Mina föräldrar vill att deras hus ska stanna i släkten även efter deras bortgång, vilka är våra alternativ?
Min mamma och pappa vill att jag ska köpa deras hus för att det ska stanna i släkten. Min syster är tillfrågad om hon vill vara med och köpa halva huset. Hon vill inte det. Hur ska vi gå tillväga för att "göra rätt". Mamma och pappa är inte ute efter att tjäna pengar. De vill vara säkra på att huset stannar i släkten. De ska bo kvar i och ta hand om huset till de går bort.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.
Som jag ser det finns det ett par olika alternativ för att huset ska stanna i släkten:
dina föräldrar kan skänka huset till dig och din syster som en gåva, eller du kan köpa huset, eller så testamenterar dina föräldrar huset till dig, eller så ärver ni båda syskon huset efter att bägge era föräldrar gått bort.. Jag utgår i mitt svar från att du och din syster är era föräldrars enda barn.
Om du köper huset
Förutsatt att du klarar av att köpa huset själv rent ekonomiskt är det ett alternativ. Det är dock viktigt att tänka på att köpeskillingen för huset i relation till taxeringsvärdet kan spela en viktig roll senare vid arvslotter och fördelning av arv. Taxeringsvärde beskriver ett samlat värde av en fastighet. Taxeringsvärdet ska vara 75 % av det sannolika marknadsvärdet för två år sen för fastigheter i området i fråga.
Om huset säljs för minst taxeringsvärdet, kommer det att betraktas som ett renodlat köp, utan några konstigheter. Om det däremot är så att dina föräldrar säljer huset till dig för en lägre köpeskilling än taxeringsvärdet, kan mellanskillnaden göra att husköpet betraktas som en gåva. När föräldrar ger bort gåvor till ett barn av större summor så betraktas det som ett förskott på arv, ÄB 6 kap. 1 § 1 st. Det gäller om föräldrarna inte aktivt skrivit att det inte ska ses som ett förskott på arv. Det innebär alltså att efter dina föräldrars bortgång kommer mellanskillnaden ses som en gåva i pengaform och som ett förskott på det arv som skulle tillfalla dig. För att exemplifiera detta:
Låt säga att husets taxeringsvärde är 1,5 mkr, men dina föräldrar säljer det till dig för 1,2 mkr. Då kan dessa 300 tkr i mellanskillnad mellan köpeskilling och taxeringsvärde ses som en gåva, och ett förskott på ditt arv. När arvslotterna ska räknas ut kommer de 300 tkr att adderas till det övriga belopp föräldrarna lämnat efter sig (fastän värdet på 300 tkr tillfallit dig redan vid husköpet), vid beräkning av hur stor arvslott du respektive din syster ska få. Om föräldrarnas kvarlåtenskap är 2 mkr, kommer de 300 tkr adderas vid beräkning av storlek på arvslotter. Sen subtraheras de från din sida, eftersom de redan tillfallit dig. Alltså:
2 mkr + 300 tkr = 2,3 mkr. 2,3 mkr / 2 = 1,15 mkr. Du och din syster ska då ärva 1,15 mkr vardera. Eftersom du redan fått 300 tkr måste dessa subtraheras vid arvsfördelningen. 1,15 mkr – 300 tkr = 850 tkr. Vid arvsfördelningen får du då 850 tkr.
Anledningen till att jag förklarar detta är alltså att det är viktigt att tänka på vilken köpeskilling ni beslutar om och vad en köpeskilling som understiger taxeringsvärdet kan få för konsekvenser på framtida arv. En sådan lägre köpeskilling kan medföra att det betraktas som en gåva. Följden av att föräldrarna under sin livstid ger en gåva till ett av sina barn är att det anses som förskott på arv. Om de vill att de 300 tkr inte ska ses som förskott på arv måste denna avsikt tydligt framgå av köpeavtalet.
Om dina föräldrar testamenterar huset till dig
Dina föräldrar kan testamentera huset till dig. Det gör att huset stannar i släkten så länge du tänker fortsätta äga det. Det är inte helt ovanligt att ett hus är en av de större tillgångarna ekonomiskt som föräldrar lämnar efter sig, och om det är så i ert fall skulle detta kunna göra att din syster får ett mycket mindre arv än hon annars skulle ha fått. Det kan av naturliga skäl vara en väsentlig nackdel, eftersom dina föräldrar troligen vill ge er båda lika mycket, och det kanske kan påverka dig och din systers relation om du får ett mycket större arv genom att du får ärva huset. Det beror på hur era föräldrars ekonomi och tillgångar ser ut. Din syster har alldeles oavsett fortsatt rätt till sin laglott, vilket är halva arvslotten, ÄB 2 kap. 1 § och 7 kap. 1 § jämte 7 kap. 3 §. Om dina föräldrar (med huset inräknat) lämnat efter sig exempelvis 2,5 mkr, är alltså vardera arvslott 1,25 mkr. Hon skulle då ha rätt till att få ut (1,25 mkr/2) 625 tkr.
Om dina föräldrar skänker huset till dig
Om dina föräldrar skänker huset som en gåva till dig men ska bo i det och förvalta det till dess att de går bort, blir situationen precis som när det testamenterats till dig. Kanske skulle gåvan kunna vara riktad till både dig och din syster, om hon kan tänka sig att samäga huset med dig om det tillfaller er genom gåva? Som ovannämnt kan köp- och gåvoformerna kombineras (genom en lägre köpeskilling än taxerings- och marknadsvärde), men en ren gåvoform fungerar också.
Om du och din syster ärver huset efter föräldrarnas bortgång
De kan också låta bli att skriva testamente och följden blir då att du och din syster ärver huset enligt arvsreglerna i ÄB och samäger det därefter enligt reglerna i samägandelagen. Ett samägande innebär att ingen av er då kan sälja huset utan den andras samtycke, samägandelagen 2 §. Däremot går det att sälja sin andel, så din syster skulle alltså kunna sälja sin hälften-andel. I praktiken skulle du antagligen vilja köpa ut henne om du fortsatt vill att huset ska stanna i släktens ägo. Det är viktigt att ha i åtanke avseende detta alternativ men också om huset skulle skänkas till er båda som gåva.
Råd
Du har angett att din syster inte vill köpa huset från era föräldrar gemensamt med dig, men jag vet inte om det avser att hon inte vill köpa det, men istället kan tänka sig att samäga det med dig om det tillfaller er genom gåva eller arv. Om det är så att hon inte heller är intresserad av att samäga huset vid ett senare skede är de alternativ som innebär att huset tillfaller er båda (arv utan testamente, gåva till er båda) ganska opraktiska förslag eftersom du då måste köpa ut henne.
Alternativen att föräldrarna testamenterar huset till dig eller att de ger dig det som gåva är ganska lika. Viktigt att tänka på angående dessa alternativ är att dina föräldrar bör skriva att huset ska vara din enskilda egendom. Det här spelar roll om du är gift eller senare gifter dig, eftersom en föreskrift i gåvobrevet eller testamentet om att huset ska vara din enskilda egendom gör att det inte ska räknas med i en bodelning, ÄktB 7 kap. 2 § 2-3 p och 7 kap. 1 § och 10 kap. 1 §.
Det är svårt att säga vad det bästa alternativet för just er, när jag saknar en information om vad systern kan tänka sig, vilka belopp det rör sig om och vilka möjligheter du har att köpa huset på egen hand eller köpa ut systern senare. Ovan har jag i alla fall identifierat och redogjort lite för de alternativ som finns för er. Jag hoppas att det har varit till hjälp.
Ni kan alltid boka möte med Lawlines jurister för mer hjälp. Jag hoppas att ni kommer fram till en lämplig lösning för just er.
Med vänlig hälsning,
