Preskriptionstid hyresförhållande
Äger en fastighet som jag har hyrt ut personen som jag hyrt ut till har bott där i ca 8.
Personen har nu sagt upp sig och nyligen flyttat ut. Jag har nu upptäckt att en hyra första året är obetald.Hur länge har jag på mig att kräva in den och är det möjligt att göra det?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.
Generella preskriptionsregler
En fordran (betalningsanspråk) preskriberas som utgångspunkt tio år efter att den uppstod. Det innebär att en fordran inte längre kan göras gällande och att borgenären (den som har en fordran) alltså inte längre kan få betalt, om inte ett preskriptionsavbrott skett (preskriptionslagen 2 §). Ett preskriptionsavbrott sker om borgenären ber gäldenären (den skuldsatte) om att få betalt, om borgenären väcker talan om betalningskrav eller om gäldenären betalar av en del av fordran (preskriptionslagen 5 §). För en fordran i ett konsumentförhållande är preskriptionsfristen istället tre år (preskriptionslagen 2 §).
Speciella preskriptionsregler
På detta vis är preskription för generella fordringar reglerat. Om det för särskilda fordringar finns speciella regler gäller dessa regler istället (preskriptionslagen 1 §). En särskild typ av fordran som har speciella regler är de som grundar sig i ett hyres- eller arrendeförhållande (jordabalk 12 kap 1och 61 §och 8 kap 1och 26 §).
Fordringsanspråk som grundar sig i ett hyres- eller arrendeförhållande preskriberas två år efter att arrendatorn eller hyresgästen lämnatbostaden/lokalen eller arrendestället (jordabalk 12 kap 61 §och 8 kap 26 §). Inträffar den generella preskriptionsfristen, på tio respektive tre år, innan denna tvåårsfrist preskriberas fordringen tidigare. Tanken är alltså inte att den speciella preskriptionsfristen i jordabalken ska göra att preskriptionsfristen blir längre än den generella. Den generella preskriptionsfristen påverkas av om du hyr ut till en konsument eller inte. Är du att betrakta som näringsidkare som hyr ut till en konsument gäller som sagt den treåriga preskriptionen. En näringsidkare är en sådan som yrkesmässigt tillhandahåller en tjänst eller annan nyttighet och en konsument är en person som använder denna tjänst eller nyttighet för sitt privata bruk. Det ska inte vara en tillfällig hobbyverksamhet, utan det ska vara en verksamhet som bedrivs i vinstsyfte. Bor du i den uthyrda fastigheten och hyrde ut endast en del av den till din föredetta hyresgäst, ligger det nära till hands att inte betrakta dig som näringsidkare – förutsatt att du inte hyr ut fler andra lägenheter eller fastigheter.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis innebär detta att fordran har preskriberats om du har hyrt ut till en konsument eftersom en sådan preskriberas efter tre år (preskriptionslagen 2 §). Eftersom tvåårsfristen vid hyres- och arrendeförhållanden inte är tänkt att förlänga fristen för när man kan driva in en fordran, kan den fristen inte åberopas även fast hyresgästen nyligen flyttat ut. Är det däremot inteett konsumentförhållande har fordran aldrig hunnit preskriberats eftersom det endast har gått åtta av tio år. Detta innebär att fordran fortfarande kan göras gällande, och att du har knappt två år på dig att väcka talan om den (jordabalk 12 kap 1och 61 §och 8 kap 1och 26 §). Bär dock i åtanke att tvåårsfristen inte kan göra att preskriptionsfristen i praktiken blir längre än tio år. Avslutningsvis kan nämnas att oavsett om fordran har preskriberats kan du göra den gällande kvittningsvis. För att du ska kunna kvitta en fordran är en förutsättning att hyresgästen har en förfallen fordran på dig, och att ni kvittar dessa mot varandra.
Vad kan du göra?
Om fordran inte har preskriberats rekommenderar jag dig att kontakta hyresgästen för att kräva betalt (beror på om du är näringsidkare eller inte). För att avbryta preskriptionstiden bör du be om en skriftlig bekräftelse av att hyresgästen mottagit ditt krav eller kräva hyresgästen på betalning via rekommenderat brev.
Hoppas du fick svar på din fråga.
