättvist och vill finna ett sätt att kompensera min hustru. Hur kan man göra det?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar hur din svärfar kan rätta till situationen som har uppstått och som jag antar att han är missnöjd med så här i efterhand. Jag kommer därför att redogöra för vad man kan göra angående det tidigare upprättade samägaravtalet och "testamentet". Därefter kommer jag att ge generella tips och råd på vad som kan göras framöver.
I mitt svar kommer jag att hänvisa till följande lagar:
Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (hädanefter AvtL)
Ärvdabalk (1958:637) (ÄB)
Ogiltigförklara samägaravtalet i efterhand
Du skriver i din fråga att man har upprättat ett samägaravtal som är lite väl förmånligt för din svägerska. Vad gäller situationen innan samägaravtalet upprättades är det svårt att komma åt detta eftersom du inte nämner någon form av dokumenterad ägarövergång eller liknande.
Avtals giltighet regleras i AvtL. Det finns en grundläggande skillnad mellan att besluta att ett avtal är ogiltigt, eller att man jämkar innehållet i ett avtal men låter avtalet vara kvar. Det ska påpekas att avtal så långt det är möjligt ska respekteras, och det är bara i undantagsfall som de kan hävas eller jämkas när de väl är tecknade. Eftersom du säger att din svärfar har blivit förd bakom ljuset kan det dock vara aktuellt att på den grunden få avtalet hävt eller jämkat.
Det finns bestämmelser i AvtL som rör den situationen när någon genom antingen allvarligt hot eller våld, (28 § AvtL) eller mildare sådant (29 § AvtL) har framtvingat ett avtal. Jag utgår från att något sådant inte har skett utan att det snarare är så att man eventuellt har lurat din svärfar.
Vid sidan av dessa bestämmelser finns det regler om avtal som kommer till stånd på grund av svikligt förledande. Detta är fallet när man genom att undanhålla information som har varit av vikt för avtalet har förmått motparten att ingå detsamma. Det kan till exempel röra sig om att man döljer ett villkor eller en förutsättning för avtalet för motparten. Det är inte möjligt för mig att avgöra om detta kan vara aktuellt i ert fall. Om detta är fallet krävs det att motparten, din svägerska i det här fallet, har varit i s.k ond tro, vilket innebär att man vet om det ohederliga som lett till avtalet.
Det finns dessutom en bestämmelse i 31 § AvtL som reglerar situationen när någon har utnyttjat någon annans trångmål eller beroendeställning och på så sätt fått till stånd ett avtal där vederlaget står i uppenbart missförhållande till vederlaget. Ett exempel på detta kan vara att någon utnyttjar någons chocktillstånd eller stress för att få till ett särskilt förmånligt avtal.
Ett avtal som är väldigt förmånligt för en part kan i efterhand förklaras ogiltigt om det skulle "strida mot tro och heder" att göra det gällande, se 33 § AvtL. Att det skulle strida mot tro och heder ska bero på något vid avtalets ingående, vilket kan översättas till att det skulle vara stötande att ändå åberopa avtalet även om det inte går att angripa med någon av de ovan listade paragraferna. Om man kan påvisa att din svärfar faktiskt har blivit förd bakom ljuset är det antagligen lättare att nå framgång med 31 § AvtL men det kan vara bra att veta att 33 § AvtL finns.
Gemensamt för bestämmelserna ovan är att de utgör grund för att ogiltigförklara ett avtal på grund av olika omständigheter vid ett avtalsingående. Man kan också jämka ett förvisso giltigt avtal. Att jämka ett avtal är generellt sett enklare att nå framgång med än att helt bli av med det. Jämkning kan ske enligt 36 § AvtL om det är så att man kan visa att antingen hela avtalet eller delar av det är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheter vid avtalets ingående, senare inträffade händelser, eller omständigheterna i övrigt. Det är en väldigt bred paragraf som är skapad för att domstolarna ska kunna gå in och korrigera väldigt ensidiga avtal. Vid bedömningen ska man särskilt ta hänsyn till om en part är underlägsen den andre. Det kan till exempel röra sig om att en person är mer bevandrad inom juridiken än den andre, eller att en yngre energisk människa får till en väldigt förmånlig fastighetsaffär med en äldre person, vilket varit på löpsedlarna stora delar av förra året.
I fallet du beskriver kan det vara så att samägaravtalet kan jämkas i efterhand med stöd av 36 § AvtL, om det är så att man kan visa på att det är väldigt ofördelaktigt och din svärfar känner sig lurad. Det ska dock påpekas att beviskraven är höga, och att man inte bara kan ångra sig i efterhand. Avtal ska som sagt i största möjliga utsträckning respekteras, och endast i undantagsfall kan man få framgång med en talan om jämkning eller ogiltigförklaring. Att det har gått så lång tid är något som försvårar detta.
Angripa ett testamente
Vad gäller avtalet som betecknats som ett förtida testamente ska följande sägas. Testamenten är en av de mest formbundna handlingarna som finns i svensk rätt, och ett avtal som kallas testamente men som inte uppfyller kraven i ÄB är inte giltigt. Man kan alltså inte genom avtal reglera sin kvarlåtenskap, se 17 kap. 3 ÄB. Det enda sättet en person kan reglera fördelningen av sina tillgångar efter ett dödsfall är just genom ett giltigt testamente.
Ett giltigt testamente förutsätter att det har upprättats skriftligen inför två vittnen, se 10 kap. 1 § ÄB. Testamentet ska dessutom undertecknas i närvaro av dessa två vittnen som ska underteckna testamentet och styrka att de vet att det är ett testamente det handlar om. De måste dock inte veta om själva innehållet. Är dessa förutsättningar inte uppfyllda kan testamentet inte göras gällande och har ingen verkan efter dödsfallet.
Om det är så att man har upprättat ett giltigt testamente kan det återkallas genom att man upprättar ett nytt testamente som tydligt ersätter det gamla. Man kan också förstöra testamentet fysiskt eller på annat sätt otvetydigt göra klart att det ursprungliga testamentet inte är ett uttryck för ens sista önskan, se 10 kap. 5 § ÄB. Det säkraste sättet att reglera detta är genom ett nytt testamente, men det kan också ske på annat vis, förslagsvis genom en tydlig skriftlig handling med underskrift och vittnen.
Mina råd
Till att börja med kan det vara en idé att försöka klargöra om man kan angripa samägaravtalet, antingen genom ogiltighet eller jämkning. Detta sker i domstol. Om man inte vill gå så långt kan avtalsparterna själva upprätta ett nytt avtal som ersätter det gamla om man är överens om att det inte har gått rätt till.
Vad gäller testamentet är det bra att kontrollera om det över huvud taget är giltigt. Om det inte är det kan man helt bortse från det. Om det är giltigt kan ett nytt testamente upprättas för att på ett rättvist sätt fördela tillgångarna efter dödsfallet. I testamentet kan man kompensera för tidigare snedfördelningar. Detta kan vara bra att göra oavsett om testamentet du beskriver är giltigt eller ej, för att återställa balansen. Att upprätta ett testamente bör ske i samråd med en jurist, och vi på Lawline hjälper gärna till med det.
Det ska poängteras att om det är så att samägaravtalet är giltigt så kommer bara den del av bostadsrätten som fortfarande tillhör din svärfar ingå i kvarlåtenskapen. Vad man gör med egendomen under livstiden är inte påverkat av reglerna om testamente, och man får ge bort delar av sina tillgångar genom att teckna ett samägaravtal vilket kommer fortsätta gälla även efter dödsfallet. Det är bara avtal om gåva eller liknande som sker efter dödsfallet som inte är juridiskt bindande.
Jag ser att du har bokat telefonuppföljning. Därför kommer jag att ringa dig måndagen den 7/2 kl. 20.00. Om det är så att du skulle ha några frågor innan dess, eller om tiden inte passar får du gärna kontakta mig på: Daniel.Hogman@lawline.se
Hoppas du fick svar på din fråga!
