Kan en receptionist med bindande verkan ingå ett nytt hyresavtal med hyresgästen för hyresvärdens räkning?
Hej, Vi har varit hyresgäst i flera år på Regus kontorshotell. Vid senaste villkorsändringen, som skickas via Regus system men med reply till receptionen, svarar vi att vi inte kommer förnya till det nya priset och ställer samtidigt en praktisk fråga kring utflyttning. Receptionen säger att de ska se om de kan göra något åt priset och ber om att få återkomma. De återkommer med ett lägre pris per mail varpå jag ber dem skicka förslaget via systemet så vi kan ta ställning till erbjudandet. Tiden går och tidsfristen för att svara på villkorsändringen närmar sig. Vi får ett mail från systemet med ett högre pris än vad som kommunicerats i mail. System-mailet är innehållsfattigt så jag klickar mig vidare i god tro om att se en specifikation med utlovad rabatt. I specifikationen finns ingen rabatt vilket jag påpekar för receptionen. Sedan följer en lång mail-cirkus där receptionen lovar att de ska hjälpa oss men de har att göra med två interna support-instanser. I slutet av sommaren får vi som svar att eftersom vi tryckt på en knapp har vi accepterat nytt pris och dessutom bundit upp oss på 6 månader. Men då ska de minsann hjälpa oss att komma ut tidigare så vi bara flyttar en månad senare än planerat. Efter flera liknande vändor med olika support kommer nu hot om court proceedings, court fees, legal costs etc. Vi har hela tiden blivit lovade en sak av personal medan Regus system gör något annat. Har läst flera liknande skräckhistorier om Regus på nätet. Kan de göra så här?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).
Allmänna hållpunkter
Ditt ärende avser s.k. ställningsfullmakter, vilket kommer att utvecklas nedan. I 10 § 2 st. AvtL sägs på något ålderdomlig svenska att är någon såsom anställd i annans tjänst eller eljest (annars) i följd av avtal med annan intager en ställning, varmed enligt lag eller sedvänja följer viss behörighet att handla å dennes vägnar, anses han hava fullmakt att företaga rättshandlingar, som falla inom gränserna för denna behörighet.
När du (formellt det bolag som du företräder och/eller äger) träffade avtalet med din kontakt i receptionen (eller rättare sagt fick löftet om en viss lägre hyra) är det viktigt att komma ihåg att de formella avtalsparterna var (är) bolaget och hyresvärden, dvs. Regus (och inte medarbetaren i receptionen personligen). Denne agerade endast representant för din motpart, dvs. hyresvärden, och då i egenskap av s.k. mellanman eller fullmaktshavare (innehavare av en fullmakt). Receptionisten besitter nämligen en fullmakt, alltså en rätt att företräda hyresvärden i vissa sammanhang och eventuellt även ingå avtal för hyresvärdens räkning, och då via sin anställning.
Ovan nämnda bestämmelse innebär i klartext att receptionisten genom dennes anställning per automatik har en s.k. ställningsfullmakt, dvs. en fullmakt som följer med anställningen och som grundas på anställningsavtalet. Men omfattningen av receptionistens behörighet, med andra ord vilka typer av avtal och/eller med vilket innehåll de avtal som han eller hon i normalfallet brukar kunna sluta för hyresvärdens räkning, framgår inte av lagtexten. Men klart är i vart fall att om vederbörande skulle ha gått utanför sin behörighet är huvudmannen (hyresvärden/Regus) inte bunden av rättshandlingen som receptionisten har vidtagit och i det här fallet det aktuella avtalet (löftet). Det betyder att bolagets avtal i så fall blir (är) ogiltigt. Behörighetsöverskridanden från en mellanman och i förevarande fall från en arbetstagare binder inte arbetsgivaren trots att tredje man (du/bolaget) är i god tro.
För att konkretisera det ovanstående kan följande exempel anges. Ett kassabiträde i en matbutik borde utan tvekan ha behörighet att kunna sälja sedvanliga livsmedelsvaror för sin arbetsgivares räkning, alltså sådana varor som förknippas med den dagliga försäljningen i butiken. Skulle kassabiträdet däremot få för sig att sälja den digitala kassaapparaten eller försöka att hyra ut butikslokalen i andra hand kommer personen i fråga sannolikt att ha handlat utanför sin behörighet och därmed inte heller bundit sin arbetsgivare mot tredje man (kunden). Återigen, avtalet sluts formellt mellan kunden och butiken (kassabiträdets arbetsgivare). Kassabiträdet är endast en mellanman, men likväl en förutsättning för att avtalet (försäljningen) ska kunna komma till stånd.
Vad gäller då avseende behörigheten? Kunde receptionisten binda sin arbetsgivare (hyresvärden) genom avtalet som träffades, via dig, träffades med bolaget, dvs. vid löftet om en lägre hyra?
Det måste förtydligas att det inte finns något givet svar här. Men när en ställningsfullmakts yttre gräns ska försöka fastställas brukar hänsyn tas till en rad olika faktorer. Högsta domstolen (HD) har uttalat att befogad tillit hos tredje man (du/bolaget) kan utgöra en omständighet som talar för bundenhet, se t.ex. avgörandet NJA 2013 s. 659.
I rättspraxis har det även laborerats med begreppet ”befogad anledning”. För att avgöra om mellanmannen, receptionisten, exempelvis har gett dig (bolaget) befogad anledning att tro att denne hade rätt att ingå det aktuella avtalet (eller om det föreligger befogad tillit) kan hyresvärden bli skyldig att hedra avtalet. Omständigheter som behöver beaktas vid den här bedömningen är bl.a. avtalstypen, vilken verksamhet det är fråga om, hur sedvänjan i branschen ser, dvs. om personer med receptionistens ställning brukar få ingå den här sortens avtal, hur vanligt förekommande avtalstypen är och hur stort åtagande som har förhandlats fram genom avtalet, alltså avtalets omfattning (jfr situationen med kassabiträdet i det fiktiva exemplet ovan). Rör det sig om mer schablonartade och i det praktiska rättslivet upprepade handlingar talar det starkt för bundenhet, se HD-avgörandet NJA 1998 s 304.
Andra intressanta rättsfall på avtalsrättens område och närmare bestämt vid bruket av fullmakter och där bl.a. utlåtanden från branschorganisationer har inhämtats är NJA 1990 s 591, NJA 1992 s 782 och NJA 2002 s 244. Samtliga avgöranden är lika bra som de är pedagogiskt skrivna och ger en god inblick i hur de här frågorna brukar behandlas i domstol. Oavsett vilket har jag, mot bakgrund av vad som ovan anförts, svårt att exakt redogöra för vilket rättsligt spelutrymme receptionisten har (eller har haft), vilket du säkert förstår. Men gissningsvis rör det sig om ett behörighetsöverskridande, dvs. att personen i fråga aldrig ägde rätt att utlova den här typen av rabatter, alltså att denne aldrig med bindande verkan kunde ingå det ifrågavarande avtalet. Om så är fallet är din (bolagets) eventuella goda tro oväsentlig. Emellertid kan det naturligtvis inte heller uteslutas att jag har fel, men jag är ändå av den uppfattningen att det svårligen torde vara brukligt (vanligt) att en receptionist agerar representant för en hyresvärd när ett nytt hyresavtal ska ingås.
Notis: HD styr rättspraxis på straff- och civilrättens område samt i vissa offentligrättsliga ärenden och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning likt denna och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
