Olika frågor kopplade till arrenden och avgiftshöjning
Arrendet gäller bostadsarrenden avs. tomt för permanentboende med eget hus, jordägaren kallar vi PM. Arrendeavtalet lyder; ”PM äger årligen per den 1 januari uppjustera nyttjanderättsavgiften med den procentuella förändringen i konsumentprisindex under det föregående året”. I början av detta år fick vi ett brev från PM som meddelade att man missat att höja arrendet (”nyttanderättsavgiften”) under många år men att man nu avsåg att höja med tre senaste årens missade KPI-höjningar. PM sa i brevet att ingenting skulle debiteras retroaktivt. Vi bestred arrendehöjningen pga. att avtalet säger att en höjning ska grundas på KPI-ökningen under senaste året. PM återtog då allt från 1:a brevet och krävde att få höja arrendet med samtliga missade höjningar från avtalens början. Våra avtal löper på mellan 5-50 år. I strid med det första mailet fakturerade PM också retroaktivt de senaste tre årens missade indexhöjning. Vi fortsätter bestrida, flera har deponerat överskjutande delarna hos Länsstyrelsen, ca 500 kr/mån. samt ca 11.000 kr retroaktivt. Frågor: Vi anser att PM endast har rätt till en indexhöjning baserat på föregående år (2022) enl. avtalsklausulen och inte någon retroaktiv debitering. Vilken rätt har jordägaren att kräva retroaktiv höjning resp. retroaktiv betalning och hur långt tillbaka i tiden kan sådana sträcka sig? Vad kostar det om vi förlora ett förenklat mål i Tingsrätten?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och rättegångsbalken (RB).
Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum, kan i vart fall följande anföras.
Först och främst behöver ditt och övrigas arrenden definieras och enligt uppgift är det fråga om bostadsarrenden. Enligt 10 kap. 1 § 1 st. JB gäller att bostadsarrende föreligger när jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående. Med bostadshus avses även fritidshus, stugor och annat dylikt.
Utifrån din ärendebeskrivning och givet att jordägaren har höjt arrendeavgifterna misstänker jag att arrendet är upplåtet på viss tid. I 10 kap. 3 § 1 st. JB sägs att vid arrende för viss tid ska uppsägning alltid ske för att avtalet ska upphöra att gälla vid arrendetidens utgång. En jordägare eller arrendator som vill att arrendevillkoren för en ny arrendeperiod ska ändras, ska meddela motparten detta skriftligt och uppsägning och begäran om villkorsändring ska göras senast ett år före arrendetidens utgång. Och en begäran om villkorsändring ska ske enligt reglerna i 8 kap. 8 § JB. Det ska vidare framhållas att om avtalet inte sägs upp i rätt tid anses det förlängt med fem år eller, om begäran om villkorsändring har gjorts, med den tid och på de villkor i övrigt som bestäms enligt 6 b §.
Utifrån antagandet att jordägaren faktiskt har följt de regler som gäller vid en uppsägning för villkorsändring kan följande sägas. Om en part begärt villkorsändring i tid och ändringen rör arrendeavgiftens storlek ska arrendeavgiften, vid förlängning av arrendeavtalet, utgå med ett skäligt belopp. Kan arrendatorn och jordägaren inte enas om hur stor arrendeavgiften bör vara ska avgiften bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeavtalets innehåll och omständigheterna i övrigt, se 10 kap. 6 § 1 st. JB. Bestämmelsen syftar till att hindra ett kringgående av det besittningsskydd som arrendatorer åtnjuter, vilket kommer till uttryck i 10 kap. 5 § JB vari framgår att om jordägaren har sagt upp arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till förlängning av detta, utom när vissa i bestämmelsen angivna situationer föreligger. Om jordägaren med framgång kan åberopa någon av dessa kommer du och övriga att vara tvungen att lämna. Annars har ni rätt till förlängning av arrendet trots att jordägaren har sagt upp er. Att arrendeavgiften ska vara skälig och inte helt godtyckligt kan bestämmas av jordägaren förklaras av risken för att besittningsskyddet annars skulle kunna urholkas.
Men trots rätten att få sitta kvar behöver tvisten avseende arrendeavgiftens storlek ändå lösas. Parterna i ett arrendeavtal kan, liksom alla andra avtalsparter, ha olika uppfattningar om vad som utgör ett skäligt belopp. Och utgångspunkten för vad som är en skälig arrendeavgift kan sägas vara vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala, vilket knyter an till förarbetsuttalandena, se SOU 1978:36 s. 55 f. och 125 samt prop. 1978/79:183 s. 39. Däri sägs, sammanfattningsvis, att viss ledning för bestämmande av storleken på avgiften kan fås genom en jämförelse med liknande arrenden på orten (den s.k. ortsmetoden). Om relevanta jämförelseobjekt saknas bör, förutom den ovan nämnda utgångspunkten, dvs. vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara villiga att betala, hänsyn även tas till exempelvis fastighetens beskaffenhet, läge, storlek, förekomst av vatten och avlopp, el och vägar. Det kan således och inte sällan bli fråga om en enskild bedömning från fall till fall. Av stort intresse i det här sammanhanget är Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2013 s. 491 (se särskilt punkten 7 i domen).
Slutligen behöver följande noteras. Av 10 kap. 6 a § JB framgår att om arrendeavgiften är att anse som skälig efter en prövning enligt 6 §är väsentligt högre än avgiften för den tidigare arrendeperioden ska arrendenämnden, om arrendatorn begär det och det finns särskilda skäl för det, bestämma att avgiften ska betalas med lägre belopp under en skälig tid. Den här bestämmelsen är relativt ny i jordabalken och trädde i kraft den 1 juli 2020 och stipulerar alltså att en stegvis höjning kan ske. I förarbetena till förevarande regel anges som tumregel att en höjning om 50 % bör ses som väsentlig. Och de stegvisa höjningarna bör enligt lagmotiven ske på årsbasis och normalt sett inte över en längre tid än tre år, se prop. 2019/20:125 s. 38 ff. och 57 f. Det finns med andra ord möjlighet för arrendatorn att under en övergångsperiod hinna anpassa dig till den nya arrendeavgiften (för det fall den anses skälig men fortfarande väsentligt högre än tidigare, vilket kan vara fallet om det skulle visa sig att du och övriga eventuellt tidigare har betalat en alldeles för låg avgift enligt ortsmetoden).
Slutligen och beträffande din sista fråga, vilken rör de s.k. FT-målen (FT = förenklade tvistemål, även kallade småmål) kan mycket kort sägas att den delen inte går att besvara generellt. Det beror helt och hållet på om du eller någon annan anlitar ett ombud och hur mycket arbete som i så fall krävs (läggs ner) inför huvudförhandlingen i domstol. Men i den här måltypen svarar parterna i grunden för sina respektive rättegångskostnader och detta alldeles oavsett utgången i målet, se 18 kap. 8 a § RB. Jfr också vad som sägs i 18 kap. 1 § RB, vilket är det som annars gäller vanligtvis.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det som sagt svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal. Men det kan redan nu sägas att det mig veterligen inte finns något stöd för att jordägaren skulle äga rätt till en retroaktiv höjning. Och detta eftersom arrendeavtalen inte medger en sådan höjning.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig imorgon torsdag den 8/6 kl. 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
