Kan marknadsmässigt köp från förälder vara förskott på arv?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om du får köpa ett hus av din mamma till det lägsta priset av det marknadsvärde som mäklaren värderat huset till och att du vill undvika att köpet ska utgöra förskott på arv. Mäklaren har värderat husets marknadsvärde med men mellanskillnad av max och min värde med 500 000 kr.
På grund av att mellanskillnaden avser ett större belopp finns det en risk att detta kan bli en konflikt om förskott på arv. Jag kommer därför nedan att beskriva reglerna om förskott på arv för att sedan ge dig råd om hur du kan hantera situationen, så att ni förhoppningsvis slipper en konflikt om det utgör förskott på arv. Reglerna om förskott på arv regleras i ärvdabalken vilket förkortas ÄB.
Presumtionen av förskott på arv är att man utgår från att förälder vill att barnen ska få lika.
Utgångspunkten i förskott på arv är att man utgår från att arvlåtaren det vill säga den avlidne, vill att sina bröstarvingar dvs arvlåtarens barn ska få dela lika på arvlåtarens tillgångar. I 6 kap. 1§ ÄB finns regleringen om förskott på arv, där regleras att om den avlidne gett något till ett av sina barn under sin livstid ska det avräknas som förskott på arv om inget annat föreskrivits.
Detta innebär att det som getts från en arvlåtare till en bröstarvinge ska räknas som förskott på arv och att man i och med gåvan kan komma att få mindre i arv än sina syskon, då gåvan ska avräknas.
Presumtionen kan brytas.
Finns det en viljeförklaring från arvlåtare om att det som getts bort inte ska utgöra förskott på arv så kan presumtionen brytas. Exempelvis om arvlåtaren skriver i sitt testamente att det som getts bort inte ska utgöra förskott på arv. Presumtionen kan också brytas om arvlåtaren ger bort gåvor av samma värde till övriga arvtagare.
Köp till underpris kan utgöra förskott på arv.
6 kap. 1§ ÄB är även tillämplig på försäljning av egendom till underpris. Detta kan exempelvis aktualiseras om man skulle köpa hus för dess taxeringsvärde istället för marknadsvärde.
Det är det är värdet vid köpets tidpunkt som ska avräknas som förskott.
I 6 kap. 3§ ÄB regleras att det är egendomens marknadsvärde vid tidpunkten för mottagandet som ska räknas. Detta innebär att det är marknadsvärdet av huset vid överlåtelsen som man kommer att utgå från. Inte vad huset kommer vara värt i framtiden.
Vad du kan göra nu?
Jag kommer att presentera alternativ hur du kan gå tillväga för att köpa din mammas hus.
1. Med utgångspunkten att du vill undvika att husköpet blir en konflikt om förskott på arv mellan dig och dina syskon och att allt ska gå rätt till, bör du informera dina syskon om dina planer för att köpa din mammas hus för 5 750 000 kr. Om dina syskon godkänner den befintliga värderingen som mäklaren har gjort och samtycker till att 5 750 000 kr är husets marknadsvärde bör ni för att underlätta bevisning dokumentera detta. Du kan då köpa huset för 5 750 000 kr utan att dina syskon behöver göra gällande förskott på arv. Om dina syskon däremot anser att marknadsvärdet är ett annat kan de anlita egna värderare, beroende på resultatet kan ni då behöva komma överens om ett nytt marknadsvärde. Det viktiga för att undvika konflikt om förskott på arv är att köpet sker till marknadsvärde och därför bör du och dina syskon vara överens om ett marknadsvärde för huset. För att underlätta i bevisning om marknadsvärdet bör ni även dokumentera att du och dina syskon är överens och att alla har godkänt det aktuella marknadsvärdet.
2.Om du köper huset för 5 750 000 kr utan överenskommelse med dina syskon. Med detta alternativ finns dock en risk med tanke på värderingen att det kan räknas som förskott på arv då du själv beskriver att marknadsvärdet är mellan 6 250 000 och 5 750 000 vilket är en skillnad på 500 000. Risken är om dina syskon anser att marknadsvärdet är för lågt och att du har fått förskott på arv motsvarande mellanskillnaden mellan köpeskillnaden och verkligt marknadsvärde (enligt dem). Skulle det bli en tvist om att du fått förskott på arv kan du använda mäklarens värdering som bevis. Det är dock ingen garanti att mäklarens värdering är det faktiska marknadsvärdet. Med detta alternativ får du köpa huset för ditt önskade pris, nackdelen är att det finns risk för att det kan utgöra förskott på arv, om du och dina syskon inte är överens om marknadsvärdet, vilket var det du ville undvika.
3.Att om du köper huset för 5 750 000 kr och om det finns några tveksamheter om marknadsvärdet låter din mamma skriva in i testamente att eventuell mellanskillnad mellan det köpta värdet och marknadsvärdet inte ska betraktas som gåva. Detta alternativ innebär som jag beskrev ovan att man bryter presumtionen. Fördelen är att du får köpa huset till den summan du vill och det kommer inte att riskera anses som förskott på arv. Nackdelen är att dina syskon kanske väljer att klandra testamentet.
För att sammanfatta dina frågor.
Enligt den bakgrundsinformation du givit kan du köpa huset för 5 750 000 kr av din mamma, men det kan finnas en risk att det blir förskott på arv om du och dina syskon inte är överens om att detta är marknadsvärdet. Dokumentation som bekräftar marknadsvärdet och att ni är överens om marknadsvärdet minskar risken för konflikt och tvist om förskott på arv.
Om du har fler frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.
